- 1 -提升物业管理服务 改善居民居住环境南通市通州区物业管理全覆盖工 作 简 报第二期南通市通州区物业管理全覆盖 领导 小 组办 公室 2014 年 4 月 28 日区物业管理全覆盖领导小组积极为高新区小区整治出谋划策全区物管全覆盖工作进入实施阶段，4 月 18 日下午，区物管全覆盖领导小组办公室实地检查了金和小区、师范桥新村、沁园新村等 14 个列入今年老小区改造和物业管理全覆盖集中整治的小区，并就检查中发现的问题提出了整改建议。在金和小区 12 号楼南侧，金南居委会正组织人员清理绿化带内的小葱、青菜以及杂草杂物。该居下一步将结合物业管理全覆盖工作，及时补植绿化，建立长效管理机制，彻底解决绿化带内种植蔬菜等不文明现象。师范桥新村、沁园新村、八角亭小区等拟改造老小区的绿化覆盖率及较高，草木长势不错，但因缺少日常管护，影响小区环境。针对这种情况，区物管全覆盖领导小组办公室建议，高新区在老小区整治管理中，通过招投标，引进专业的绿化管养公司，统一进行小区的绿化管养，通过定期考核、兑现奖惩等方式，改变小区绿化管理效率低、人员不专业的局面。通州花苑东侧居民楼外饭店集中，污水排放量大，导致小区- 2 -内雨污水管网堵塞、绿化带积水时有发生。针对这一情况，检查组建议高新区在小区与饭店间建设滤油池，从根本上解决问题。从现场检查情况看，不少小区的环境不容乐观。在纺织新村，小区地面坑洼不齐，绿化内杂草丛生，彩钢瓦搭的临时用房较多；百家花苑垃圾堆放点被点燃，散发出浓烟；荣华小区钢构大门早已锈蚀，斜放在小区门卫房外侧，不少居民在绿化带内栽种了葱、大蒜、莴苣等蔬菜；金丰苑、老银河公寓、威美公寓，小区内道路狭窄，停车成为最大的难题。对此，检查组建议，高新区要统筹考虑小区情况，尽快制订合理的老小区改造及物管全覆盖面整治方案，因地制宜开展小区环境整治，提升小区功能和环境。下一步，高新区将抢抓当前黄金施工季节，抓紧补栽小区绿化，全力推进小区环境整治改造，做到无违章搭建、无毁绿种菜现象；制订部分项目服务外包方案，全面开展接报接修、矛盾调解及老旧小区的日常管理工作，实现无垃圾杂物、无乱贴乱画、无乱拉乱挂、无乱停车辆现象。加强宣传活动 弘扬公德意识4 月 21 日下午，区物业管理全覆盖领导小组办公室召集报纸、广播、电视、网络等媒体有关负责同志，就全区住宅小区物业管理全覆盖宣传活动安排进行了探讨。区物管全覆盖领导小组办公室副主任、区住建局副局长李晓东传达了“ 区住宅小区物 业管理全覆盖宣传活动方案” ，要求相关部门加强领导，周密安排；主动参与，积极配合；协调联动，及时沟通，通过宣传活动切实增强物业服务机构和广大业主依法守约意识，提升社会认知度。区物管全覆盖领导小组办公室主任、区住建局局长汤葱葱要求：要以弘扬公德意识为抓手，广泛宣传- 3 -物业管理全覆盖有关内容，达到小区无乱停车辆、无毁绿种菜、无垃圾杂物、无乱贴乱画、无乱拉乱挂、无违章搭建的基本要求，全力保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我区物业管理行业健康有序发展。【工作动态】高新区：百家花苑：建立全区首个安置小区业主自治模式4 月 15 日上午，在百家花苑 26 号楼，四五名工人正在进行雨水管清掏、这是小区交付以来，实施的第一次清掏。不少住户对此表示欢迎。家住 22 号楼的曹美珍说：“ 小区自从实施业主自治，不仅小区环境清爽了，一些看不到的卫生死角，也有人负责了。 ”据了解，今年 3 月 1 日，百家花苑成成 为全区首个业主自治的安置小区。目前，业委会加大小区整治力度，清理乱贴乱画、乱堆乱放，清理各类垃圾 100 多车，有效改善环境面貌，获得小区居民好评。金南小区：探索居委会代管物业模式4 月 15 日上午，高新区金南居委会主任汤清华带着居委会工作人员，在金南小区清扫绿化带内杂草。今年，这个小区实行居委会代管模式。小区有 3 幢楼房、120 多户居民。汤清华说：“在聘请保 洁、保安人 员的基础上，居委会工作人员也经常到小区，帮着整理小区环境。 ”对此，小区 6 号楼居民周奋坦言：“小区环境明显改观，尤其是增加了停车位，方便了居民。 ”- 4 -星湖知音：小区物业费预缴率超过 96%星湖知音小区现有居民 120 多户，紧靠农贸市场，噪音污染成为小区居民反映强烈的问题。因为难以协调管理，这个小区已更换 4 家物业管理公司，今年，新的物业公司入驻小区，同时小区也选举产生了新一届业委会。为了做好小区物管工作，新一届业委会主任朱德明积极配合物业公司开展工作，发动小区业主积极配合和参与小区管理工作。如今，小区内绿化修建齐整，小区环境整洁优美，业主主动交费意识明显提高，该小区物业费预缴率已超过 96%。”金沙镇：老小区改造设计方案论证会召开4 月 22 日下午，在金沙镇政府 7 楼会议室，召开了金沙镇2014 年老小区改造设计方案论证会。区住建局、金沙镇政府等相关部门的负责人参加了本次论证会。会议针对设计单位南通市城市规划设计院的设计方案，提出意见开展论证。与会同志普遍认为，这次提交论证的设计方案深度达不到要求，尤其是雨污水管网数据不清晰，施工用材参数不详细。要求设计单位进一步完善方案，为老小区改造提供技术保障。今年金沙镇共计划整治老小区 17 个，涉及房屋 35 万平方米，小区改造的内容主要包括地下排水系统，实现雨污分流；拓宽路幅，增设停车位；维修设置路灯和监控探头；修补围墙；清理蔬菜，补植绿化等。- 5 -分类推进物管全覆盖 先行试点 10 个小区今年，金沙镇选择安康、虹南公寓等 10 个小区作为试点，先行开展物管全覆盖工作。金沙镇有 164 个住宅小区，其中商品房 16 个，拆迁安置小区 12 个，无政府补贴拆迁安置小区 7 个，廉租房 1 个，业主自治小区 7 个，另有 121 个小区处于无人管理状态。因此，该镇在实施物业管理全覆盖工作中，坚持“试点先行、示范引领、以点带面、百花齐放” 的原则，将住宅小区分 为商品房、拆迁安置、自治和无人管理小区等四大类，实行分类实施、分级管理的模式。物业费收取难一直是制约物业全覆盖工作的瓶颈。针对这一难题，金沙镇物管全覆盖按照“政府 买单有偿服务” 模式，老小区及失管小区的物管逐步向自治小区过渡，随之逐渐从公益性投入向市场化运转过渡。 “按小区面积 ，要求各小区制订方案，除去政府保洁外另外还需出资多少。 ”该镇 物管中心负责人张小伟说， “让业 主有 购买服 务的意识，调动业 主的积极性来共同参与小区管理，才能体现物管全覆盖的意义。 ”金沙镇加大对自治小区的扶持力度，物管实行月考核制，根据考核结果给予建筑面积 0.2 元/平方米的补贴，以此提高服务标准和管理水平，且收费率必须达到 80%才能享受足额补贴费用。下一步，金沙镇将继续完善“三位一体” 管理模式，即社区、业主委员会、物业服务企业三方建立小区物管联合工作组，通过建立相关工作制度，形成合力，确保年底实现全镇物业管理全覆- 6 -盖。【法规解读】江苏省物业管理条例相关解读（第二部分）各方利益都有了充分保障变化一：小区车位、车库不能只售不租停车难是物业管理中的一大难题，一面是小区车库内的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，严重影响居民生活和出行。新条例明确规定，小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠或出租，由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时，每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库，建设只售不租的最高可处五十万元以下罚款。新条例还规定，建设单位未出售或未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内的业主。业主要求承租的，建设单位不得只售不租。另外，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。房管部门负责人认为，人防停车位向全体业主开放的规定，可在较大程度上缓解停车难问题。变化二：房屋维修急事有了急办法住宅专项维修资金属于全体业主所有，按照建设部、财政部相关文件规定，动用这笔钱，必须符合两个“三分之二” 条件，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关” 率比较- 7 -高的小区，想要通过两个“三分之二” 条件，根本不可能 实现。这时，出现紧急情况该咋办？新条例明确了应急之法，当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。对物业服务企业有了更多约束变化一：物业服务收费应当明码标价新条例规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。区住建局负责人表示，这些年，通州区以创建文明城市为契机，一直将公示服务内容、标准、收费等情况，作为物业管理标准化建设的一项重要内容，而绝大多数物业企业也较好地履行了这一指令，少部分物业企业落实不到位。新条例执行后，物业管理部门将加大力度督促落实，确保物业服务收费明码标价。变化二：物业撤出须提前三个月告知新条例规定，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的物业管理行政主管部门和街道（乡镇），并在物业管理区域内显著位置公告。区住建局负责人表示，确有部分物业服务企业在撤出前不久才告知业主委员会，致使小区出现短暂的物业服务空白。新规定给小区寻找下一个物业服务企业留出了较为充足的时间，可以保证业主不间断地得到物业服务。有了这个规定，如果再遇到物- 8 -业服务企业在撤出前三个月内才履行告知义务，业主委员会可以拒绝其撤出要求，房管部门将予以支持。如物业企业拒不执行，业主委员会可向法院提起诉讼。另外，新条例还规定被解聘的物业服务企业拒不撤出的，物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可依法提起诉讼或申请仲裁。报：区四套班子领导。发：区委组织部、区委宣传部；区委办公室、区人大办公室、区政府办公室、区政协办公室；各镇（区）、区有关部门- 9 -区物业管理全覆盖领导小组办公室