请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 20 Table_MainInfo 研究报告 房地产行业 2017-7-24 解密，周期之下的基本面 vs 股价 行业研究 深度 报告 评级 看好 维持 报告要点 本轮反弹：龙头企业超额收益显著 行业指数 5 月 25 日至今累计上涨 6.29%，相对上证超额收益 0.20%， 其中中天金融上涨 32.73%、万科 A 上涨 24.02%， 另外保利地产、金地集团以及华侨城等也有显著上涨。目前在行业销售增速持续下行，政策趋紧的环 境下，行业上涨看似并没有很强的基本面支撑，主要在大盘的带动下上涨，那么此次地产行情能否持续？我们复盘了 2008 年以来地产股的走势与政策和基本面的关系，通过回顾历史寻找地产股以往上涨的原因和支撑点，经过对比和分析，认为此次反弹行情仍能持续。 回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期 我们依据政策调控时点将 2008 年以来行业的三轮周期进行分类，每个完整的短周期均分为放松期、调控期以及稳定期三个阶段。通过回顾每个阶段行业股价历史表现，我们认为地产股价上涨主要在两个方面：一是政策放松下行业基本面反转带来的板块趋势 行情；二是市场预期与实际偏差下的阶段性行情。趋势行情确定性更高且超额收益更大，往往发生在行业基本面和估值触底以及政策放松的背景下，同时股价上涨时点领先于政策放松，行情结束则领先于销售增速拐点。阶段性行情相对来说超额收益幅度不大，且持续时间短，但行业内符合预期变化的个股表现抢眼，其行情触发的条件往往也有销售的短期反弹或者板块估值处于较低水平拥有修复空间。 趋势行情短期难现，把握一二线销售反弹带来的估值修复 自 2016 年 9 月 30 日多地出台限购政策以来，行业基本面处于销售增速持续下滑通道中。政策方面，因当前地产投 资增速景气仍在，短期难有政策放松预期。因此，目前板块反弹不是趋势性行情，是收紧期的阶段性行情，其持续性取决于市场预期与实际情况的差异是否已修复，我们认为 3 季度一二线销售反弹的预期依然存在分歧，主要原因在于开发商加速推盘以回笼资金带来供给上升，释放存量需求，因此反弹行情仍将继续，建议关注布局一二线估值较低的龙头企业，重点推荐保利地产、金地集团、招商蛇口、首开股份以及金融街。 Table_Author 分析师 吴海健 （ 8621） 68751692 wuhj2cjsc.com.cn 执业证书编号： S0490517070002 联系人 谢皓宇 （ 8621） 68751692 xiehy1cjsc.com.cn 分析师 蒲东君 （ 8621） 68751192 pudjcjsc.com.cn 执业证书编号： S0490511090002 Table_Company 行业内重点公司推荐 公司 代码 公司 名称 投资评级 000402 金融街 买入 001979 招商蛇口 买入 600048 保利地产 买入 600376 首开股份 买入 600383 金地集团 买入 Table_QuotePic 市场表现对比图（近 12个月） -8%-4%0%4%8%12%16%20%24%2016/7 2016/10 2017/1 2017/4房地产 沪深300资料来 源： Wind Table_Doc 相关研究 使用价值向产权价值靠拢，租金价格上修 对广州租房改革的点评 2017-7-19 信贷收缩真相，具备购买力的真实需求 2017 年 6 月统计局数据点评 2017-7-18 物流地产本土化的攻略战，非相关多元化的市场空间 普洛斯私有化点评 2017-7-16 风险提示： 1. 政策收紧； 2. 流动性收紧 。 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 20 行业 研究 深度报告 目录 回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期 . 4 周期划分：放松期、调控期、稳定期 . 4 放松期：基本面支撑下的板块趋势行情 . 6 超额收益突出，中小房企上涨势头较强 . 6 上涨取决于基本面 . 8 政策放松带来估值上升 . 10 调控期：预期分歧下的阶段行情 . 10 超额收益较低，龙头表现一般 . 10 销售反弹带动行情 . 13 稳定期：行情较少，与基本面无关 . 14 总结：基本面改善与预期修复驱动股价 . 15 本轮反弹：仍将持续，一二线预期偏差下的估值修复 . 16 图表目录 图 1：从第一轮周期开始，行业指数一共出现过 12 次较为明显的上涨 . 4 图 2：根据政策收紧时点，我们将 2008 年以来的地产 小周期阶段划分如下 . 5 图 3： 2008 年以来三轮周期中的政策宽松阶段，行业股价均出现大幅上涨 . 6 图 4： 2008.11.5-2009.7.28 小市值公司弹性更大 . 7 图 5： 2009.9.29-2009.11.23 龙头走势较弱 . 7 图 6： 2012.1.9-2012.5.30 小市值公司弹性更大 . 7 图 7： 2012.11.30-2013.1.30 龙头走势较强 . 7 图 8： 2014.6.20-2015.6.12 小市值公司弹性更大 . 7 图 9： 2015.9.30-2015.12.22 小市值公司弹性更大 . 7 图 10：放松期六个阶段行情均有 销售增速反转支撑 . 9 图 11：行业股价上涨时市盈率同步上升 . 10 图 12： 2010.7.2-2010.11.8 小市值公司弹性更大 . 11 图 13： 2011.2.10-2011.4.18 龙头走势较弱