1第二单元 物权的变动【考点 1】不动产的物权变动（更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。【解释 1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。【解释 2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。【例题 1单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（） 。乙只能请求甲赔偿损失【答案】C【例题 2单选题】根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，其产生的效果是（） 。 （2013 年）案】）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。）基于事实行为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2）基于法律规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4（3）基于公法行为因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。有权可以不登记。5【考点 2】不动产登记制度（害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。同意”更正，利害关系人可以申请异议登记。（1）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起“15 日”内不起诉，异议登记失效。（2）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【例题单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（） 。0 日内申请人不起诉的，记机关应承担损害赔偿责任【答案】B【解析】 （1）选项 权利人、利害关系人”认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，即先申请更正登记，而后才是异议登记；（2）选项 请人在异议登记之日起“15 日”内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向“申请人” （而非登记机关）请求损害赔偿。保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效。6【解释 1】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。【解释 2】未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。【解释 3】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭” 。【考点 3】动产的所有权（）基于事实行为因合法建造（如汽车制造厂基于合法制造取得小汽车的所有权）等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2）基于法律规定因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（3）基于公法行为因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。）一般动产：交付生效动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。7（2）特殊动产：交付生效登记对抗船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。）简易交付动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。8（2）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付。（3）占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。9【考点 4】付生效以动产设定质押的，质权自“交付”时设立。【解释】质押合同是诺成合同，质物占有的转移不是质押合同的生效要件，而是质权的生效要件。记对抗10以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。【解释】以动产设定抵押时，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。