周口市前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据中华人民共和国招标投标法、物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。凡在本市行政区域内建设单位选聘物业服务企业实施物业管理进行的招标投标活动，适用本办法。第三条 物业管理招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第四条 周口市住房和城乡建设局是全市物业管理行政主管部门，负责全市前期物业招、投标的监督管理。其主要职责是：（一）指导、监督前期物业招、投标活动；（二）建立并管理前期物业管理项目评标专家库及前期物业招标示范文本；（三）负责全市前期物业招、投标的备案管理工作；（四）处理前期物业管理项目招标投标评标有关投诉；（五）查处违法、违规前期物业招、投标行为。第五条 周口市住房和城乡建设局具体负责中心城区有关区域的前期物业招、投标活动，县、市、区物业管理行政主管部门负责辖区内前期物业招、投标活动有关工作。第六条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第七条 任何单位和个人不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业前，不得在建设项目前期宣传资料中显示任何有关物业服务企业的信息。第二章 招 标第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。第九条 前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。第十条 招标人可以委托依法成立的招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行招标。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当在周口市区内发行的主要媒体和周口市住房和城乡建设局网站上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。招标人采用邀请招标方式的，应当向不少于 3 家具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法； （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十三条 招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10 日前，应当向物业行政主管部门备案。备案应当提交以下资料：（一）周口市物业管理项目招标备案登记表；（二）招标公告或招标邀请书；（三）招标文件；（四）土地使用证、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图；（五）物业管理用房证明材料；（六）应当提交的其他材料。物业行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十四条 符合招标公告要求或投标资格预审合格的投标申请人超过 5 个时，招标人可以从中随机选取 5 个投标申请人。第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，投标人编制投标文件所需要的时间自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于 20 日。投标报名的时间自招标公告发布之日起至投标报名截止之日止，不得少于 5 日。第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应当以书面形式通知所有投标人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在投标截止日期前 15 日以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止日期顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；不得在确定中标人前与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。招标人设有标底的，标底必须保密。第十八条 通过招投标方式选聘物业服务企业的物业项目，招标人应当按照以下规定时限完成招投标工作：（一）现售商品房项目在现售前 30 日完成；（二）预售商品房项目在取得商品房预售许可证前完成；（三）非出售的新建物业项目在交付使用前 90 日完成。第三章 投 标第十九条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）项目的收支预算和投标报价；（三）物业管理服务方案；（四）招标文件要求提供的其他材料。第二十一条 投标 人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止日期前 10 日内以书面形式向招标人提出。第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，开标前不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤销已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并按照本办法第二十一条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。第二十四条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。投标人不得串通投标、损害招标人或者其他投标人的合法权益。第四章 开标、评标和中标第二十五条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第二十六条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。第二十七条 评标由招标人代表和物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为 5 人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的在三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前 24小时内，从市物业行政主管部门建立的物业管理评标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定 2 名后备人选。评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。第二十八条 市物业行政主管部门应当建立全市物业管理评标专家库，负责评标专家的日常管理工作。熟悉国家有关法律、法规、规章和物业管理相关业务知识，身体健康，清正廉洁，无违法违纪和不良行为记录的下列人员可以入选专家库：（一）从事物业管理相关工作 5 年以上，具有中级以上专业技术职称；（二）具有大专以上学历、初级专业技术职称并从事物业管理相关工作 5 年以上，具有两种以上类型的物业项目管理工作经历；（三）担任物业管理项目经理或者相当于项目经理以上职务期间所主管的项目获得地市级物业管理优秀小区项目以上的；（四）从事建筑工程管理、经济管理、电气智能化、法律等相关工作 5 年以上，且具有副高以上技术职称；（五）法律法规政策规定的其他条件。 第二十九条 市物业行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，每年对其评标能力、廉洁公正等情况进行一次综合考评，即时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。第三十条 与投标人有利害关系的，不得担任评标委员会委员，投标人认为评标委员会成员中需要回避的，应当当场提出申请，并说明理由。第三十一条 评标委员会成员应当按照招标文件确定的评标标准，对投标文件进行独立、客观、公正的评审，并对所提出的评审意见承担个人责任。第三十二条 评标委员会应当按照招标文件中规定的废标情形对投标文件进行审核，符合废标情形的，应当当场记录，并由评标委员会成员和投标人签字确认。第三十三条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。招标人重新招标的，可以取消被确定为废标的投标人重新投标的资格。第三十四条 评标委员会完成评标后，应当向投标人简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结论。评标委员会成员对评标结论有异议的，应当投票表决，按少数服从多数的原则确定。不同意见经本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。第三十五条 评标委员会应当按照得分从高到低的顺序推荐 3 名中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。第三十六条 招标人在确定中标人后，应当按物业管理行政主管部门指定的方式和地点进行公示，公示时间不少于7 日。第三十七条 招标 人应当向中标人发出中标通知书。同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书及投标保证金。招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向所在地物业行政主管部门提交以下中标备案资料：开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。第五章 附 则第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出 异议，或者依法向有关部门投诉。第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。第四十二条 总建筑面积在 3 万平方米以上的多层建筑和总建筑面积在 1 万平方米以上的高层建筑，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于 3 个或者多层建筑总建筑面积在 3 万平方米以下、高层建筑总建筑面积在 1 万平方米以下的，经物业所在地的物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的，应当在预售商品房项目取得商品房预售许可证前到所在地物业行政主管部门备案。第四十三条 业主