翠峰山生态休闲观光园商业计划书第一章翠峰山生态休闲观光园项目概况1.1 项目介绍1.1.1 公司介绍西安翠峰休闲度假有限公司目前正处于注册阶段，根据西工商名核字201 川第 010171 号文件，企业由两个自然人出资，注册资本约 898 万元，企业住所设在周至县翠峰乡农林村。1.1.2 项目建设地址翠峰山生态休闲观光园项目建设地址位于西安市周至县翠峰乡农林村，项目用地面积约 180 亩。本项目地处陕西省翠峰山森林公园(2004 年被陕西省林业厅正式批准为省级森林公园)入口区域，将作为森林公园的旅游配套服务设施，它位于秦岭北麓中段，太白山东部，距西安城区 80 公里，东邻骆峪河，西接眉县汤峪林区，南靠佛坪、太白县，北连关中平原。Ll.3 项目建设条件翠峰山生态休闲观光园所在地周至县翠峰乡农林村旅游、农业、地热等资源丰富，其区位优势和资源条件非常适合开展以温泉度假疗养和休闲度假为主题的活动。1)项目地理位置本项目地处山西省翠峰山森林公园入口区域，它位于秦岭北麓中段，太白山东部，距西安城区 80 公里，东临骆峪河，西接眉县汤峪林场，南靠佛坪、太白县，北连关中平原。地理坐标为东经 1070551O，北纬 34“0005“。从宏观尺度看，翠峰山生态休闲观光园东有西安，北接咸阳、杨凌，西邻宝鸡，南邻安康、汉中。从微观角度看，森林公园东临黑河、楼观台、朱雀和太平森林公园，西靠太白山森林公园，是秦岭北麓自然生态森林旅游资源景观带的重要节点，是国家“关中天水经济开发区”的中护自地段，又是秦岭生态旅游网络的又一个不可或缺的新兴明珠。翠峰山生态休闲观光园项目所在地址详见图 1 一 1:2)气候特征周至县属暖温带半湿润大陆性季风气候，项目所在区域具有典型的山地温带气候特点。在大气环流和秦岭阻隔作用的影响下，气候垂直变化特点明显。冬季无严寒，夏季无酷暑，四季冷暖干湿分明，冬夏较长，春秋季节气温升降急骤。风向以东北风为主。最多风雨及频率(%)七月 25NE17，一月 C34NEll。夏季平均风速 2.lm/S，冬季平均风速 1.7m/S。一日最大降雨量 75.Zlnm，一次最大降雨量 94.Slnln，平均年总降水量 555.Slnln，最大积雪深度 17Cm，最大冻土深度 23cm。年均气温 13.2，最冷月平均气温一 0.1，最热月平均气温 25.3，极端最高气温 42.2，极端最低气温一巧.8。年均相对湿度为 72.1%。年日照时数 2338h。该项目建设所在地气候条件良好，基本上全年均可施工，对工程实施无明显制约。本地区地震烈度为 7 度区。3)旅游资源周至县历史悠久，山水关中第一，山川秀丽，风景名胜，文物古迹颇多，人文和自然景观十分丰富，汉家离宫，唐家园林，星罗棋布。道教文化发祥地之一的楼观台是老子讲授(道德经之地，世称”天下第一福地 ”，现有古迹 60 余处，属国家级重点风景名胜区。黑水河畔的仙游寺，曾任周至县尉的唐代大诗人白居易所做的千古绝唱长恨歌诞生于此，全国重点保护文物法王塔，以隋代佛舍利的出土而扬名海内外。屹立于县城西的“八云塔“为唐代建筑，被国务院批准列入第五批全国重点文物保护单位名单。 “积雪六月天”的秦岭主峰太白山，海拔 3767 米，原始森林、高山湖泊神奇秀美，珍稀动物种类繁多，素有“北方的西双版纳“、 ”亚洲动植物园” 。还有伯夷、叔奇隐居的首阳山，李白秋访的玉真观，马召南源的古战场，南通马蜀的古栈道，都蕴留着历史名人的足迹韵事，也留传着神奇美妙的美丽传说，吸引着大批中外宾客观光旅游，县城所在地二曲镇则是因明清哲学家，与孙奇逢、黄宗羲并称三大儒的李顺(号二曲) 而得名。4)农业资源周至县结合自身的资源优势，大力发展城郊型农业，初步形成了南部沿山旅游观光带、中部称猴桃经济带、北部沿渭蔬菜花卉带，发展城郊型农业。特别是把称猴桃作为立县产业来发展，人工栽植面积 13 万亩，成为全国最大的称猴桃生产基地县和唯一的称猴桃标准化管理示范县。培育的称猴桃优质品种”秦美“、”亚特“通过国家鉴定并分获金、银奖，已取得绿色食品认证。全县累计建成冷库548 座，加工企业 6 家，贮藏加工能力达 7.5 万吨，包装、运输、销售、劳务等一批关联产业快速发展，产业化经营初具规模，被确定为陕西省四个产业化试点县之一。5)地热资源周至县内分布着秦岭山前断裂带、渭河断陷盆地中的东西向断裂带及北西向的哑柏马召断裂带，这三大断裂带控制着地层地热的分布，并起主要的导热的储热作用，区域地热水储存量相当大，且补给来源充足。现已在楼观台、镇丰、哑柏成井 3 处，本项目建设地址内也具有良好的地热开发资源。6)水力资源水资源是大自然赋予周至人民的独特优势，秦岭北麓的“九口十八峪“，大小52 条峪沟，形成平原巧条河流，年径流量 9.7 亿立方米，水力资源蕴藏量45 万千瓦，地下水补给量充足，总量达 3.2 亿立方米，为灌溉发电提供了有利条件。投资近亿元的全国农村初级电气化县项目的实施，黑河金盆水利枢纽工程的建成，向西安日供 60 一 80 万吨优质水，标志着水资源开发取得了显著成果。7)政策导向近年来，翠峰山森林公园内基础设施建设已基本完成，旅游观光人数逐年增长，但公园入口区域整体环境与公园景点不相适应，为了把翠峰山森林公园打造成为陕西省重点旅游风景区，周至县人民政府已经把该项目列入 20n 年西安市周至县“十二五”规划重点建设项目。1.1.4 项目建设规模翠峰山生态休闲观光园建设场址位于周至县翠峰乡农林村车峪口，翠峰山森林公园主入口以北区域，场址东西两侧有山源，东侧山源脚下有一清泉顺势而流，两山源之间地势平坦，中央有翠峰山森林公园入园主干道南北穿过，场址北端有一庙宇，整个场址大致呈葫芦形。场址南北最长处约 550 米，东西最宽处约 350米，总占地面积约为 180 亩。项目入口位于场址北端，森林公园入园主干道把整个场址分为东西两部分;进入场址，道路东侧为温泉洗浴中心，中心以南建设占地 2630 平方米、共四层的四星级酒店一座，酒店以南区域为农业观光区，在洗浴中心和酒店以东，顺山源，依泉溪，建设独立的庭院建筑十幢;入园道路以西区域，在道路及山源之间修建约 30 亩的人工湖，在人工湖以西狭长地带建独立庭院十幢。翠峰山生态休闲观光园建设项目，需建设用地 180 亩，项目依托于翠峰山森林公园，主要由以下五部分组成:1)温泉洗浴区:用地约 20 亩，充分利用翠峰山区域的温泉资源，打井一座，建设约 3000 平方米的露天温泉洗浴池，配套建设 3600 平方米的休闲会所一座，其中健身中心 1200 平方米、中医推拿针灸按摩中心 1200 平方米、棋牌、茶社、咖啡吧、酒吧等休闲中心 1200 平方米。2)酒店住宿区:用地约 20 亩，建设 10520 平方米、四星级的度假酒店，设置标准间约 100 间，床位数约 200 张;设置 200 平方米的大会议室一个，80 平方米的小型会议室 4 个。酒店四周进行风景园林式绿化。3)庭院式住宿区:用地约 10 亩，建设 20 座庭院式住宿民居，每座占地200 平方米，建筑面积 300 平方米，总建筑面积 6000 平方米。4)水上游乐区:用地约 50 亩，其中水域面积 30 亩，其他 20 亩为道路、管理用房和绿化等建设用地，管理用房约 6000 平方米。项目基础设施完善后，项目单位拟开发水上过山车、碰碰船等娱乐项目，本次项目建设主要是水域、管理用房、道路和绿化等。5)农业观光及文化展示区:用地约 80 亩，建设以果树为主的观光农业区，集农业观赏、农业采摘、文化展示为一体的生态绿色屏障;建设 500 平方米的庙会文化展览厅。本项目建设主要为农业园林区的道路、灌溉管渠、山水小品和展览厅建设。另外对 400 米的河道进行综合治理。项目具体建设内容详见表 l 一 1:1)以“土地综合开发”为导向，理清功能关系 打造翠峰山“温泉休闲综合体” ，将以土地开发的最优化回报为目标，结合温泉作为一种具有高附加值旅游资源的特色，来理清各个功能业态之间的关系，通过土地的综合开发带动区域的升值，最终实现项目开发价值的突破。温泉综合开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游(温泉、酒店、休闲)和地产(休闲商业地产、养生居住地产)之间的关系。据此，本项目的开发必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发:其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲为构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也首先需要创新打造;其二，以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发;其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。2)以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集以综合发展为方向，本项目要有多元化产业体系的支撑。要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向“关中天水经济带”的市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业:第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是“温泉休闲综合体”发展的根本基础。第二是会议产业。以温泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉会都模式。除了少量处于偏远地区、交通相对不便的温泉之外，会议几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假村房地产项目的主流，与会议经营相结合的产权式度假物业也成为重要的市场热点，将成为本项目的开发重点。第四是运动游乐产业。根据资源特征，以综合水游乐、高尔夫、网球、滑雪和跑马场为代表，一方面是考虑亲水休闲游乐市场群体的需要，更重要的是和政务商务休闲会议客群、度假物业的客群的需要结合在一起。运动游乐是“温泉休闲综合体”重要的功能构成，为品质化休闲交流平台的打造奠定重要作用。第五是温泉农业产业。这是对温泉资源全方位利用的重要方面，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。3)以“温泉产品创新”为基础，打造吸引核心在本项目的策划设计过程中，温泉是关键，是创造吸引力与附加值的核心所在，其根本基础，就是要进行温泉产品的创新:其一，以中高端市场为重点，打造精品化温泉。结合温泉水量和水质，以精品化为导向，面向中高端市场，打造高品质温泉，包括高品质的产品和高水准的服务机制。这也是在激烈市场竞争与行业洗牌趋势下，温泉旅游未来发展的必然方向，更由于温泉在“温泉体闲综合体”中作为引擎产品的特性，其档次的高低直接决定着整个的项目品质与品牌价值，影响着后续酒店的品质和房地产的价值品质。其二，本项目将以衍生化发展为方向，打造复合型温泉，而绝不局限于单一的“泡池汤浴” ，而是要结合市场需求，通过纵向创新与横向聚焦，实现产品链的延伸，主要有两个方向:一是做足亲水游乐的文章，发挥温泉的亲水本质，把游泳池、人造沙滩、造浪池、水中健身池、水上表演项目作为重要内容融入温泉产品的开发中，增强人们的亲水参与性与体验性，增加夏季运营的收入;二是做足健康养生的文章，利用温泉的养生功效，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。其三，以风格主题化为手段，打造主题型温泉。在未来的发展中，要想把温泉资源通过温泉度假村的形式变成具有市场竞争力的产品，必须挖掘文化，用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，创造独特的文化感受，才能在市场上占据一席