毕 节 市 天 河 怡 景 新 城商 业 市 场 调 研 报 告前 言影 响 商 场 物 业 开 发 成 功 的 因 素 很 多 ， 如 市 民 的 收 入 水 平 、 消费 水 平 与 消 费 结 构 ， 商 业 圈 半 径 ， 新 旧 商 业 格 局 ， 商 业 贸 易 的繁 荣 程 度 及 其 影 响 力 ， 商 场 物 业 所 处 区 域 （ 或 商 业 圈 ） 的 商 业环 境 ， 竞 争 对 手 的 实 力 与 策 略 等 。 因 此 ， 在 操 作 商 业 地 产 时 ，市 场 调 研 成 了 商 场 成 败 的 桥 头 堡 。当 我 们 面 对 天 河 怡 景 新 城 项 目 时 ， 每 时 每 刻 都 在 考 虑 同一 个 问 题 ： 天 河 怡 景 新 城 项 目 周 边 商 业 氛 围 不 浓 ？ 项 目 如 何定 位 （ 商 业 地 位 的 定 位 ， 经 营 功 能 的 定 位 ， 经 营 模 式 的 定 位 ，投 资 户 群 体 的 定 位 ） 才 能 独 辟 蹊 径 ， 实 现 快 速 营 销 和 利 润 最 大化 呢 ？ 我 们 正 是 带 着 对 天 河 怡 景 新 城 项 目 的 这 种 思 考 ， 展开 了 本 次 调 研 ； 以 期 总 结 出 三 级 城 市 商 业 物 业 的 操 作 模 式 。第一章 毕节市商业市场总体分析第一节 毕节市宏观经济环境毕节市位于川滇黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积3414.9 平方公里，辖 27 个镇、8 个乡（其中民族乡 6 个） 、6 个办事处。聚居着 22 个民族，总人口 127.53 万人。近 年 随 着 城 市 化 进程 的 加 快 ， 城 市 建 设 的 力 度 加 强 ， 加 速 了 城 市 经 济 的 快 速 发 展 。特 别 是 大 型 电 力 项 目 的 “西 电 东 送 ”工 程 即 将 投 入 使 用 ， 将会 成 为 本 市 经 济 增 长 的 一 个 新 亮 点 ， 对 城 市 经 济 起 到 推 波 助 澜的 作 用 ， 城 市 经 济 发 展 潜 力 巨 大 。一、城市发展状况1、国民生产总值（GDP）高速增长随 着 城 市 建 设 的 不 断 深 入 ， 毕 节 市 综 合 经 济 实 力 逐 步 增 强 ，近 4 年 来 国 民 生 产 总 值 以 平 均 8.6%的 速 率 高 速 增 长 ， 2003年 实 现 国 民 生 产 总 值 401489 万 元 。 其 中 ， 第 一 产 业 总 值 为119696 万 元 ； 第 二 产 业 总 值 为 129792 万 元 ； 第 三 产 业 总 值为 152001 万 元 。 国 民 生 产 总 值 GDP 的 年 平 均 增 长 率 保 持 在 较高 的 增 长 水 平 ， 但 是 经 济 基 础 底 子 薄 ， GDP 总 量 低 ， 人 均GDP 为 3148 元 /人 ， 经 济 相 对 落 后 。国 民 生 产 总 值 GDP（ 万 元 ）298705 325852372897 4014890500001000001500002000002500003000003500004000004500002000年 2001年 2002年 2003年GDP 资料来源：毕节市统计年鉴2、 毕 节 市 人 口 分 布 状 况根 据 毕 节 市 2003 年 毕 节 市 统 计 年 鉴 ， 到 2003 年 底 全市 总 人 口 128.47 万 人 （ 包 括 外 来 人 口 ， 不 包 括 外 出 人 口 ） 。全 市 共 有 家 庭 户 37.49 万 户 ， 平 均 家 庭 户 规 模 为 3.42 人 。1)毕 节 城 区 人 口毕 节 城 区 现 有 人 口 184923 人 ， 中 心 城 区 建 成 面 积 14.4平 方 公 里 ， 人 口 密 度 大 ， 加 上 周 边 县 镇 各 方 面 的 流 动 人 口 ， 城区 显 得 拥 挤 不 堪 。 根 据 毕 节 城 区 发 展 总 体 规 划 ， 到 2010 年 ，城 市 规 划 将 达 到 30 平 方 公 里 ， 城 市 人 口 将 达 到 30 万 人 。2）1999-2003 年末毕节市各区人口分布（单位：人）指标 市东办 市西办 三板桥 流沧桥 大新桥 观音桥1999年37419 77466 10246 18091 13583 79222000年40946 82397 11617 19130 14366 82652001年42739 84764 11834 19122 14820 82972002年43436 85067 11973 19077 14769 83002003年44084 86355 12190 19189 14778 8327资料来源：毕节市统计年鉴3） 项 目 所 在 城 区 的 人 口 变 化近 3 年 项 目 所 在 城 区 （ 市 西 办 ） 的 人 口 增 长 的 速 度 很 慢（ 相 对 其 他 城 区 ） ， 新 出 生 人 口 和 周 边 乡 镇 的 移 民 少 ， 城 市 化进 程 的 速 度 缓 慢 。 一 是 因 为 旧 城 的 改 造 的 力 度 小 ； 二 是 城 市 在项 目 所 在 城 区 人 口 数8239784764 850678635580000810008200083000840008500086000870002000年 2001年 2002年 2003年人 口 数向 新 城 区 发 展 。资料来源：毕节市统计年鉴3、 产 业 结 构毕 节 市 三 大 产 业 值 所 占 国 民 生 产 总 值 的 比 例 相 当 ， 特 别 是第 三 产 业 在 2003 年 超 出 了 第 一 产 业 和 第 二 产 业 ， 从 表 面 上 看 ，该 地 区 的 经 济 产 业 结 构 合 理 ， 经 济 发 达 。 但 是 第 二 产 业 总 值 从2000 年 到 2003 年 4 年 中 在 国 民 经 济 增 长 中 所 起 的 作 用 不 显 著 ，这 说 本 地 区 的 工 业 基 础 差 ， 第 三 产 业 的 发 展 是 外 来 资 本 流 入 的促 进 作 用 。 从 国 民 生 产 总 值 的 绝 对 数 值 来 看 ， 到 2003 年GDP 仅 为 40.15 亿 元 ， 进 一 步 说 明 本 地 居 民 的 购 买 力 有 限 。资料来源：毕节市统计年鉴二、城市商贸状况1、商业交易状况毕 节 市 三 大 产 业 结 构050000100000150000200000第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业第 一 产 业 108764 110510 119064 119696第 二 产 业 96635 95339 114650 129792第 三 产 业 93306 120003 139183 1520012000年 2001年 2002年 2003年毕 节 市 近 4 年 社 会 商 品 零 售 总 额 以 8.0%的 速 度 增 长 ， 与本 地 国 民 经 济 的 增 长 速 度 （ 8.6%） 保 持 一 致 。 2003 年 整 个毕 节 地 区 的 社 会 商 品 零 售 总 额 达 到 54852 万 元 ， 而 毕 节 市 的社 会 商 品 零 售 总 额 达 到 39168 万 元 ， 占 整 个 地 区 的 71.4%。资料来源：毕节市统计年鉴2、市区居民人均社会商品零售额资料来源：毕节市统计年鉴 毕 节 市 区 居 民 每 年 的 人 均 （ 以 商 品 交 易 地 为 参 考 ） 社 会商 品 零 售 额 从 2000 年 到 2003 年 4 年 间 以 6.5%的 速 度社 会 商 品 零 售 总 额43414 4689550763 5485229659 31093 345443916801000020000300004000050000600002000年 2001年 2002年 2003年地 区 商 品 零 售 额市 区 商 品 零 售 额市 区 人 均 商 品 零 售 额 （ 单 位 ： 元 ）1682.6 1712.4 1891.32118.1050010001500200025002000年 2001年 2002年 2003年递 增 。 2003 年 的 人 均 绝 对 消 费 额 达 到 2118.1 元 （ 按当 年 价 计 算 ） 。3、居民收入及消费结构资料来源：毕节市统计年鉴 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 逐 年 增 长 ， 2004 年 城 镇 居 民 人 均可 支 配 收 入 5536 元 ， 比 2003 年 增 加 263 元 ， 增 长4.96%；城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 /年 ）4401 47615273 553601000200030004000500060002001 2002年 2003年 2004年城 镇 居 民 可 支 配 收 入 增 长 率8.18% 7.49%4.96%00.010.020.030.040.050.060.070.080.092001 2002年 2003年 2004年增 长 率 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 增 长 率 成 下 降 趋 势 ， 特 别 是2003 年 止 2004 年 的 城 镇 居 民 可 支 配 收 入 的 增 长 率 下 降的 幅 度 较 大 ； 城 镇 居 民 收 入 的 增 长 幅 度 受 到 阻 力 ， 绝 对 可 支 配 额 的 上升 的 空 间 不 大 。三 、 分 析 结 论近 年 来 ， 毕 节 市 经 济 持 续 稳 定 增 长 ， 人 民 生 活 水 平 及 消 费水 平 也 得 以 不 断 提 升 ， 城 市 商 贸 业 的 发 展 态 势 良 好 。 但 是 由于 毕 节 市 的 经 济 基 础 薄 弱 ， 经 济 增 长 速 度 缓 慢 ， 使 得 社 会 经 济发 展 潜 力 不 足 ， 人 民 收 入 水 平 的 提 高 也 受 到 相 应 的 限 制 。第二节 毕节市商业概况一 、 毕 节 市 商 业 历 史 回 顾改 革 开 放 后 的 二 十 年 ， 由 于 经 济 发 展 落 后 、 人 民 生 活 水 平 低 、 消 费 能力 不 足 ， 毕 节 市 的 商 业 发 展 一 直 比 较 落 后 。 主 要 体 现 在 ： 业 态 发 展 水 平 低 ； 本 地 商 家 连 锁 化 程 度 低 ； 小 规 模 、 分 散 型 经 营 ； 一 些 区 域 有 场 无 市 ， 最 明 显 的 威 宁 街 的 桂 威 商 贸 城 ； 商 圈 辐 射 区 域 较 小 ， 没 有 最 明 显 城 市 核 心 商 业 街 ， 威 宁 路 与 松 山 路 的商 铺 租 赁 水 平 和 租 金 相 当 。二 、 毕 节 市 商 业 业 态 分 布1、 城 市 商 业 分 布 地 图2、主要商 业 区 分 布 及 商 业 业 态 构 成毕 节 市 核 心 商 业 区 由 解 放 路 与 威 宁 路 之 间 的 松 山 路 段 、 松山 路 与 联 通 路 之 间 的 中 山 路 段 ； 联 通 大 道 ； 威 宁 路 ； 威 宁 路 与威 西 路 和 桂 花 路 的 交 汇 处 周 围 20 米 处 的 几 条 路 段 构 成 。1）威宁路威宁路 服装店该 路 段 共 有 服 装 店 24 家 （ 不 含 恒 远 意 通 ） ： 其 中 女 士 服装 店 5 家 ； 男 士 服 装 店 19 家 。 理 发 店该 路 段 共 有 4 家 理 发 店 。 音 响 店该 路 段 共