-目 录第一章 总论 .11.1 开发单位简介 .11.2 建设项目简介 .21.3 项目建设的必要性 .41.4 可行性研究编制依据 .51.5 技术经济指标 .61.6 可行性研究的主要结论 .8第二章 市场分析 .102.1 房地产宏观市场分析 .102.2 西安房地产市场分析 .122.3 项目区域房地产市场分析 .172.4 项目 SWOT 分析 .242.5 典型案例分析 .272.6 价格定位 .272.7 拟建项目定位 .30第三章 项目建设条件 .323.1 自然条件 .323.2 项目规划用地条件 .323.3 项目外部协作条件分析 .33-3.4 建设实施条件分析 .34第四章 项目开发方案 .354.1 建设规模 .354.2 项目规划设计思想 .354.3 劳动安全 .374.4 环境保护 .374.5 建筑节能 .404.6 建设进度安排 .40第五章 项目营销策划方案 .425.1 项目营销策划方案 .425.2 项目定价 .425.3 项目市场推广 .425.4 项目销售 .465.5 项目销售面积及销售收入实现计划 .49第六章 投资估算及资金筹措 .546.1 项目总投资估算的依据 .546.2 项目的总投资估算的原则 .556.3 总投资估算 .556.4 项目总投资的资金来源 .61第七章 财务评价 .617.1 基础数据的确定 .61-7.2 财务盈利能力分析 .617.3 清偿能力分析 .627.4 盈亏平衡分析 .627.5 敏感性分析 .637.6 静态评价指标 .657.7 项目财务评价结论 .65第八章 结论及建议 .668.1 方案评价结论 .668.2 对建设单位的建议 .66附件：1.项目建设进度图2.财务评价报表-第一章 总论1.1 开发单位简介科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于 2006 年设立,2009 年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。（1）战略思想秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式发展。（2）战略目标以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过 100 亿元、开发量超过 100 万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。（3）经营理念-1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公司做大作强。3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心的企业形象。4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。1.2 建设项目简介（1）项目名称：航天公寓（2）项目位置项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁量。具体位置见图 1-1:-图 1-1 航天公寓项目用地位置图（3）项目规模项目占地面积 25.9 亩，规划红线内用地面积 19.2 亩。项目总建筑面积为 69680 平方米，地上建筑面积为 64080 平方米，地下建筑面积为5600 平方米，容积率 3.71。（4）项目建设的法律许可情况西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。3、项目周边环境 （1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有 239 路（基地内东长安街-火车站西） 。-（2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一所，幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。（3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。（4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会规划建设相应的生活配套。（5）环境：项目西侧有规划实施中的景观轴，2 个区域公园，南边有规划的基地主题公园。从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。1.3 项目建设的必要性1、满足航天基地中高端物业市场的需要市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。2、发挥土地级差效益的需要项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将-对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。3、项目用地及时开发的需要本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于 2008 年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。1.4 可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号） ；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号） ； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定 （计价格19991283