委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二 000 年九月海南金天地房地产开发有限公司策划部“玉海国际度假公寓”营 销 推 广 战 略海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 1 页 2017-12-19 加密文件1第一部分：市场研究一、2005 年上半年三亚房地产市场综述在经历了 2 年的快速发展，昔日的渔家女子以逐渐成长成为国际美人，今日的三亚高楼林立、道路宽阔、林荫满目、花香袭人、成为国内外知名的热带滨海旅游度假城市。三亚新盖起的楼盘更如雨后春笋，房地产成为三亚重要的支柱产业。经历了 20 世纪 90 年代泡沫经济后，走进了新的世纪。三亚首先是旅游业的蓬勃发展，四面八方的游客纷纷前来，旅游业的兴旺给三亚带来了人气和财气，随着旅游业的兴旺，一种被称为“旅游房地产”的新思维由此产生，依托旅游业，又与旅游业的发展紧密联系的房地产开发，在投资者看来，有很大的利润空间。92 年海南房地产热时所留下的房地产开发商所剩无几，而近年来新进入三亚房地产商不下于 100 家，其中不泛国内知名的大集团公司，他们带来了房地产开发所需要的雄厚资本，也带来了先进的开发和管理经验，三亚房地产业进入了理性的快速发展时期。三亚当前的房产楼盘在建设过程中，加大了项目策划、规划设计方面的投入，注重小区环境建设和建筑景观效果。规划设计过程中，充分考虑到三亚独特的滨海自然景观，并将如何利用热带风光作为小区的外部景观引入楼盘的设计之中，将度假休闲、旅游居家等各种功能需要，人性化的消费理念引入了项目的设计思想。功能档次上符合了三亚国际旅游度假城市定位的要求。海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 2 页 2017-12-19 加密文件2由于三亚生态环境在中国首屈一指，所以在此基础上发展起来的房地产也有别于其它地区。别具吸引力。三亚荣获全国人居环境奖 全国生态示范区在 2004 年更荣获中国十大魅力城市的殊荣。三亚有充足的阳光、洁白的沙滩、清新的空气，被称为东方的夏威夷，天然的氧吧。在这种大环境下建设的房产必为世人瞩目，成为内地人第二居所的首选地，居有关调查显示，几乎全国所有的省份都有人在三亚购置房产，还有美国、俄罗斯、日本、韩国、法国等国家和香港、澳门、台湾地区的客人在三亚置业，外地买家所占比例约八成。三亚已成为富裕阶层理想的第二居住地。三亚市政府明确提出适度发展房地产业。房地产业得以健康持续发展。商品房销售每年以 30%的速度增长，房地产交易税收和建筑业税收占财政收入的 30%以上，三亚房地产业的发展加快了城市化进程，加快了旧城改造，并带动了建材、家具等房地产相关行业的发展。2005 年 7 月三亚公开招标制定三亚市旅游发展总体规划 ，上海奇创旅游规划设计机构在 5 家入围单位中竞标胜出，其热带中国，大美三亚的国际形象定位将指导三亚未来发展方向。三亚市 2005 年度选定重点推进项目 48 个，总投资额约 451.8 亿元。其中保留了 2004 年重点推进项目 29 个，总投资额约 371.8亿元；新增重点推进项目 19 个，总投资额约 80 亿元。在重点推进项目中，凤凰机场二期工程，三亚国际客运港，市政建设工程项目（一环路延伸段、金鸡岭路改造、鹿回头海景大道） 、西岛开发、爱心大世界、三亚国际高尔夫球场、太阳湾高级度假区等、海润珍珠加工厂、东吉水产口加工厂等；开发工作正有序进行.城市综合开发及房地产项目 6 个，总投资约 259.6 亿元，包括临春山水国际村、时代海岸、三亚湾新城开发等；2005 年实施的重点项目，总投资 325 亿元，年度投资计划 34.75 亿元，占全社会固定资产投资海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 3 页 2017-12-19 加密文件3总规模 45 亿元的 77.2%。二、2005 年上半年三亚市房地产市场回顾2005 年 13 月批准预售项目 16 宗，面积 23.81 万平方米，其中产权式公寓 1 宗，面积 1.4 万平方米，商品住宅面积为 21.43万平方米，户型结构以小户型为主。平均销售价格 5586 元/平方米，海景房价格为 6000 元/平方米，市区房的价格为 3800 元/平方米。与去年同期相比，2005 年上半年有明显的特点：（如图所示）销售面积比较：20042005年 销 售 面 积 比 较15.6112.426.55 6.882.31 0.61 2.23 2.233 1.425.65 4.4714.284.4110.04 9.41 9.583.51051015201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月万平方米2004年 2005年海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 4 页 2017-12-19 加密文件4销售套数比较：20042005年 销 售 套 数 比 较15521134746 784244 60 277 244 156490 501168056415 1181 10764490200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套数2004年 2005年海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 5 页 2017-12-19 加密文件5销售金额比较：20042005年 销 售 金 额 比 较45495.336110.720733.8524780.038866.472449.067651.797336 5741.7321262.1821174.71112775.3618782.0449179.5949709.7562588.1318481.760200004000060000800001000001200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月万元2004年 2005年2004 年的曲线图显示，销售情况符合三亚旅游市场淡旺季的的规律，11 月次年 2 月为销售的黄金季节，但从 2005 年上半年的曲线显示，以往 34 月的销售淡季却成为今年以来的销售高峰期，2005 年上半年的销售依然呈现价升量增的态势。海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 6 页 2017-12-19 加密文件6三、2005 年上半年三亚房地产市场主要特点：-供求关系基本持平，供给与需求保持相对平衡，从 2003 年2005 年 3 月三亚开发总面积为 211.03 万平方米，销售面积104.52 万平方米，占 49.53%；认购面积 58.75 万平方米，占 27.84%，销售面积和认购面积占总开发面积的 77.37%。供给的结构主要分为海景房及非海景房，海景房面积为 70.41 万平方米，占总量的 33.36%，已销售 95%.非海景房 140.62 万平方米，占总量的 66.64%，已销售 68%。房产价格平均每年以 25%的幅度上涨。2003-2005年 销 售 面 积 未 售 面 积 示 意 图销 售 面 积49%认 购 面 积28%未 售 面 积23%销 售 面 积 认 购 面 积 未 售 面 积-投资趋于理性，房产商普遍加大了项目策划、广告宣传的投入，注重小区的环境建设和人性化设计。户型结构多样化，中海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 7 页 2017-12-19 加密文件7小户型比例增大。-大盘项目逐渐浮出水面，与以往小型项目相比，大盘在整体规划、小区配套、资金实力上优势更加突出。像今年的重点工程时代海岸东岸的拆迁工作已全面完工，酒店公寓将于今年 10 月试营业，1 期公寓-金域工程进展顺利，目前进入外立面的施工阶段、临春山水国际村区内的湖泊已完工，住宅部分将于今年底推出。-售价依然上升，自 2004 年 10 月开始，由于需求强劲，各房地产公司调整自己的商品房售价，到 2005 年 6 月底，市区二环路商品房每平米平均售价 3300 元；沿海一线商品房每平米平均售价 7500 元。-由于房价的迅速上扬，上海江浙一带炒房团团购现象减少，购房客源仍以北方人自住为主；境外人士购房有较快增长。-销售与旅游季节相关性较前减小，往年由于冬季三亚气候与北方的差异化优势，冬季商品房销量占全年的 40%以上，同时,也由于冬季三亚高昂的酒店房价，一些常游客错开了旅游高峰期，选择旅游平淡季节来三亚度假，这也是今年 34 月份为上半年的销售高峰期的原因之一。另一方面，房地产市场对旅游业的发展也产生了积极的影响，以购房为目的的游客量在不断增加。海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 8 页 2017-12-19 加密文件8-三亚房地产市场开发热点由点向面扩散，由原来的三亚湾一线海景地段局部开发热点逐渐向二环路、南边海、榆林地区、亚龙湾扩散，三亚房地产市场呈现遍地开花的大好局面。-预计 2005 年三亚市商品房开工面积将保持 2004 年水平，商品房开发量的增长速度减缓，同时，计划销售面积和开工面积实现双百万。四、2005 年上半年房地产市场状况-今年 1-5 月三亚市经济运行良好，工业生产稳步增长，固定资产投资规模加大， 1-5 月，全市固定资产投资完成总额(不包括城乡居民投资)133951 万元，比去年同期增长 87.2%。固定资产投资增长的主要原因是受基础建设和房地产投资增长的拉动。1-5月，全市基础建设投资 85400 万元，同比增长 60.3%；房地产投资完成 48551 万元，增长 165.8%。-今年上半年，地方财政累计完成收入 38150 万元，再次创下了半年收入的最高纪录，仅这半年的财政收入就比 2003 年全年海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 9 页 2017-12-19 加密文件9的财政收入还多 13121 万元，相当于 2004 年全年增收额，增长 52.4%，为近十几年以来增幅最高的时期，已完成全年预算的 60.8%，上半年地方财政收入的高幅增长，主要得益于营业税及土地增值税的强力拉动，其中营业税又是依靠房地产业营业税的拉动。据统计，房地产业营业税及土地增值税合计提供收入 10364 万元，占地方财政收入的 27.2%，同比增收 6949 万元，占地方财政收入增收额的52.9%，直接拉动地方财政收入增长 27.8 个百分点。在房地产业的带动下，企业所得税、房产税等收入也实现了同比高幅增长。其中房地产税增长 86.1%、营业税增长 55.8%、增值税增长 45.0%-今年初，三亚市国资公司先后向国家开发银行海南省分行融资了亿元。其中，基础设施项目贷款亿元，这些贷款资金主要用于三亚湾路扩建工程、东西河综合整治、长丰天然气输配管网项目、六道湾渔港建设、垃圾生态处理厂项目、三亚大隆水库建设、鹿回头海景大道扩建工程、一环路延伸及凤凰路改造、三亚外海捕捞钢质渔船建造、东岸村安置区建设和迎宾大道改