市场分析,目 录,第一部分：淮安市宏观环境分析一、城市简介二、城市经济发展三、城市发展规划第二部分：淮安房地产市场研究一、市场宏观分析二、中微观市场分析第三部分：项目概况以及项目研究一、项目概况二、项目规划研究三、项目户型设计研究,第一部分：淮安市宏观环境分析,一、城市简介,淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的四大都市。2000年12月21日，淮阴市更名为淮安市，下辖涟水、洪泽、金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区，行政区划土地面积达10072平方公里，城市总人口520万左右。市区面积337平方公里，人口50万左右。,二、城市经济发展,2006年，地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。居民生活水平稳步提高。全年城镇居民人均可支配收入10447元，增长14.6；人均消费性支出7077元，增长10.8%农民人均纯收入4430元，增长10.1%；人均生活消费支出2881元，增长10.7%。在岗职工平均工资16590元，增长17.4。 工业经济增势明显。 重点项目建设进展顺利。 服务业发展水平进一步提升。消费品市场繁荣活跃。消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元，比上年增长16.0%。其中，城市消费品零售额146.50亿元，增长16.0%。,三、城市发展规划,1、城市整体发展规划布局,城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一组团，以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区为第二组团；“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市区城市发展的中心，或者叫“一主一副双中心”。淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河,2、市级商贸中心区,淮海广场商业中心，以主城区组团的淮海广场为核心，以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区域构成市级商业中心。,3、市级高教园区,根据城市总体规划，城南片区是淮安主城区四个片区之一，将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区.规划设计范围北起京杭大运河，南到柴米河，西自规划勤政路明远路毓秀路一线，以及淮海南路东侧部分用地。,4、市级经济园区,淮安经济开发区位于淮安主城东部，内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区，以“九通一平”为前提，建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园林式淮安新城区。,宏观环境对房地产的影响,宏观经济与城市建设的迅猛发展，为淮安的房地产市场发展奠定了良好的基础；同时也要看到，淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距，但发展潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张，对商品住宅的需求将会越发增大。因此，区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。,经济因素,淮安市整体经济快速发展、人民生活水平逐步改善，对房地产市场的具大支撑作用仍将持续。,政策开放,淮安地初苏北腹地，良好的政府招商政策，引进大量的外地资金，给城市的建设注入了强大的经济活力。目前象富式康、沃尔玛等大型知名企业或商场已经正式进驻淮安，不仅给淮安解决大量闲置人员就业问题，同时也带入一大批精英人才，促进相关产业的发展。,人口因素,淮安城市综合实力的增强和工业化进程的加快，将进一步改善城市的生活、工作和居住环境，进而吸引更多的人口在城市居住，繁荣房地产市场。,交通因素,淮安是水、陆交通十分便利，以淮安为中心，3小时车程内，有大中城市15座，人口8000 万，房地产市场容量巨大。,第二部分：淮安房地产市场研究,一、市场宏观分析,作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、施工及竣工面积量、房地产供销量以及价格走势等反映了淮安房地产的基本情况，本公司调研小组经过市场以及相关政府部门的细致的取样调查和总结，相关数据绘制如下表：,1、开发投资,小结：从当年各季度以及05年与06年比较来看，市区房地产开发投资力度增强，并无减退迹象。市区房地产被房地产商看好，并得到众多资金涌入，其后续竞争将会愈来愈激烈。,小结：从05年与06年比较来看，房地产投资占固定资产比重明显增加，并且在2005年第一季度其投资比重已超过22，市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看，近两年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长，每季度平均增长率在40%以上。从2006年开始，淮安房地产业就开始高速发展，近2年投资增幅比例相当大，特别是住宅供应量持续扩大。这说明区域房地产业已经到了空前高度发展的时期，目前房地产业已成为淮安城市经济发展的支柱产业。,2、施工/竣工面积,小结： 从近三年来看，市区房地产经济不断升温，其施工面积呈现高速增长趋势；竣工面积也稳步提升，市区房地产市场竞争将会愈加激烈。,小结：2006年计划解困房、拆迁安置房、政策性商品房施工量的突减，对各大房地产开发商来说是一个好消息。此种房源的减少可以暂时缓解现在房地产竞争的激烈程度。,3、供销面积,小结： 2006年淮安市区房地产销售形势出现尴尬局面，保障性住房与普通商品住房销售量相当；房地产供销比1.64:1，并未出现火热局面，淮安房地产销售周期拉长已是一个必然趋势。,4、价格走向,2004年，由于苏南等地房价持续高攀，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20%以上，淮安涨幅更是达到了30。20052006年由于受到国家宏观调控的影响，淮安房市在2005年受到调压，价格、成交量均有所回落，但依然保持平稳发展。,淮安市区2006年下半年的成交套数见如下图表：,小结：2006年上半年，淮安全市共成交商品住宅约24万平方米，成交1961套；成交均价从25502860元/平方米稳步提升。下半年的成交量更是一路飙升，从2006年的整体情况来看，淮安房市有明显的波动起伏态势，但是总体上来讲, 未来几年区域房价仍保持在在稳中有升的发展状态中。,5、淮安2007年1-5月份城市主要经济指标,（单位：万元）,小结： 从中我们不难发现，短短半年时间，淮安的房地产投资开发总量已经接近去年当年开发总量，这也充分表明淮安的房地产业正在快速的发展和膨胀中，同时，当地人均GDP以及人均可支配的现金流量的不断提升，也促进了城市消费产业尤其是支柱产业住宅开发行业的发展，富士康等大批的外地投资产业的进驻也将大力促进本地经济的强力发展。 所以，淮安近两年的房地产市场必然仍是一路飚升。,6、房市走势预测 淮安房市依然被看好，因此大量资金涌入的同时，房产市场竞争将更加激烈。随着激烈程度加剧，房产销售周期将逐渐拉长，房地产楼盘开发需要经得起时间考验，否则将面临淘汰的危险，因此楼盘品质将会逐步提升，价格也会逐步攀升。,一、宏观调控出发点明确，对房市有利。政府本着期望楼市向健康、理性回归道路的方向发展， 楼市长期受到良性发展。二、淮安经济发展稳步提升，居民收入持续增长，消费房产能力逐步增强。三、房产走势良好。2005年末，在房产消费旺季时成交量显著上升；2006年至今，房产消成交 量也始终报纸稳中有升的良好发展态势。四、淮安房市起步晚，可挖掘市场空间大。淮安从2003年楼市开始火爆，至今不过3-4年时间， 整体发展市场还有很大空间。五、产品多元化，有助于调动居民房产消费意识，房产消费不再一生一次。如别墅、LOFT挑 高产品、SOHO、精装修公寓等等产品形态的推出，使得购房者提前消费或多次消费，迎合 了市场需求，整体去化良好六、消费方面，购房人群增多。市中心、学校附近房地产快速发展，这些地段的消费群体带动 了其它居民的房产消费意识，成为日后房产消费的客户群。市中心的高价住房采取高门槛 高台阶政策很大程度上排斥了多部分的普通购房人群。低价和郊区地段的产品刚好能吸引 这部分人前往。,宏观调控使得淮安房市经历了一个短期动荡期，现已趋于平稳过渡。虽经历短期振荡，但总体形势明朗，房市去向良好，前景开阔。依据在于：,二、中微观市场分析,（一）目前淮安市房地产市场区域供给状况 淮阴区、清浦区、清河区、开发区作为淮安的主城区，房地产也迅猛发展。针对2006年至今淮安各区内主要开盘楼盘的表现加以数据统计，可以对某个区有一个比较中肯的认识。数据以踩盘收集为主，至于一些如主力面积、均价、销售率的数据有些缺乏系统的统计，未能达到100的准确，因此数据仅供参考，并不能作为唯一参考依据。,1.清河区中心主要楼盘,针对本项目地处清河区，该区楼盘将是我们重点考虑的对象，针对本案周边的主力竞争对手，我们重点将中天花园以及金鼎御庭等楼盘情况抽样逐一罗列如下，以供贵公司决策参考：,普通商品住宅房：产品形态：从供应总量与销售量以及销售率来看，多层都处于领先位置，小高层次之， 高层最后。小高层的接受程度随着地段的不同而有所不同，在淮海路，小 高层认知度最高，越近市中心越好；高层虽处于市中心，但市场认知度还 有待时日。主力面积：城区以110以上大面积为主，集中在110140之间，整体去化良好；小面积 户型放量较少，去化迅速，快于大面积户型销售速度。户型格局：除了比较常见的平层结构外，复式住宅以及挑高公寓也有比较好的市场。 从销售率来看。,清河区住宅市场情况小结,清河区典型个案旺滞销户型分析,金鼎御庭为例,旺销户型评价,房型点评：面积：86平米户型：两房两厅一卫评析：1、房型方正紧凑，利用率高；2、超大飘窗，观景阳台，享受无限视野；3、卧室全部朝南，阳光充足，舒适温暖；4、厨、卫自然采光，超大客厅，温馨舒适。5、户型比较经济紧凑，迎合广大客户的需求。,房型点评：面积：86平米户型：三房两厅一卫点评：1、86平米享受三房两厅；2、客厅、餐厅连贯通透，采光好；3、房间方正，利用率高；4、厅、房、厨均作到了全明效果；5、紧凑、低总价，旺销户型。,房型点评：面积：约125平米户型：三房两厅两卫评析：1、户型相对而言方正、紧凑；2、主卧室私密性好，拥有独立卫生间；3、餐厅、起居室动静分区，互不干扰；4、凸窗设计，扩大内部空间的使用面积和景观层次；5、半封闭景观阳台，视野好；6、南北对流通风，健康舒适；7、储藏室、小阳台，便于收拾家庭小杂物和晾晒小衣物。,康城明珠,房型点评：面积：约88平米户型：两室两厅户型分析：1、户型相对而言方正、紧凑；3、餐厅、起居室动静分区，互不干扰；4、凸窗设计，扩大内部空间的使用面 积和景观层次；5、半封闭景观阳台，视野通透；6、南北对流通风，健康舒适。7、户型经济实惠，销售形势好。,2、清浦区中心城区主要楼盘,小结：清浦区作为市高教园区，对购房者的吸引力度随着省重点中学新淮中的迁入，其区域影响力更加明显。2005年其房地产达到1774万m，紧随市中心清河区开盘量之后。普通商品住房：产品形态：多层放量最多，销售情况最好；小高层有一定去化；高层销售形势不佳，市场 认可度不够。主力面积：120以下户型销售形势优于120以上户型的销售，尤其以100120户型销售形势 可喜，但不同楼盘表现不一。户型格局：现销售楼盘中都采用以平层结构，但作为清浦区知名度最高的楼盘浦东花园则 有部分错层结构，前三期户型面积为153182m，主力面积在153162之间， 由于该项目开发比较早，销售的价格比较低，同样也受到市场认可，销售率100。底层商铺：05年清浦区住宅市场遍地开花，但其商铺销售形势却未被带动，这与周边零散商业形态有关，并无形成规模性的商业氛围。,