1紫金信托有限责任公司项目调查报告交易对手：芜湖正地众森置业有限公司项目名称：上海正地集团-芜湖正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划1目 录第一部分 信托计划概况 .2一、摘要表 .2二、信托概况 .4第二部分 项目调查过程记录 .5一、合作经历 .5二、拓展背景 .5三、关联情况 .5四、调查过程 .5第三部分 交易对手基本情况 .6一、基本信息 .6二、交易对手的经营状况和行业分析 .9三、交易对手财务分析 .11四、交易对手融资及对外担保情况分析 .14第四部分 投资方案 .15一、交易结构 .15二、项目分析 .16三、增信措施分析 .32四、项目后续管理方案 .39第五部分 风险分析及风险防范措施 .42第六部分 项目合规性分析 .43一、合规性分析 .43二、项目所涉合同清单 .43第七部分 项目调查结论 .44第八部分 项目备查资料清单 .452第一部分 信托计划概况芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地” ）注册资本 10800 万元，其中上海正地投资集团有限公司（简称“上海正地” ）出资 6480 万元，占公司全部出资比例的 60%；芜湖众森实业（集团）（简称“芜湖众森” ）有限公司出资 4320 万元，占公司全部出资比例的 40%。公司于 2010 年 6 月 5日正式成立，开发建设芜湖东城豪庭项目。现我部拟发起设立“紫金信托- 上海正地集团芜湖正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划”，信托期限 2 年，满 1 年可提前结束，募集信托资金 2 亿元，第一期1.5 亿，用于芜湖东城豪庭二期（B 区）项目的开发建设。芜湖正地以东城豪庭 B 区土地及在建工程进行抵押，该抵押物规划建设用地 47,424.17 平方米（70.46 亩），建筑总面积约 177,463 平方米，评估价值：4.016 亿元。大股东上海正地提供连带责任保证担保。上海正地及芜湖正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保。1、摘要表要点信托计划名称 芜湖正地东城豪庭贷款项目集合资金信托计划信托计划类型 封闭式信托计划；信托贷款信托计划规模 第一期不超过 1.5 亿信托计划期限 24 个月，满 12 个月可提前结束委托人收益基本信息信托报酬费率为*%/年在信托成立后【3】日内一次性前端支付 用款人 芜湖正地众森置业有限公司（简称“芜湖正地”）资金用途芜湖东城豪庭 B 区项目（简称“B 区项目”）开发建设融资成本/投资收益率 %/年项目信息还款来源（1）B 区项目的销售收入约 14.8 亿元；（2）芜湖东城豪庭 A 区项目未售部分的销售收入约 3.8 亿元；（3）上海正地及其实际控制人任金荣对到期还款不足部分承担补足义务。3信托退出方式 芜湖正地到期还本付息增信措施1、B 区项目土地及在建工程抵押，评估价值 4.016亿元，第一期贷款抵押率为 37%；2、上海正地提供连带责任保证担保；3、上海正地及芜湖正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保；4、资金监管：设置监管账户，资金封闭运作。（1）芜湖正地须提供详细的用款计划； （2）东城豪庭项目 B 区房源及 A 区未售房源销售回款的 10%进入监管账户，作为还款保证金；（3）信托计划满 21 个月、22 个月、23 个月时，监管账户余额分别不低于 0.5 亿元、1 亿元、1.5亿元，否则芜湖正地应采取降价销售等措施加快去化，同时我司有权要求上海正地补足差额。推介发行费、财务顾问费推介发行费推介发行机构：银行保管费费率为【 】%/年在信托成立后的【 】日内一次性前端支付保管银行：未定银行资金监管费费率为【 】%/年在信托成立后的【 】日内一次性前端支付信托费用评估费、律师费、税收、其他评估费、律师费用等信托费用由信托报酬支付风险资本系数 %净资本系数信托报酬是否覆盖资本消耗：是信托收益发行方案4特别情况 无二、信托概况1、交易结构图：2、项目概况:东城豪庭座落于芜湖市鸠江区，海晏路以东，政通路以北，赤铸山中路以南，安澜路以西。项目位于芜湖政务中心与金融中心东侧，紧邻中央公园和扁担河，周边有环球商业中心、方特梦幻王国、亚夏汽配城等配套设施，交通便利，7 路、42 路、45 路等多条公交路线到达，是芜湖市城东商业规划集中区域的核心项目。整个项目占地面积 12.4 万平米，建筑面积 31.1 万平米。其中 A 区住宅约 17 万平米，规划入住1762 户，共计 17 栋楼，容积率 2.2，建筑密度低于 22%，于 2011 年 10 月 29 日首次开盘，当日销售 169 套，目前共计推出 1379 套可售房屋，实现销售率 67.22%，已实现收入（含定金）3.7 亿元。B 区项目报批规划商业建筑面积 116430 平米、办公面积 21000 平米，合计约 137430 平米。B区项目自 2013 年 2 月 18 日正式开工， 2013 年 10 月结构封顶，2014 年 5 月竣工验收。目前已完成基础开挖、桩基工程，2013 年 6 月底施工至0。B 区项目总投资为 67,880 万元。投资安排为：（1）企业自有资金 3 亿元，占总投资44.19%；（2 ）申请信托贷款 2 亿元，占总投资 29.46%（计划 2 年内归还） ；（3）剩余资金使用预售房款解决，占总投资 26.34%。根据销售面积、销售价格，按两年100%的销售率计算，保守预计可实现销售收入14.8亿元、实现集 合 资 金 信 托 计 划紫 金 信 托委 托 人受 托 管 理 信 托 报 酬认 购 信 托2亿 元分 配 收 益东 城 豪 庭 B区 项 目托 管 银 行信 托 贷 款 偿 还 本 息提 供 无 限 连带 责 任 担 保资 金 托 管抵 押 东 城 豪 庭 项 目 土 地 使用 权 及 在 建 工 程控 股 股 东上 海 正