动力（中国）地产机构市场研究部2008.12.22望远转塘项目市场报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008wy-01PART.1 项目土地属性回顾报告提纲PART.2 本案关联市场研究PART.3 创意地产专题研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PART.4 项目定位PART.5 产品初步建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 城市规划条件梳理城市规划条件梳理B 地块先天资源挖掘地块先天资源挖掘PART.1 项目土地属性回顾项目土地属性回顾版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。城市面杭州将沿钱塘江造10座新城杭州核心都市区规划范围“生态的”、“艺术的”、“休闲的”“中国美院”、“旅游西进 ”、“文化创意产业”本项目PART.1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。A 城市规划条件梳理城市规划条件梳理B 地块先天资源挖掘地块先天资源挖掘PART.1 项目土地属性回顾项目土地属性回顾本项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域面“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”1、“一心”：以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。2、“三轴”：象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。3、“七区”：北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。“一心、三轴、七区”的用地布局结构版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目紧挨着“转塘艺术广场”，近临“雕塑公园” ；项目地处“区域公共主中心”、“商业服务、文化休闲”30832版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块面17316中国美院云溪香山320国道320国道美院南路美院南路杭富路杭富路狮子口立交狮子口立交版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。外部条件 城市规划生态型的旅游休闲镇，形成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地（目前软配套不足）； 与传统市区中心联系紧密，与 中心城区路程在半小时车程以内 ，容易受到城市中心区扩散辐射影响； 城市发展战略，形成旅游、休闲、创意产业为主导的文化艺术产业（美院经济）； 受之江度假区（高尔夫、未来世界、宋城、金都海洋世界项目）的影响，容易形成高端住宅区；内部资源 地块地处中国美院南边（艺术气息、大学人文、美院经济），地块天生具有了一定的艺术气质； 地块四周均有城市绿化带，西侧为“转塘艺术广场”，西南侧为“雕塑公园”，地块具有了“生态的、艺术的”气质； 地块地处规划转塘“区域公共主中心”、“商业服务、文化休闲”，为未来转塘的核心商圈； 地块四周交通条件非常成熟，东临转塘“三轴”之一的杭富路，杭州绕城出口（狮子口立交）离项目距离为 500m左右；土地属性特征归纳PART.1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。之江转塘生态艺术小镇区域公共主中心景观条件城市联动产业支撑项目开发核心资源PART.1 项目土地属性分析项目土地属性分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PART.2 本案关联市场研究本案关联市场研究A 关联市场确定关联市场确定B 区域市场分析区域市场分析F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场D 写字楼市场写字楼市场E 酒店市场酒店市场C 商业物业市场商业物业市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。哪些客户可能成为本案瞄准的群体？这部分目标客户的购房偏好是什么？PART.2区域市场本项目可能涉及市场区位可比客户竞争因素景观可比价格可比关联市场确定滨江转塘近似价格段市场物业可比同物业类型产品市场酒店市场写字楼市场商业市场酒店式公寓市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PART.2 本案关联市场研究本案关联市场研究A 关联市场确定关联市场确定B 区域市场分析区域市场分析F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场D 写字楼市场写字楼市场E 酒店市场酒店市场C 商业物业市场商业物业市场版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域市场分析MARKETING之江.转塘ZhuantangABCDA区块是绿城九溪玫瑰园、九树公寓为代表的传统的杭城成熟的高端别墅区；B区块是围绕着之江度假区开发形成（西湖高尔夫）形成的高端住宅区，目前在售的有新帝.郎郡，阳明谷；C区块是以西方.云溪香山为代表的围绕着中国美院开发形成住宅区域，目前在售的赞成.岭上，本项目也在此区域内；D区块是钱江房产为代表的正在开发的区域，一块住宅用地，二块商业用地；杭州国际会议中心版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。最近开盘 案名 产品类型 规模 在售价格 主力面积 主力总价 去化情况08.1 已售25套，可售113套，18.1%已售67套，可售92套，42.1%已售166套，可售237套，41.2%最近开盘未售出，共90多套已售6套，可售332套，1.7%07.7 阳明谷 别墅/排屋 5 50000 200-6000 2000-3000 现房08.9 赞成.岭上 小高层/排屋 11 7000 80-200 56-140 小高层公寓08.9 云溪香山 多层、小/高层备注26 9500-13000 90-300 80-30008.9公元.沐桥新帝.朗郡864-1500288、355、488300004多层排屋/高层 20精装/九树/公元公寓10000；排屋25000；公寓180-280；排屋300-330；公寓180-280；排屋700-900；统计时间 2008.12.11区域市场分析MARKETING之江.转塘Zhuantang在售楼盘一览表 以聚集中高端物业著称的之江、转塘板块由于受到市场形势所影 响，购房者转而把目光瞄向了该板块内的低价物业，该板块内在售的几个中高端楼盘近期销售较为平淡 而9月份推出的赞成岭上.偶寓（23#楼）的销售形势相对较好，其 推出的187套小户型截至12月11日，成交了152套，该批房源总价仅在52万元/套起，而同样是新帝.朗郡的小高层公寓， 由于单价和总价均相对较高，其销售就显得明显平淡。 本来在近期要推出的公元.沐桥要推出的北区毛 坯房源，由于市场的状况，也推迟了开盘计划。存量大概在 32万左右版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域市场分析MARKETING之江.转塘Zhuantang编号 出让日期 出让面积 用途 容积率 成交总价 竞得单位 楼面价08年13号 7月29日 27806 商用 2 8362 钱江房产 150308年12号 7月29日 18995 商用 2 5719 钱江房产 150507年52号 9月29日 34733 宅地 2.1 39000 钱塘房产 534718729 宅地 24406.6 商用 1.307年43号 8月31日 57027 宅地 2 14000 金都/九龙仓 324245968 宅地 27241.8 商用 1.3507年37号 8月29日 56771 宅地 2 110000 金都/九龙仓 968807年51号 9月29日 54061 宅地 1.8-2.0 75300 中海/雅戈尔 696407年50号 9月29日 50425 宅地 1.8-2.0 52400 中海/雅戈尔 520271000 金都/九龙仓 698007年38号 8月29日114100 金都/九龙仓 1000407年44号 8月31日628452317714住宅10910758449商业可建面积用地面积类别 根据一般项目的开发节奏，之江转塘未来2-3年 住宅 的供应量在60万 左右。 加上现在32万左右存量，该区域未来的住宅供应量在92万左右，按照套均面积120计算，可售套数在7600套左右。 商业的供应量在10万左右，版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。滨江市场表现概述 滨江整体市场走势和杭州市场类似，2008年月最大销售量出现在6月份，最大成交量643套，受楼市不景气的影响，与去年同期的1215套相差甚远。 成交均价从2007年9月开始快速上涨，从2007年102008年9月基本保持平稳，在10000-12000元/平方米区间范围 内波动；2008年7月（中海钱塘山水联排价格因素）和9月（海威国际二期）的成交价格较高，超过14000元/平方米（成交量较少，受个体影响较大），与主城区中心区域均价逼近。 受市场不景气的影响，截至9月底，可售房源为3836套（月均销售套数为412套），为2007年7月以来的最高值。区域市场分析MARKETING滨江BINJIANG版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。日期 可售面积 销售面积 可售套数 销售套数 成交单价 成交额已售套均面积2007年07月 375222 173332 23