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罗湖莲塘片区房地产市场研究报告第一部分 概况篇莲塘片区在早期为旧村和荒地,伴随着深圳经济的发展,它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一,其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。1992 年罗沙公路的建成通车,使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带,其基础设施的开发、兴建籍此开始。目前,深圳拟建莲塘口岸,形成大交通体系。莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。据莲塘口岸建设的远期方案显示,将在莲塘口岸中部向西北,打通隧道穿过塘排山,通过爱国立交连接东环,同时连接拟建中的东部通道,和盐排、深惠、深汕高速公路相连。这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离,形成东部大交通体系。莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应,促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。一、范围界定莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地,总用地面积为 434.66 公顷。二、功能定位 莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能,适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域,其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色,同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴,并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。三、发展现状1、交通环境1992 年罗沙公路建成通车后,莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带,片区对外交通较为畅通,其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远,从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。本片区的主要交通干道有:城市快速路:罗沙路(双向八车道)片区主干道:鹏兴路、仙湖路、国威路片区次干道:聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路2、人口构成莲塘总居住人口近 15 万,主要有以下四类: a)莲塘工业区内的打工者,主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区b)莲塘片区原有居民,主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域c)在罗湖上班的人士,居住在近年开发的商品住宅区内d)部分香港客户,主要是一些工薪阶层的人士3、现有配套莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带,且以前是按工业区的规划来建设,一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小,档次低,缺乏大型购物和娱乐场所,市政配套也有所欠缺。但从总体上来讲,经过几年的发展,整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变,生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。区内主要设施有:a) 教育类:幼托 4 所;小学 1 所;中学 1 所b) 医疗卫生类:门诊部 2 所c) 行政管理类:社区管理机构 1 所;街道办事处 1 所d) 商业类:民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等e) 金融类:工商银行、建设银行、中国银行等 f) 道路交通类:公交停车场 1 个;加油站 2 个4、片区地位莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。随着罗湖区的发展、工业外迁等,将有较大的发展扩大的可能,可结合其居住区的开发,形成新的居民点,不再是单纯的村民居住地。其在罗湖中的商业和交通地位是:a)商业地位:居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统b)交通地位:次干道系统(梅园路田贝四路太宁路莲塘北侧十号路)四、片区规划1、规划目标莲塘三面临山,有良好大自然生态环境。规划要求严格控制对山体的破坏,加强山体植被的维护和建设,依托梧桐山风景保护区,大力发展风景旅游事业。2、人口规划至 2010 年,莲塘片区的规划人口为 65000 人,远景人口容量为 97000 人。3、建筑规划 至 2010 年,莲塘片区的规划建筑容量为 402 万平方米,毛容积率为0.45。4、土地利用规划a) 罗沙公路以南地区:围绕规划的莲塘口岸,调整用地,配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等b) 罗沙公路以北地区:以发展综合居住区为主,完善公共配套设施。迁出莲南工业区,改造为住宅区c) 莲塘的东北部:依山就势,布置一些多层和低层住宅;保留西部和北部的工业区,作为罗湖区的重点工业区进行建设,调整产业结构,以食品加工业、轻型加工业为主5、规划中增加的配套设施a) 教育类:增加幼托 4 所、小学 6 所、中学 2 所b) 医疗卫生类:增加区级医院 1 所、社区健康服务中心 7 个c) 文娱体育类:增加一批文娱体育中心d) 商业类:适量增加一些综合市场从片区规划来看,莲塘片区的配套设施将一步到位。该规划注重完善基础设施和环保措施,并形成都市型的加工业加工区;注重完善商业、服务业,增 加娱乐设施和体育用地,形成相对集中的公共活动中心,从而增强了莲塘片区的综合吸引能力。第二部分 房地产市场发展篇一、房地产市场发展概况莲塘以前是个工业区,商品房是在部分工业区搬迁之后开始建的,发展时间有 10 来年。从总体上看,该区域不大,二手楼盘的数量较少,且基本分布在罗沙公路的两侧,约有 40 个左右。早期开发的商品住宅往往规模小,档次低,建筑风格、规划设计落伍,多为普通多层住宅,仅凭籍“低价位”赢取市场份额,如莲塘房地产公司前几年开发的松源大厦,莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。再加上原有区域功能定位(以工业区为主)的影响,莲塘片区在生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后,整体环境亦显得较为杂乱,往往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象,这在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展。最近几年来,随着莲塘房地产迅速发展,工业开始淡出莲塘,莲塘涌现出一大批崭新楼盘,如鹏兴花园、名骏豪庭、鹿茵翠地、金色年华家园、仙桐合正锦园等,吸引了大量白领阶层置业莲塘。莲塘已经成为重要的白领居住区,并继续吸引着大量白领涌来,他们收入较高,消费力相对较强,对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民,他们的大量涌入会促进本地区各种商业配套的尽快完善。 二、房地产市场供给、需求与价格分析1、供给分析莲塘房地产起步较晚,2000 年之前主要是莲塘房地产盘踞此地,曾开发景福花园、名骏豪庭、聚福花园、祥和花园、华景园、傲翠庭等项目,同时片区楼盘户型大多为中小户型,楼盘规模不大,分为六期开发的鹏兴花园成为片区的首个大盘,同时中大户型开始进入市场,并占有一定比例。2003 年之后片区大户型继续呈现加大趋向。a)历年供给分析从莲塘历年批售面积图中可以看出,2002 年是该片区住宅供给的高峰时期,供应量达到 25.58 万平方米,名骏豪庭和鹏兴花园是当年供给的主力军,特别是名骏豪庭,供应量超过 10 万平方米。2003 年至 05 年的供应量呈上升趋势,但上升幅度不大,这三年的供应量维持在 810 万平方米之间。 b)往年楼盘供给分析 目前莲塘片区仍有近 600 套往年住宅供应,其中,名骏豪庭和鹿茵翠地还有近 500 套住宅供应,占往年住宅供应量的绝大部分比率。该些楼盘的供应中以中小户型为主,有部分三房、四房和复式户型。c)2005 年新增供给分析2005 年,莲塘片区新增供给的楼盘有 4 个,为城市东座、金色年华家园、鹏瑞仙桐雅轩和仙桐合正锦园。4 个楼盘的总预售面积为 9.81 万平方米。新增供给的楼盘以高层为主,容积率较高。户型方面以中小户型为主,其一房和二房的总供给比率占到 65.95%。 2、需求分析a)历年需求分析从整体上看,莲塘片区历年住宅的成交面积呈波浪状。其中,2003 年是成交的波峰期,而 2004 年则是成交的波谷期,波峰期和波谷期的成交面积相差12.31 万平方米。造成 2003 年成交波峰期的出现主要是受到 2002 年供给过于旺盛的影响。 b)2005 年新增楼盘需求分析2005 年新推出的 4 个楼盘的销售情况非常好,其销售率已经都在 97%以上,这主要是由于该些项目定位准确,特别是价格方面相对较为合理。从总体上说,2005 年莲塘片区房地产市场销售的成功将带旺该片区的需求,吸引更多的置业者关注该片区今年的房地产项目。 3、价格分析莲塘片区住宅价位与中心一线住宅价格相比,平均低 23 成。从走势图来看,这几年莲塘住宅成交均价一直呈上升趋势,上升幅度最大的是 2003年,达到 13.53%。2004 年和 2005 年的上升幅度分别为 5.32%和 2.7%,升幅相对比较平稳,这说明该片区的房价增长情况比较合理。 三、片区展望莲塘房地产市场相对来讲一直都处于温和状态,这是因为土地供给方面涉及到原厂房用地等问题,所以需要一定的时间过渡。同时,国土规划部门也加强了梧桐山周边房地产项目的管理,以保证正在申报国家级名胜风景区的梧桐山的整体环境不被破坏。由此推断,莲塘片区的改造工程尚待时日,后期梧桐山周边房地产开发将进一步规范。土地供应方面:莲塘的东部有莲塘地产公司的莲塘村、坳下村用地,西部为鹏基地产公司用地,这两个地产公司用地范围内的大部分土地已被开发或占用,待开发土地主要集中在本区东、南部。就目前的土地情况而言,该片区的新用地主要依靠旧城改造项目提供,同时,还有土地储备的开发释放。住宅供需方面:从 20022005 年供需的数据来测算,该片区仍有 6.8万平方米的供给缺口。片区今年将推出东方尊峪、鸿景翠峰等项目,这能在一定程度上缓解供需矛盾。东方尊峪和鸿景翠峰的总户数达 2000 多户,三房至五房为主力户型,同时,该些项目的社区内部配以商业,用于满足业主生活居住之需,这就弥补了片区生活配套上的欠缺,将吸引更多的置业者关注该片区。 住宅价格方面:根据今年前三个月的成交均价显示,其成交均价为7103.27 元/平方米。后期即将推出的几个楼盘依托梧桐山以及体育公园环境的稀缺性,其推出价格必然在目前市场价格基础上有较大攀升,据说东方尊峪均价要过万元,价格直逼盐田部分海景住宅。从莲塘片区的发展脉络上看,其房地产市场的发展呈现出一种上升的趋势,其生态优势和口岸优势必然会逐渐深入人心。随着东部发展战略的逐步实施和莲塘片区内各项配套设施的完善,它将成为各大发展商逐鹿房地产市场的战场。
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