房地产开发流程中风险防范典型案例分析,商品房销售中的风险防范,案例一房屋毁损、灭失的风险与房屋交付的关系？ 2010年3月1日，张某购买了甲开发商的房屋一套。合同约定的交房日期为：2010年6月10日。2010年6月5日，甲开发商的工作人员在当地的报刊上发出通知。通知的大体内容是：包括张某在内的购房人购买的楼盘已具备交付条件。请各位购房人务必于2010年6月10日到甲公司办理交房手续，逾期责任自负。2010年6月4日张某已前往北京出差。2010年6月12日，张某所购房屋所在楼层发生火灾而导致张某购买的房屋被烟熏黑并且墙体开裂。2010年6月13日，张某出差回家，得知房屋发生火灾后，以房屋尚未交付为由，要求与甲开发商解除购房合同并退还所交的购房款。 问：1、张的要求能否成立？（该请求能否成立，关键在于张某要求解除合同的条件是否具备、风险是否转移给了张某）,最高法院关于商品房若干问题的解释,第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。,本案能给甲开发商带来什么启示？,因房屋交付的时间关系到业主支付物业费及其他费用。另外就是房屋的交付时间关系到房屋的风险转移时间。因此，开发商一定要（在与购房人签订合同时，在交付房屋的时间条款中作出特别说明，如约定“甲方所开发某楼盘（小区 、 几号楼）的房产具备交付条件时，可在报刊上发出通知。请乙方务必留意x年 x月x日到 x月 x日 的报刊，甲方不再另行通知。该报刊上载明的交房日期即为甲方的交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒绝收房的，房屋毁损、灭失的风险自行承担。 如果购房合同中没有作出特别说明的条款，开发商最好采用邮寄送达的方式送达交房通知，邮寄送达时采用购房人事先提供的地址、联系方式，最好与公证处签订长期公证协议，以公证送达的方式送达，在业主买房时开发商另行准备一份购房人地址确认函，要求业主留一个真实的地址与联系电话并要业主签名确认，该地址即为送达的地址）,案例二 某房地产开发公司甲在某市老城区参与旧城改造建设，投资3亿元，修建1个四星级酒店，2座高档写字楼，6栋宿舍楼，建筑周期为20个月，该项目进行了公开招标，某建筑工程总公司乙中标，甲与乙签订工程总承包合同，双方约定：必须保证工程质量优良，保证工期，乙可以将宿舍楼分包给其下属分公司施工。乙为保证工程质量与工期，将6楼宿舍楼分包给施工能力强、施工整体水平高的下属分公司丙与丁，并签订分包协议书。根据总包合同要求，在分包协议中对工程质量与工期进行了约定。 工程根据总包合同工期要求按时开工，在实施过程中，乙保质按期完成了酒店与写字楼的施工任务。丙在签订分包合同后因其资金周转困难，随后将工程转交给了一个具有施工资质的施工单位，并收取10%的管理费，丁为加快进度，将其中1栋单体宿舍楼分包给没有资质的农民施工队。 工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发现丁施工的宿舍存在质量问题，必须进行整改才能交付使用，给甲带来了损失，丁以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又以自己不是实际施工人为由推卸责任，甲遂以乙为第一被告、丁为第二被告向法院起诉。,（1）丙与丁的行为是否合法？各属 于什么行为？ （2）这起事件应该由谁来承担责任？ 为什么？（3）违法分包行为主要有哪些？,1.丙与丁的行为是否合法？各属于什么行为？,不合法。丙的行为属于非法转包行为，丁作为分包单位，将工程再分包给没有资质的农民施工队，属违法分包行为。,2.这起事件应该由谁来承担任?为什么？,丁施工的工程质量有问题，给甲带来了损失，乙和丁应对工程质量问题承担连带责任。因为乙作为该工程的总承包单位与丁之间是总包与分包的关系，根据合同法与建筑法的规定，总包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包的工程质量承担连带责任。,违法分包行为主要有哪些？,违法分包行为为主要有：1）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位；2）建设工程总承包合同中未约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其它单位完成的；3）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其它单位的；4）分包单位将其分包的建设工程再分包的。,谢谢大家！,