收到预售款时，预缴土地增值税达到一定条件，须) 主管税务机关可要求纳税人进行清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 （3）直接转让土地使用权的 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）确定应税收入（2）确定扣除项目金额新 5旧 3（3）计算增值额（4）计算增值率=增值额/扣除项目金额（5）按增值率确定税率与速算扣除系数，注意普通住宅税收优惠（20%以下免税）（6）应纳税额=增值额税率算扣除系数（1）确定应税收入凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理；企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售 影响扣除比例；房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入， 不扣除 相应的 成本和费用 。（2）扣除项目新 5旧 3土地增值税清算时，已经 计入房地产开发成本的利息 支出，应 调整至 房地产 开发费用中 计算扣除房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料 不符合 清算要求或 不实的 ，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售 已装修 的房屋，其 装修费用 可以计入房地产 开发成本 。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施用途 收入 成本费用建成后产权属于全体业主所有的 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 无需确认收入 建成后有偿转让的 计算收入 成本、费用可以扣除房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：发票所载金额予以扣除；留的质保金不得计算扣除。房地产开发企业 逾期 开发缴纳的 土地闲置费 不得扣除。销售旧房不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。a.“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过 6个月的，可以视同为一年。能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数。既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以核定征收