第 1 页无物业老旧小区管理问题调研报告/调研报告一、什么是物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。二、物业管理市场现状物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨、无物业管理老旧小区问题多多上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人第 2 页管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层安置房建成后都是由开发商的物业管理公司接管的，物价部门批准的收费标准也是最低的。以我公司的项目为例。是我公司10年前交付使用主要安置拆迁户的高层楼房，由我公司下属的物业服务公司接管其物业管理。十年前批准的物业费标准是0.3元M2 月，十多年后的今天仍然是0.3元M2 月。现将其物业管理费用作如下分析：如果仅仅考虑住宅部分的物业收入，十年前基本能够支付物业管理人员的工资。而在今天，物管费标准至少需增加0.40.6元M2 月，才能够满足工资开销。由于我们这两处含有裙房非住宅物业，所以才使得工资支付亏损有所减少。但从整个物业管理成本来看，这两处就使得物业公司亏损近20万元年。再加上电梯、水泵等公共设施经过10年的运行，已到更换期。每年物业公司需倒贴几十万元的各种维护、保养费用，物业服务公司早已不堪重负。这种模式如果再运作下去，一旦物业管理企业自身支撑不下去，唯一的选择就是离开。第 3 页依照现行的相关规定及市场运行机制，我们完全可以选择退出，以减少企业的亏损。但是我们没有，我们坚持了十年。其根本原因就是我们没有忘记企业的社会责任，没有忘记群众的根本利益。一个企业如果没有社会责任感，是不会得到社会的认可，也不可能长久的、可持续的发展壮大；一个企业如果没有社会责任感，就像一个人忘记了含辛茹苦的抚养了自己的父母，是会遭到人们的唾弃。与此同时，一个企业要想回报社会，对社会做出更大的贡献，仅靠社会责任感是远远不够的，要具备一定的能力。这个能力要在发展壮大中增强。只有在适度盈利的条件下，才能挑起回报社会的担子。一个没有盈利能力的企业不能称其为好企业，也根本谈不上回报社会。简而言之，亏本经营物业管理，是管不好物业的，最终受害的只能是住户。3、老旧小区出新后面临的新问题老旧小区出新工程是区委、区政府落实“以人为本”发展理念，改善城区老旧小区居住环境、提高居民生活质量、提升城区品位的办实事工程，但出新后出现了新问题。（）物业管理没有跟进，公共设施运行无资金保障在早期的小区出新工作中，由于没有落实出新后的长效管理，物业管理没有跟进，造成“一年出新；二年回潮；三年脏、乱、差、损；四年再出新”的现象，以至于三度出新、四度出新。，由于无人管理，很快就被破坏殆尽，又需重新出新。楼道亮化也是出新的亮点。可我们经常看到亮化不久后，楼道又失去了光明。究其原因，最主要的是电费无法解决。有些地方靠发动党员“认领”，这也不是长久之计。其实，在实施亮化工程时，也应第 4 页融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太阳能）。现在市有些小区准备试点了。如果能结合小区出新，采用“低碳”亮化，无疑对巩固出新成果大有帮助。出新前考虑后期管理之便，出新后引入物业公司，加强长效管理，才能有效防止陷入“出新回潮再出新”的怪圈。（）物业费标准过低，物业公司无法正常运转这种情况和前面的第2种（有物管的高层拆迁安置房）类似。为了保持小区出新的成果，曾经也有物业公司参与了出新小区后的管理。但由于这些老旧小区的居民普遍收入偏低，“花钱买服务”的物业意识淡薄，物业费收缴缺口大。从调查情况看，和两年出新的21个小区中，15个小区有六家物业公司进驻，其中三家比较大，1个小区由原物业公司管理，但因无法收取物管费而退出。据了解，三家较大的物业公司皆亏损10多万元年，其他小企业情况更糟糕。据调查，上述15个小区共托管面积65.91万m2，物业费标准0.250.35元 月，亏损158.61万元，人员工资支出占大头。如年出新的钟阜路2号小区，出新前是出了名的脏、乱、差，出新后，引进了商厦物业公司进行管理，物管服务也得到了广大业主的好评。但是，该小区总建筑面积99100m2，物业收费标准为0.25元，全年应收29.73万元（100%收缴），年调查小区的物业费收缴率只有49.8%，一年约14.8万元。物业公司为了管理好小区，按照标准配备了20名工作人员，工资支出328万元年，不计算公司其他运营成本及营业税，年亏损17.48万元。这样必定造成物业公司无法正常运行，只能撤出。第 5 页（3）虽有物业管理企业介入，但未成立业主委员会，大型维修无法实施一般老旧小区（包括高层拆迁安置房）都没有成立业主委员会，如果遇上需要维修或更换与业主生活、安全息息相关的大型设备（如水泵、电梯、消防设备等），经费就无处着落。于是业主“病急乱投医”，去找原房屋开发商，或向信访部门投诉。其实他们不知道，房屋、设备、管线等都是有保修期的，超过保修期的维修，不应由开发商承担。市物业维修基金管理办法宁政发号文第二条、第三条、第四条都有明确规定，物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，但前提是要成立业主委员会或三分之二以上的业主讨论通过使用建议，才能申请使用物业维修基金，否则要维修、更新大型设备，几乎是不可能的。三、探索老旧小区物业管理新模式随着群众生活水平的提高，大家普遍认识到住宅小区有无物业管理，直接关系到生活质量的高低。同时，房屋的保值、增值也与是否有物业管理以及物管水平的高低密切相关。但是在现实生活中存在着一方面迫切要求物业服务，另一方面又面临消费能力不足的问题。鉴于以上的调研分析，我们大胆地提出了“属地管理、专业服务、政策扶持、业主自助、门栋自治、三位一体”的物业管理新模式。1、实施属地管理这一点其实有关部门已经在试行了。街道成立了“两站一中心”即“物业管理矛盾投诉调解站”，“物业应急维修服务站”，“物业第 6 页服务中心”，全面接管小区物业管理问题。只是试点地区有的落实不到位。年12月3日，在住宅区物业管理体制创新工作现场推进会上，市房管局局长陆春林表示，在年12月底前，全市的各个街道将成立物业管理领导小组，到20*年3月，各街道都将成立“两站一中心”，同时，市也相应制定了街道物业服务中心物业服务收费标准。主要内容是：街道物业服务中心为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供物业基本服务，属于社区公益服务性质，实行政府补贴、有偿服务、合理收益、收支平衡或保本微利的原则。街道物业服务中心提供的物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护；共用部位、共用设施设备日常维护管理；下水道疏通、化粪池清理等，物业服务费收费标准是：多层住宅0.20.4元 月，高层及小高层住宅为0.40.6元 月市物业管理部门自去年上半年开始，在全市范围内挑选了10个街道，进行了物业体制创新试点，设置了“两站一中心”。据秦淮区房管分局相关人士表示，他们区的5个试点街道，物业管理补贴达到了150万元，对一直无人管理的老旧小区，则由街道收费管理。交由街道托管的老旧小区物业费收缴率达到了70%，半数以上的小区收缴率超过90%。不过据我们所知，有些试点街道落实的不理想。比如区的试点街道中央门街道，其所管辖的三牌楼地区，这里的住宅大多是十多年前的拆迁安置房，没有物业管理，也没有收物业管理费。小区公共设施的维护理应由实行试点的中央门街道物业服务中心进行管理。可是，前不久这里的设备出现问题，街道居然找到原开发企业，这是没有道第 7 页理的。试想一下，如果是外地的开发企业，他们可能早就离开了，还能找到他们吗？再说，房屋保修期都是有规定的，设备只能保两年。而且，作为试点的街道，政府都是给予补贴的。所以，作为街道的物业服务中心，应端正思想，真正管理好无物业管理的老旧小区，敢于承担责任，为民服务，做到管理到位。2、引进专业服务试点时毕竟“点少面窄”，人员管理分配跟得上。而一旦推广起来，特别是我们区，老旧小区多，管理人员和精力显然严重不足。同时也为了能规范化长效管理，物业服务逐步过渡到市场化管理，可以吸收正规物业管理企业参与老旧小区的管理，由街道牵头成立小区物业管理公司。但要保证物业服务企业不能亏损经营，要保本微利，否则，物业管理是不会长久的。3、加大政策扶持主要是从两方面给予政策扶持。一方面是针对物业管理企业的。政府有关部门应制定相关规定，建立规范的物业管理经费不足的补贴机制，对参与老旧小区管理的物业公司，按照管理面积给予补贴，适当减免物业管理企业的税费。从前面的分析不难看出，要维持物业管理企业的正常运行，住宅物业管理费多层至少要达到0.60.8元 月，高层0.81.0元 月，这与市里制定的街道物业服务中心物业服务收费标准相差甚多。相差部分就要靠政府给予补贴（事实上在试点小区，政府都进行了经济补贴）。如果以多层来测算，向居民收取0.3元 月，收缴率预计70%，（相当于收缴率按100%时，物业费0.2元 第 8 页月），而多层物业管理成本实际至少需要0.6元 月。区老旧小区面积约500万，若按0.4元 月补贴，政府每年需支出约20*万元作为后期物业管理的费用。另一方面是针对低收入住户。政府应当提前考虑到这些低收入人群的民生问题。许多地方已经采取对普通小区实行财政补贴的方式，就像政府对经济困难的人群在无力购房的情况下，根据不同情况可以申购经济适用房、承租廉租房，以使这部分人群也能改善居住条件。同样对低收入人群采取物业服务费补贴政策，建立完善的低保户物业管理费补贴申请、审核、进入和退出机制。可以采取“先交后返”的物业费收取办法。努力做到低收入居民也能交得起物业费，享受到改革开放的成果。4、探索业主自助鼓励有一定劳动能力的低收入者“以工代费”，通过应聘到物业公司从事清扫、门卫等服务工作，抵交相应的物业服务费。5、推行门栋自治建立以门栋为单位的共有设施设备使用、维修责任分担的物业管理模式。同一门栋的住户相互比较了解，也容易沟通。由于超过保修期的设施设备只能由业主自己解决维修和保养费用，所以，他们自己管理共有设施设备会更可靠，维修更及时。6、实现“三位一体”建立社区托管中心、业主委员会、物业服务企业三方互动的物业管理机制。我们已经知道要想使用物业维修基金，必须由业主委员会出面申请。可见业主委员会是多么的重要。所以要由街道牵头尽快成立业主第 9 页委员会，这样才能