一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师客服 他 系的都是二手倒卖！第三章土地增值税本章内容：第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率第三节应纳税额的计算第四节申报和缴纳第一节概述一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、土地增值税的特点 已转让房地产取得增值额为征税对象征税面广采用扣除法和评估法计算增值额实行超率累进税率实行按次征收，纳税时间和缴纳方法视房地产转让情况而定三、土地增值税的立法原则 适度加强对房地产开发、交易行为的宏观调控抑制土地炒买炒卖，保障国家土地权益规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围（一）基本征税范围：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物从上述文字中不难看出土地增值税征税范围具有以下三个标准：包括集体土地及耕地。上建筑物及其附着物是否发生产权转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。 附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如：种植物、养植物及其他物品。注意：出让和转让的区别（1）国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。国有土地使用权出让不属于土地增值税征税范畴。（2）国有土地使用权转让：是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为。国有土地使用权转让属于土地增值税征税范畴。）这里的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括：货币收入、实物收入或其他形式收入（2）纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物必须是有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师客服 他 系的都是二手倒卖！（二）营注意：对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。免；但建成后转让：征税。被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。意：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。）在抵押期间不征收土地增值税。（2）待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。地产的重新评估、房地产的代建房行为：不属于土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围总结： 征税范围 出售土地使用权取得土地使用权后进行房屋开发并出售的单位之间房屋交换存量房买卖以房抵债合作建房后并销售被投资方将投资获得的房产转让的 不征税范围 房产继承房产赠与房产出租房地产评估增值房地产的代建房行为 免税范围 个人互换自有居住用房被兼并企业将房产转入兼并企业合作建房 例：（单选题）下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。发生产权转移的正确答案C答案解析选项 A 不属于缴纳土地增值税的情形。选项 B，免征。选项 D，没有发生产权转移，不需要缴纳土地增值税。一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师客服 他 系的都是二手倒卖！二、纳税人有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人。三、税率土地增值税实行四级超率累进税率： 级数 增值额与扣除项目金额的比率（增值率） 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过 50%的部分 30 0 2 超过 50%至 100%的部分 40 5 3 超过 100%至 200%的部分 50 15 4 超过 200%的部分 60 35 土地增值税税率应用：应纳税额增值额税率扣除项目值率为 60%，其对应第二个级次中的税率 40%，速算扣除系数 5%。 级数 增值额与扣除项目金额的比率（增值率） 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过 50%的部分 30 0 2 超过 50%至 100%的部分 40 5 （略） 房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为 1500 万元，扣除项目金额为 1000 万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？答案解析（1）增值率（1500/1000）100%150% 级数 增值额与扣除项目金额的比率（增值率） 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过 50%的部分 30 0 2 超过 50%至 100%的部分 40 5 3 超过 100%至 200%的部分 50 15 4 超过 200%的部分 60 35 （2）土地增值税应纳税额150050%100015%600（万元）第三节应纳税额的计算一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师客服 他 系的都是二手倒卖！一、收入额的确定应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。二、扣除项目及其金额转让土地、新建房和旧房时所涉及的扣除项目存在区别。（一）对新建房转让涉及的扣除项目新建房涉及的扣除项目：地价成本费用税金价）取得土地使用权所支付的金额地价款地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。注意：房地产开发费用不是据实扣除，其扣除办法如下：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（销售费用和管理费用），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除。例：某房地产开发企业开发项目支付的地价款为 280 万元，开发成本为 520 万元，利息支出100 万元。则房地产开发费用扣除数额是多少？（假设利息支出能够分摊并且由金融机构证明；当地政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为 5%）答案解析房地产开发费用100（280520）5%140（万元）房地产开发费用扣除数额为 140 万元。（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10%以内计算扣除。例：某房地产开发企业开发项目支付的地价款为 280 万元，开发成本为 520 万元，利息支出100 万元。则房地产开发费用扣除数额是多少？（假设利息支出不能够分摊或不能由金融机构证明；当地政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为 10%）一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师客服 他 系的都是二手倒卖！答案解析房地产开发费用0（280520）10%80（万元）房地产开发费用扣除数额为 80 万元。注意：财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题做了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。市维护建设税、教育费附加。（两税一费）房地产开发企业缴纳的印花税在管理费用已做扣除，这里不再重复扣除。非房地产开发主体涉及营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。（三税一费）计 20%的扣除。（二）价）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。市维护建设税、印花税、教育费附加。置成本价成新度折扣率（1）重置成本价：建造同样标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（2）成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣例：一幢房屋已使用近 10 年，建造时的造价为 1000 万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费 4000 万元，该房有六成新。请计算评估价格是多少？答案解析重置成本4000 万元成新度折扣率60%评估价格为400060%2400 万元注意：一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师 （1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，其扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年。（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数。（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。例：位于县城的某商贸公司 2013 年 12 月销售一栋旧办公楼，取得收入 1000 万元，缴纳印花税 元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于 2010 年 1 月，购价为600 万元，缴纳契税 18 万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。答案解析（1）推定的扣除项目600（15%4）720（万元）一手课件 计从业、初中级会计、税务师、注册会计师客服 他 系的都是二手倒卖！（2）契税18（万元）（3）印花税元）（4）营业税（1000600）5%20（万元）（5）城建税205%1（万元）（6）教育费附加203%元）可扣除项目金额的合计7201801元）扣除项目计算总结： 转让项目的性质 扣除项目 1）取得土地使用权所支付的金额及相关费用（2）转让环节缴纳的税金 1）取得土地使用权所支付的金额及相关费用（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）转让环节缴纳的税金（5）财政部规定的其他扣除项目 1）房屋和建筑物的评估价格（2）取得土地使用权所支付的金额及相关费用（3）转让环节缴纳的税金 三、应纳税额的计算应纳税额增值额税率扣除项目速算扣除系数一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法例：某房地产开发公司专门从事商品房开发。2014 年 2 月 2 日，该公司出售住宅