大连市解放路改造项目策划方案目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况 5 1-1 大连市概况 5 2-大连市的商业分析5 2-1 市场回顾 5 2-1-1 国营商场同合资商场共存 5 2-1-2 超市效应 6 2-1-3 商场相对比较集中 7 2-2 大连商业分析 7 2-2-1 大连现时商业总存量 7 2-2-2 未来商业供应7 2-2-3 市场售价及租金反映 10 2-3 大连商业个案分析 11 2-3-1 大连胜利广场 11 2-3-2 大连大世界家居广场 12 2-3-3 大连奥林匹克购物广场 13 3- 项目的商场部份分析 15 3-1 项目概况15 3-2 项目 SWOT 分析 16 S项目优势 16 W项目劣势 16 O机会 17 T威胁 18 4-市场定位 18 4-1 国内市场形势 19 4-2 大连商城的形势21 4-3 本项目覆盖地域及经济潜力 22 4-4 市场需要什么 23 4-4-1 商场档次分24 4-4-2 商场类25 4-4-3 商场主题分析25 4-5 本项目产品定位 26 4-5-1 档次定位 26 4-5-2 本项目的主题定位28 首创旅游式主题的商业物业概念28 主题新颖的吸引 28 市内旅游文化的支持 28 对消费人群的吸引力 29 借用概念的吸引力 29 借用其它元素的吸引力 30 4-5-3 形象定位30 4-5-4 项目定位的发展优势 31 4-6 项目产品设计建议 33 4-6-1针对项目整块建议 33 4-6-2 针对 A、B、C 、X 地块的业态？ 33 4-6-3 针对 D、E 地块规划 35 4-6-4 针对 D、E 地块的业态设置 35 4-7项目的特色如何营造 38 5-商场的租售策略 40 5-1 目标客户 40 5-1-1 销售目标客户 40 5-1-2 招商客户 40 5-2 租售时机 40 5-3 租售策略41 5-3-1 租售推广策略 41 5-5 主要促销手段 45 5-6 招商条件 46 5-6-1 租金优惠 46 6- 商场的经营管理 47 6-1 角色 47 6-1-1 对内经营47 6-1-2 对外经营 47 6-2 目标 48 6-3 效果 48 6-3-1 旺人（消费人流） 48 6-3-2 旺场（投资者和商家） 49 6-3-3 旺财（经营收益）49 6-3-4 运用多元化经营策略， 50 6-4 商业物业主要经营管理模式50 6-4-1 经营模式比较 50 6-4-2 采用经营模式的论证 52 6-4-3 结论52 7-经营推广 53 7-1 推广活动 53 7-2 信息系统建议 53 7-4 经营促销手段参考 54 8-经营管理组织架构 55 9-商业招商经营运作优势55 9-1-1 具有较强的商业招商能力， 55 9-1-2 具有实际招商操作经验， 55 9-1-3 具有引入主力店的成功经验 56 9-1-4 丰富商业经营运作经验， 57 9-1-5 服务品牌 57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析 59 2- 项目的优势劣势分析 60 2-1 项目优势： 60 2-2项目劣势： 60 3- 目标客户的定位和分类 61 3-1 住宅的目标客户分析 61 3-2 公寓的目标客户分析 61 4- 项目定位 62 4-1 项目理解 62 4-2 产品定位 62 4-3 形象定位 63 4-4 项目形象包装 64 5- 产品建议64 5-1 住宅功能细分和户型面积的比例建议 64 5-1-1 对A、B、C 、 D 号楼功能说明 64 5-2 户型设计建议： 67 6-项目命名的初步建议 67 6-1 项目整体命名 67 6-2 商业命名 67 7- 住宅与商业的互动分析 68 7-1 住宅与商业的统一性 68 7-1-1 住宅统一性体现68 7-1-2 商业统一性的体现 68 7-1-3 住宅和商业的协调 68 7-2 住宅和商业开发推售的互动策略 69 6-3 说明 71 第一部分：商用物业 1-大连市概况 1-1 大连市概况 大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户 ”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。 大连市区总面积约12,573.85 平方公里，人口约 547.41 万人，分 6 个行政区，3 个县级市。 2-大连市的商业分析 2-1 市场回顾 2-1-1 国营商场同合资商场共存 1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于 1800美元/平方米。 合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在， “危机” 就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务” 并利用 50 年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额 3 天共 4000 万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。 进入 2000 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。 2-1-2 超市效应 步入 2002 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。 2000 年 7 月，民族超市“龙头老大 ”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性” ，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。 2-1-3 商场相对比较集中 闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。 2-2 大连商业分析 2-2-1 大连现时商业总存量 在调查的 22 个已开业的商场项目中，有 17 个是座落于中山区，其余 5 个分布在西岗、沙河口及甘井子区。 2-2-2 未来商业供应 大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到 2003 年年底，将会有接近 53 万平方米的商场新面积落成（见下表） 商场未来供应表 开业年份 中山 沙河口 2001 年 3 月12 月229，000 110，800 2003 年 72，500 16，0800 总计331，500 271，600 占百份比 55% 45% 大连市主要已开业商场一览表 编号 项目名称 地区 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数（地上） 层数（地下） 商场管理形式 1 天津街百货大楼（北楼） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百货 1 天津街百货大楼（南楼） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 无 百货 2 大连商场 中山 青泥洼桥 20 年前 40，000 4 1 百货 3 新友谊商店 中山 人民路 2 号 1988 3，000 2 1 百货 4 韩国批发城 中山长江路 1990 年以前 7，500 3 无 店铺 5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990 年以前 5，400 6 1 百货 6 中兴大厦 中山 友好街 42号 1990-06 35，000 7 2 百货 7 国泰大厦 中山 天津街西段1994-01 10,800 6 无 百货 8 友谊商城 中山 人民路 2 号 1996-02 12,000 6 2 百货 9 天伦商厦 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 无 百货 10 新华洋商场 中山 青泥洼桥 1997-05 2,800 3 1 店铺 11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店铺 12 先施秋林(百货) 中山 青泥洼桥1998 20,986 9 1 百货 13 胜利百货 中山 大连火车站前广场1998-08 147,000 5 3 百货 14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路1998-09 50,000 7 1 百货连店铺 15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 1999-05 50,000 1 无 店铺 16 时代购物中心 中山 港湾街 7号 1999-06 13,800 6 1 百货 17 巴黎之春购物中心 中山 上海路1999-10 23,802 4 2 百货 18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场2000-04 17,000 无 1 百货连店铺 19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克广场 2000-04 35,000 无 2 百货连店铺 20 大连百盛购物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 5 1 百货 21 家乐福 沙河口 黄河路与西安路交叉口 2000-01 13,000 6 无 百货 22华联超市 甘井子 金三角 2000-07 15,000 1 无 超市连店铺 23 通发毅电子商场 沙河口 黄河路 663 号 2001-03 30,000 3 无 店铺 24广荣商城 沙河口 黄河路 667 号 2000-06 27,000 6 无 百货 25 全景超市 沙河口 沙河口区台山 2001-01 5,500 2 无 超市连店铺 26长江广场 中山区 长江路 123 号 2000-05 1,700 2 无 店铺 27 新玛特购物广场 中山 青山街 1 号 2001-10 148,000 8 2 百货连店铺 28 百年商城 中山 青泥洼桥商业区 2001-05 60,000 5 2 百货 29奔德大厦 中山 人民路 18,000 4 3 百货 30 大连世界贸易大厦中山 同兴街 25 号 2001-10 21,000 7 20 百货 31 伊都锦 中山 青泥洼桥商业区 24,500 6 1 百货 32 金座广场 中山 中山路 47 号30,000 5 1 百货连店铺 33 大世界商业中心 沙河口 五一广场2001-05 71,000 4 2 百货 34 成吉思汗国际购物中心 沙河口 中山路 552 号 160,000 4 1 百货 35 荣德国际商城 西岗区 奥林匹克广场 2001-10 32,000 无 2 百货 36 科技广场美食城 沙河口 黄河