1株洲市房地产市场调研报告前 言目前房地产业在我市经济发展中具有重要地位和作用， 2008 年，房地产业税收占市本级总税收的 30.65%，占市本级财政收入的 24.08%。随着经济的回暖，长株潭“两型社会” 建设进入热潮，长株潭城市一体化进程不断加快，房地产业对税收、财政的支柱作用将会更加明显。2008 年，受全球金融危机的影响，全国房地产市场波动较大，反差强烈。中央和各地方陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我市房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对促进我市房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。一、我市房地产市场发展现状2009 年 1-7 月，我市本级房地产业税收收入 3.448 亿元，较去年同期增长-6.02% 。房地产开发投资完成 54.03 亿元，其中全市商品住房投资 38.9 亿元，商品房施工面积 626.41 万，销售143.44 万。今年以来，我市房地产业发展呈现以下特点：2（一）房产总投资较去年同期小幅增长，开发负增长势头得到明显减缓08 年，由于受全球金融危机的影响，在全国房地产市场一片低迷的大环境下，我市房地产投资开发建设态势也面临着严峻的形势。今年上半年我市在房地产行业推出“促进投资、促进开工” （以下 简称“ 双促 ”）政策，“双促” 政策 对促进项目开发投资作用较大，1-7 月，全市房地产总投资同比增长 24%，特别是 5月后，房地产总投资同比增长迅速。其中，商品住房建设投资同比大幅增长，在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的 72%。建筑工程投资比重同比小幅增长，占总投资的 59.83%，市场存在较多在建项目。具体投资情况见表 1. 表 1 1-7月份全市房地产投资情况金额(万元) 同比增长房地产总投资 540315 24.04%土地开发投资 12724 -41.19%土地购置投资 77165 -8.67%建筑工程投资 323282 18.88%商品住房 389013 39.81%其中：90 平方米以下 26874 -29.73%其中：140 平方米以上 66005 64.28%其中：经济适用房 8781 -18.27%其中：别墅、高档公寓 2373 -84.99%办公楼 2193 41.67%商业营业用房 48508 4.22%其他 100601 -7.93%1-6 月新开工面积同比减少 16.26%，1-7 月负增长势头得到明显减缓。由于前两年房屋新开工面积较大，今年 1-7 月房屋施工面积同比有所增长。具体开发情况见表 2.3表 2 1-7月份全市房地产开发情况 （单位：万）商品住房本年累计同比增长 90以下 经济适用房 别墅、高档公寓办公楼商业营业用房 其他房屋施工面积 806.39 6.85% 626.41 86.88 42.31 10.39 5.33 126.40 48.24 其中：新开工面积 240.41 -8.72%189.16 12.71 17.19 2.45 0.40 37.73 13.11 房屋竣工面积 68.91 -24.61% 56.22 4.39 0.45 4.99 0.44 9.53 2.71 出租房屋面积 5.76 -25.42% 0.38 0.00 0.00 0.00 1.33 2.94 1.10 （二）房产销售势头强劲上升，二手市场表现活跃2009 年 1-7 月，全市商品房累计销售 143.44 万、12240套，与 2008 年 1-7 月商品房销售 90.26 万、8447 套（估）相比，分别增长 58.92%、44.92%。其中，商品住房销售 139.07 万、11820 套，分别占商品房的销售比重为 96.95%、96.57%，与2008 年 1-7 月商品住房销售 79.27 万、7489 套（估）相比，分别增长 75.43%、57.83%。1-7 月商品销 售走势见图 1、图 2.单 位 ： 万 32.7425.7527.9019.7319.5410.033.4012.2015.5616.4515.41 15.70 26.3533.3829.5626.3120.0420.4510.1915.85 18.1316.8017.6529.463.5112.810.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.002008年 7月 8月 9月 10月 11月 12月2009年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月商 品 住 房 商 品 房4图 1 商品房、商品住房销售面积柱状走势图单 位 ： 套26822209179411351144 1094832484 31384117071662240627772292537 33419031117848116411808571748 171525180400800120016002000240028002008年 7月 8月 9月 10月 11月 12月2009年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月商 品 住 房 商 品 房图 2 商品房、商品住房销售套数柱状走势图2009 年 1-7 月，全市二手房交易 50.84 万，4784 套；其中二手住房交易 29.06 万，3463 套，分别占二手房交易的比重为 57.17%、72.39%。单 位 ： 万 4.02 5.643.945.06 7.431.411.563.826.503.991.521.421.748.6018.477.776.155.812.191.854.556.604.121.681.432.000.004.008.0012.0016.0020.002008年 7月 8月 9月 10月 11月 12月2009年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月二 手 住 房 二 手 房图 3 二手房、二手住房成交面积走势图5单 位 ： 套477 599867158 456707222 195469184 828 476 1999358451352725515187484235 213838512214 19802505007501000125015002008年 7月 8月 9月 10月 11月 12月2009年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月二 手 住 房 二 手 房图 4 二手房、二手住房成交套数走势图（三）房产平均价格走势维持平稳，销售价格结构较为合理1-7 月份，全市商品住房销售均价为 2454 元/。7 月份，全市商品住房销售均价为 2499 元/，同比增长 21.43%，环比增长 0.16%。单 位 ： 元 /2499249525342168240024711613222420092521219123760500100015002000250030002007年 1月 3月 5月 7月 9月 11月2008年 1月 3月 5月 7月 9月 11月2009年 1月 3月 5月 7月图 5 商品住房销售均价走势图1-7 月份，全市商品住房销售面积主力价位段为 2000-3000元/，占商品住房销 售总面积的 54%；3000-4000 元/ 价位段6次之，占商品住房销售总面积的 16%；1000 元/以下和 4000 元/以上的商品住房仅销售了 2.3 万，占商品住房销售总面积的 2%。单 位 ： 万 39.73 , 28.57%35.32 , 25.40%20.27 , 14.57%18.99 , 13.65%22.46 , 16.15%1.79 , 1.29%0.51 , 0.37%4000图 6 1-7月份商品住房不同价格销售面积结构图1-7 月份，全市商品房销售价格结构较为合理，2000-2500元/、2500-3000 元 /和 3000-4000 元 /仍是目前市场消费的主要价位段，分别占市场总销量面积的 25.40%、28.57%和 16.15%。二、近期房地产市场调控政策对我市房地产市场发展的影响由于受金融危机的影响，2008 年全国房地产市场持续低迷，为了扩大内需，促进商品房消费，中央和各级地方政府已陆续出台了一系列政策和措施，促进房地产市场稳定健康发展，中央和我市的政策主要通过以下几方面来调控房市：7（一）中央1、有关房产的系列政策2008 年 10 月 22 日 经国务院同意，财政部、国家税务总局 22日宣布：2008/11/1/起，个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；10/27/起，首次 购 房/ 贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；首次购房首付比例下调至 20%；公积金各档次利率分别下调 0.27%；明确支持地方政府救市。这是 08 年以来中央政府首次明文出台鼓励住房消费的收费减免政策，推动购房消费，这一政策的出台对于长期萎靡不振的楼市产生了积极的影响。2008 年 12 月 17 日，国务院公布了第二套房政策，进一步鼓励普通商品住房消费对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过 5年(含 5 年) 改为超过 2 年( 含 2 年)转让的，免征营业税；将个人8购买普通住房不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2008 年 12 月 21 日，国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。 2、金融政策 为贯彻落实适度宽松的货币政策，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，数次降息给房地产经济带来丝丝暖意。表 3 近期央行存贷款基准利率调整情况表发 布 时 间 生 效 时 间 一 年 期 存 款 基 准 利 率 一 年 期 贷 款 基 准 利 率 存 款 准备 金 率 个 人 住 房公 积 金 贷 款2007年 12月 21日 0.27% 4.14% 0.18% 7.56% / /2008年 6月 15日 / / / / 17.50% /9月 15日 9月 16日 / / 0.27% 7.20% /五 年 期 （ 含 ） 以下 调 至 4.59%； 五年 以 上 调 整 为5.13%10月 8日 10月 9日 0.27% 3.87% 0.27% 6.93% / 10月 15日 / / / / 17.00% / 10月 27日 / / / / /五 年 期 （ 含 ） 以下 调 至 4.05%； 五年 以 上 调 整 为4.59%10月 29日10月 30日 0.27% 3.60% 0.27% 6.66% / /11月 26日11月 27日 1.08% 2.52% 1.08% 5.58% /五 年 期 （ 含 ） 以下 调 至 3.51%； 五年 以 上 调 整 为4.05%/ 12月 5日 / / / / 16.00% /912月 22日12月 23日 0.27% 2.25% 0.27% 5.31% 15.5% /银行降息对房地产的影响不能立竿见影，但仍然是继续利好，刺激消费，引导房地产市场良好的运行。2008 年 11 月 24 日 中国建设银行率先公布，加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。 其后各大商业银行纷纷降低个人住房贷款门