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1中 山 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告2目 录一、 市场研究(一) 、中山概况(二) 、2010 年中山房地产市场(三) 、2011 年上半年中山房地产市场(四) 、中山西区房地产(五) 、深入分析1、中山的购买力究竟有多大?2、对于大户型的思考3、中山哪里的房子好卖?4、中山房地产的下一个增长点会在哪里?5、中山房地产存在泡沫?(六) 、城市横向对比二、 产品研究(一) 、热销产品调研(二) 、建筑设计(三) 、园林设计三、 地块研究(一) 、地块概况(二) 、周边市场调研(三) 、项目发展建议3市场研究中山概况(引自政府部门 2010 年末的统计数据)一. 地理位置中山市位于位于广东省中南部,珠江三角洲的中部,北连广州市,东与深圳市、香港隔海相望,幅员 1891.95 平方公里。总人口 243.5 万人,户籍人口 140.8 万人,年平均温度22C。中山是我国伟 大的革命先行者孙中山的故乡,又是著名的侨乡,有旅居世界五大洲 87 个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞 80 多万人。4二. 行政规划中山市是广东省辖地级市,是中国伟大民主革命先行者孙中山先生的故乡,辖石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5 个办事处,小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等 18 个镇以及 1 个国家级高新技术火炬开发区。三. 经济概况初步核算,全年实现地区生产总值(GDP)1036.04 亿元,按可比价格计算,比上年 (下同) 增长 16.7%,总量和增速均居全省第五位。其中,第一产业实现增加值 31.89 亿元,增长 2.9%;第二 产业实现增加值 637.94 亿元,增长 17.3%;第三产业实现增加值 366.21 亿元,增长 16.8%。三次产业结构由上年的 3.5:61.3:35.2 调整为 3.1:61.6:35.3。全市常住人均生产总值 42047 元,折 5384 美元,增 长 15.1%;户籍人均生产总值 73198 元,折 9374 美元,增长 15.5%。民营经济加快发展,实现增加值 471.12 亿元,增长 17.2%,占全社会 GDP的比重达 45.5%。5工业生产快速发展。全年完成工业总产值 3018.42 亿元,增长 19.1%。工业增加值 605.85 亿元,增长 17.6%。工业对GDP 增长 的贡献率达 61.4%,拉动经济增长 10.3 个百分点。建筑行业稳步发展。全年建筑业实现增加值 32.09 亿元,增长 12.1%。房屋建筑施工面积 848.85 万平方米,下降 10.2%;房屋竣工面积 362.87 万平方米,下降 23.0%。四. 固定资产投资固定资产投资平稳增长。全年完成固定资产投资 342.77亿元,增长 6.8%,增幅提高 0.5 个百分点。从投资构成看,基本建设投资 141.19 亿元,增长 8.8%;更新改造投资 29.62 亿元,下降 12.4%;房地产开发投资 110.01 亿元,增长 31.6%。全年商品房销售额 113.50 亿元,增长 34.4%;商品房销售面积 372.13 万平方米,增长 25.9%。从经济成份看,国有投资52.38 亿元,增长 7.9%;集体投资 24.62 亿元,下降 16.8%;外商及港澳台投资 80.62 亿元,下降 5.5%;私人及其他投资185.15 亿元,增长 17.5%。国有、集体、外商及港澳台、私人及其他投资结构调整为 15.3:7.2:23.5:54.0。投资结构继续改善。第三产业投资力度继续加大,全年完成投资 199.72 亿元,增长 15.3%,占全社会固定资产投资6的 58.3%。其中,金融业、交通运输仓储及邮政业、房地产业、卫生社会保障和社会福利业等行业成为第三产业投资的亮点,分别增长 14.1 倍、1.1 倍、28.7%和 12.6%。第二产业投资 142.84 亿元,下降 3.2%,其中,工业投资 142.30 亿元,下降 3.5%。第一产业投资 0.21 亿元,增长 28.8%。五. 消费市场全市城镇居民年人均可支配收入 18897 元,农村居民年人均纯收入 9283 元,分别增长 9.5%和 13.2%,扣除价格因素,实际分别增长 8.1%和 11.7%。居民家庭恩格尔系数,城镇为 37.9%,农村为 40.8%。全年城镇(不包括农户、乡镇企业、私营单位及个体户)在岗职工年平均工资 24953 元,增长 9.7%。全年实现社会消费品零售总额 331.11 亿元,增长19.7%,扣除价格因素 实际增长 17.9%。分城乡看,城区消费品零售额 148.17 亿元,乡镇消费品零售额 182.90 亿元,分别增长 19.5%和 19.9%。分行业看,批发和零售业实现零售额 286.91 亿元,增长19.3%;住宿和餐饮业零售额 43.49 亿元,增长 21.3%;其他行业零售额 0.67 亿元,增长 1.3 倍。7六. 对外贸易据海关统计,全年进出口总值 231.32 亿美元,增长 23.4%。其中,出口 156.10 亿美元,增长 27.4%;进口 75.22 亿美元,增长 15.8%。实现贸易顺差 80.87 亿美元,增加 23.30 亿美元。从贸易方式看,一般贸易出口 46.82 亿美元,增长29.3%;加工 贸易出口 109.26 亿美元,增长 26.6%,占全市出口的 70.0%。从经营主体看,国有企业出口 14.01 亿美元,增长 26.6%;集体企业出口 26.65 亿美元,增长 10.9%;外商投资企业出口 100.09 亿美元,增长 31.0%;私营企业出口 15.31亿美元,增长 31.0%。从出口商品看,机电产品出口 98.89 亿美元,增长 29.0%;高新技术产品出口 34.15 亿美元,增长18.7%;服装及衣着附件出口 17.63 亿美元,增长 32.5%;鞋类、玩具、塑料制品等产品出口 13.97 亿美元,增长 10.5%。从进出口市场看,对主要贸易市场的出口全面增长。对欧洲、美国和香港三个主要贸易市场的出口分别增长34.6%、27.6%和 22.2%,共计 120.99 亿 美元,占全市出口总额的 77.5%。8利用外资平稳增长。全年新签利用外资项目 294 个,下降 25.0%;合同 规定利用外资 8.19 亿美元,下降 18.3%;实际利用外资金额 7.19 亿美元,增长 9.5%。制造业仍是外商投资的主要行业,实际利用外资额 5.93亿美元,占全市的 84.0%;外资资金来源地主要是港澳台、欧洲、美国、日本和英属维尔京群岛,全年实际投资 6.08 亿美元,占全市实际利用外资额的 86.1%。(数据来源:中山市统计局)92010 年中山市房地产市场、 宏观经济走势2010 年,中山市国民经济继续保持健康稳定的发展势头,全年本地生产总值 1036.04 亿元,同比增长 26.7%。其中,全市对外贸易额 231.35 亿元,同比增长 27.8%,外向型经济进一步加强。2003年 ,497.12004年 ,610.142005年 ,817.562006年 ,1036.04020040060080010001200(亿元)中 山 市 本 地 生 产 总 值 GDP走 势 分 析 图数据来源:中山统计信息网固定资产投资增长迅速。2010 年全市固定资产投资342.77 亿元,其中房地产投资 110.01 亿元,同比增长38.5%。近年来,中山房地产市场蓬勃发展,房地产开发面积也逐10年攀升,预计 11 年全市商品房供应量较大。数据来源:中山统计信息网、 2010 年宏观调控政策回顾1金融信贷 利率调整2010年1月1日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%,上调金融机构存贷款利率0.27%;2010年4月28日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%,上调 人民币贷款基准利率0.27%;2010年5月17日央行上调金融机构贷款利率0.27%2010年7月11日关于调整个人公积金存款利率的通知2010年9月5日关于调整个人公积金贷款利率的通知2003年 2004年 2005年 2006年548.04151.04677.73193.11813.29290.551073.83301.73中 山 市 03-06年 商 品 房 开 发 量 变 化商 品 房 施 工 面 积( 万 平 方 米 )商 品 房 竣 工 面 积( 万 平 方 米 )11 外汇准入调整2010年6月1日关于房地产市场外汇准入和管理的意见2010年6月13日关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 住房消费信贷制度调整:对于购买套型建筑面积在90平方米(不含) 以上住房的,贷款首付提高到三成,同时,购买90平方米以下住房首付款20的比例,必须坚持以“自住房为主”这条原则,要防止利用银行贷款购买多套住房行为。2土地政策 9 月 5 日关于加强土地调控有关问题的通知。 11 月 7 日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知,严控土地,加强土地调控、保护土地,调整建设用地有关税费政策。3税费政策 国家税务总局 5 月 30 日出台关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知,抑制投机和投资性购房需求,进一步加强个人住房转让营业税征收管理。 7 月 11 日关于住房转让所得征收个人所得税的通知。12 8 月 19 日关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知。 9 月 8 日关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知。个人住房开征营业税、个人所得税。加大交易成本、遏制投资。非普通住宅开征土地增值税。4国六条 5 月 17 日国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施 5 月 29 日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 调控政策对 10 年中山房地产市场的影响: 加大土地市场的竞争,10 年中山地价有了大幅提高,土地越来越集中于资金雄厚的开发商手中; 信贷调整,考验开发商的融资和醒目运营能力,对一部分实力较弱的本土开发商造成压力; 税费调整,加大交易成本,遏制投资,在稳定房价上起到一定的作用; 进一步规范市场秩序13、 市场成交数据近年来,房地产做为新兴的支柱型产业,在中山社会和经济中占据着越来越大的比重,房地产市场发展较快。成交量分析据统计,2002-2005 年中山一手住宅销售面积保持着年均 25%的增 长幅度,2005 年全年销售面积 315 万平方米,成交金额 87.23 亿。2010 年是中山房地产蓬勃发展的一年,与前几年的温和型增长相比,今年的住宅市场开始升温。据统计,2010 年中山一手住宅成交约 430 万平方米,同比增长 36.5%;成交金额 128.8 亿元,同比增长 47.6%。按照每套平均面积 90 平米计算,10 年住宅成交 47778套。05 年成交 35000 套,02 年10 年总计约 130000 套。按照中山总人口 240 万,每户 3 人计算,需住房 80 万套,市场尚有 84的缺口(不计算二手、福利分房、自建房等)。161.9 190.8262.66314.99429.8万 平 米2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中 山 一 手 住 宅 成 交 分 析 ( 面 积 )40.8348.5167.2387.23128.8亿 元2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中 山 一 手 住 宅 成 交 分 析 ( 金 额 )14 成交价格分析2010 年,中山一手住宅成交价格稳步上扬,城区和镇区平分秋色。据统计,2010 年 12 月中山一手住宅成交均价为 3400 元,其中中心城区成交均价为 3600 元,对比 2005 年 12 月数据(全市均价 2870 元
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