请 仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2017 年 7 月 27 日 房地产 “租有所居”不是梦 观点聚焦 投资建议 租售并举是楼市调控长效机制的重要一环，是对当前住房单一供应体系的有效补充。我们看好长租公寓在租售并举政策推动下的长期发展。 理由 中国住房体系层级单一，商品房市场一家独大 。 中国自上世纪 90年代就已经有了公共住房的概念，目前已涵盖廉租房、经济适用房、限价房等多种类型，但就目前而言，公共住房的建设量偏低，匹配失衡，导致中国的住房保障体系并没有完全覆盖中低收入家庭住房需求。而自 98 年房改后，商品房的大跨步向前造成了商品房市场一家独大的现象。我国住房体系单一有三方面体现： 1）公共住房体系覆盖率低，中低收入 阶层的住房供需不能达到充分匹配； 2）中国绝大多数家庭更 倾向 于购买住宅而非租赁住宅；和 3）商品房价格梯度不够，一二线城市核心区域与郊区价差并不明显。 租售并举是住房体系优化的良好开端。 我国租房市场是一个面向两亿人群，总体量超万亿的市场。近两年国家和地方层面频频出台政策推进租赁市场发展，租售并举已成为楼市调控长效机制的重要一环。我们认为，租售并举是对当前住房供应体系的有效补充，从长期来看，有利于商品房市场重回市场轨道，种种非市场化限制政策终将取消；对于房价而言，租售并举对于中低端刚需房将造成一定抑制，但高端房价 格将因为限制性政策的取消而更高，房价梯度加大。 长租公寓在政策支持下有望快速崛起。 长租公寓潜在市场份额占到租赁总市场规模的 1/4，未来随着租售并举政策推进，我们预计长租公寓面向的群体将更为广泛，长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。另外，政策对长租公寓运营商的各项扶持，也将提升住房租赁市场的规模化、集约化、专业化。 看好世联行在长租领域的长期发展。 世联行作为长租公寓第一股，目前在运营的红璞公寓已超 1 万间，签约达 4 万间，已遍布全国25 个核心一二线城市（其中有 10 个城市为租赁试点城市）。我们看好公司集中式获 取房源的方式，公司凭借其与政府、开发商长期的合作关系，房源获取渠道丰富，未来有望在集中式领域做到行业龙头。 另外，我们也看好涉足长租公寓业务的房企，包括万科、龙湖和招商蛇口。 风险 租售并举政策落地不达预期 。 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2017E 2018E 世联行 -A 推荐 10.76 23.7 21.4 万科 -A 推荐 30.00 10.2 8.7 招商蛇口 -A 推荐 24.75 12.6 10.5 龙湖地产 -H 推荐 23.37 10.1 8.5 中金一级行业 房地产 相关研究报告 房地产 | 中金房地产周报 #54：成交环比小降，推地规模创新高 (2017.07.24) 房地产 | 中金房地产周报 #53：市场进入淡季，三四线销售仍有韧性 (2017.07.18) 房地产 | 6 月全国房地产数据点评：销售再超市场预期，投资如期小升 (2017.07.17) 房地产 | 中金房地产周报 #52：销售环比下行，信贷持续收紧(2017.07.11) 房地产 | 中金房地产周报 #51：销售处低位，推盘创新高(2017.07.04)资料来源 ： 万得资讯 、 彭博资讯、中金公司研究部 肖月 张宇 吕功绩 分析员 分析员 分析员 yue.xiaocicc.com.cn SAC 执证编号： S0080516080005 eric.zhangcicc.com.cn SAC 执证编号： S0080512070004 SFC CE Ref： AZB713 abel.lvcicc.com.cn SAC 执证编号： S0080517070002 88941001061121182016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07相对值 (%)沪深300 中金房地产 中金公司研究部 : 2017 年 7 月 27 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 中国住房体系层级过于 单一 . 4 中国住房体系层级单一，商品房市场一家独大 . 4 成熟住房体系：商 品住房与公共住房并行 . 10 租售并举是住房体系优化的良好开端 . 11 租房 服务两亿人，规模过万亿的市场 . 11 出台租赁市场专项政策，引导租售并举 . 14 政策大方向 租售并举是长效机制的重要一环 . 16 土地供应结构已在发生变化，未来租赁用地供应将明显提升 . 16 租售 并举是对当前住房供应体系的有效补充 . 17 长租公寓在政策支持下有望快速崛起 . 18 供地趋势与政策支持均利好长租公寓行业 . 18 品牌长租公寓市场份额约占到总市场规模的 1/4 . 18 长租公寓第一股 世联行 . 19 附录 . 20 他山之石 成熟住房体系案例分析 . 20 保障房定义 . 26 可比公司估值比较表 . 27 中金公司研究部 : 2017 年 7 月 27 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图表 图表 1: 合理的住房分层体系 . 4 图表 2: 中国大多数城市住房自有率在 80%以上 . 5 图表 3: 金融危机后美国住房自有率已降至 64%水平 . 5 图表 4: 日本住房自有率已从 65%-67%下降到 62% . 5 图表 5: 英国当前住房自有率为 63% . 5 图表 6: 经济适用房新开工占比自 2000 年之后一路下滑 . 6 图表 7: 公共住房用地实际供应占计划比例逐年提升 . 6 图表 8: 公共住房用地计划供应占住宅用地总计划供应的 30% . 7 图表 9: 公共住房历年开工量基本能达到年初计划 . 7 图表 10: 截至 2015 年保障房供需缺口缩小至 3600 万套，但仍有一半低收入家庭无法享受保障住房 . 8 图表 11: 中国核心一二线城市边缘区域房价对核心区房价比值较高 . 9 图表 12: 全国超过 2/3 流动人口的居住方式为租住私房 . 11 图表 13: 全国租房人口总量接近两亿人 .