天天文档在线 最全资料平台 44421982总体营销推广方案全程企划：天天文档在线 最全资料平台 44421982郑州汇知行地产机构目 录前 言象和释义：第一部分 【盛世名城】项目市调分析第二部分 【盛世名城】个案研究及项目定位第三部分 【盛世名城】营销推广策略第四部分 【盛世名城】营销费用预算第五部分 附件：盛世名城动工典礼方案前 言天天文档在线 最全资料平台 44421982“决断于谋划，善行于智慧” ，受郑州三得利房地产开发有限公司的委托，我司为其在叶县新城区文化路项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划报告。天天文档在线 最全资料平台 44421982象和释义：象：义：广名组成。悦黄、智慧蓝，与小区高贵的品质、醒目的立面、深厚的文化底蕴极其贴切。定了一个尊贵的盛世空间。组合浑然一体，体现了楼盘的高贵、旷达大气的品质。字面释义：1.“盛 世 ”： 盛 世 风 情 、 盛 世 名 宅 能 够 深 刻 诠 释 典 范 尊 贵 、 经 典 社 区天天文档在线 最全资料平台 44421982的 感 召 力 、 影 响 力 。2.“名”：中文中有出众的，非一般的，优越的意思。从一定程度上可提升产品的品质感。3.“城”：具有很强的气势，能体现小区强大的规模性。第一部分 盛世名城项目市调分析一、 叶县房地产宏观市场分析（一） 、宏观环境分析1会经济环境分析1、叶县距平顶山市区 20 公里，周边与鲁山、方城、舞钢、舞阳、襄城等 6 县区接壤，是平顶山中心城市的大郊区，商业较为发达。2、叶县境内有盐岩、大理石、白云岩、石墨、铁等多种金属矿和非金属矿。其中盐岩储量丰富，品位高，有中国第二大内陆盐田业成为主要的经济增长点。3、全县已形成以公路为主，铁路相配合的交通网络。距平顶山市区仅 20 公里，极有利于对外商品流通，促进商业的发展。1口因素分析天天文档在线 最全资料平台 44421982全县现辖 18 个乡镇，581 个行政村，共 人。虽然该县工业发展很快，但他仍是一个以农业为主，农民收入对全县经济有很大影响。从数据来看，前年全县年均国民生产总值 3711 元/人，今年农民人均纯收入增长幅度较大。随经济的发展和城镇化的加速，人们居住观念更新，乡镇非农业人口向中心县城集中将是大势所趋。1府因素分析近几年来，在全国国有企业“抓大放小” 、 “资产重组” ，经营机制深化改革的大背景下，叶县由于工矿企业多为中小企业，在管理体制和市场竞争方面都出现了不少问题，大多数企业都出现了入不敷出的状态。这不仅影响地方财政收入，也对该县整个国民经济发展产生影响，有碍于叶县的进步发展，对政府及各行政主管部门压力很大。为寻求经济发展出路，叶县通过改善投资环境，提供各项措施优惠政策，积极对外招商引资。特别是政府近两年加快了新城区建设的步伐，本项目正好响应政府规划，能够得到政府大力支持。（二） 、房地产市场预测2场供给分析在市场供给方面，从总体上看，叶县与河南其他县级城市大致情况一样。主要有以下几种形式： 农业居民到县城里购地建房。农村人员到县城购地建房，在地段选择上往往选择临街可以建商业门面的宗地。在建筑形态上最常天天文档在线 最全资料平台 44421982见的模式，主要是下面为门面上面为住房，且通常用为两排或三排开间小、进深深的 2单体或与其他单体建筑相连的建筑。这种建筑从商业经营上看，其商业门面主要依靠地理位置，一个城市真正好的商业地段是有限的，因此限制了该种方式建房的发展空间。居住方面由于临街，比较嘈杂且环境较差，没有安全感和私密性。在整个城市规划上，由于各自为政，难以与周边建筑真正协调，随城市的发展，规划意识的加强，这种房子必将不为人们所喜爱。城市机关单位、事业单位的职员或企业单位员工集资建房。集资建房实质上是实物分房的一个变种，在一定程度上是与政府的住房改革政策相抵触的，且极不利于房地产市场的健康发展。随货币补偿与住房公积金制度的施行、深入，集资建房逐步退出住房供应市场是历史的必然。投资者自发性进行投资兴建住房。这主要是指非正规房地产开发公司的个人或几个合伙者，投资购地建房后，然后在以某种形式销售的住房。这种方式的房子，在规模上虽然大于上面第一种，但由于其开发者不是正规的房地产开发公司，其不仅在实际操作中很可能违法房地产开发的相关法律与政策，而且，往往会由于资金不足、技术力量不够、或为获取暴利，容易出现工程质量、工程进度等损害购房者利益的事故。因而，随房地产市场的进一步规范化，这种开发模式将会被取缔。2场需求分析天天文档在线 最全资料平台 44421982近年来，由于农村经济的发展，外来人口的增多，老城区居民环境意识提高与居住观念更新，居民对住房的要求与数量都相对上升。而另一方面，由于住房制度改革，实物分房基本上停止，集资建房也相应减少，投资者自发开发的住宅又达不到其相应的要求，居民的住房需求在一定程度上受到压抑。此外，我们对叶县的住宅消费市场进行了深入的市场调查，我们把第二部分做为专项的调查分析。二、叶县住宅消费市场分析（一） 、 关 于 本 县住宅消费市场分析的 说 明本 次 市 场 调 查 ， 主 要 目 的 是 寻 找 与 项 目 目 标 客 户 可 形 成 类比 的 群 体 特 征 及 其 对 项 目 的 需 求 表 现 、 接 受 信 息 渠 道 等 ， 以 便 为未 来 营 销 策 划 的 确 定 和 实 施 能 做 好 准 确 有 效 的 市 场 支 持 。根 据 对 市 场 的 调 查 和 了 解 ， 叶 县 市 场 的 高 档 住 宅 区 是 集 中 在水 闸 区 别 墅 样 式 的 自 建 洋 楼 ， 县 政 府 附 近 和 城 区 的 文 化 广 场 附 近也 集 中 了 一 部 分 中 高 档 的 住 宅 。 由 于 本 项 目 的 市 场 定 位 较 高 ， 单套 房 总 价 平 均 在 十 万 元 左 右 ， 定 位 的 目 标 客 户 群 为 中 高 端 客 户 ，所 以 我 们 将 市 场 调 查 的 区 域 主 要 集 中 在 县 政 府 附 近 、 文 化 广 场 商圈 及 旧 城 区 的 部 分 地 区 。项 目 的 目 标 及 潜 在 置 业 客 户 群 将 以 二 次 置 业 者 和 中 高 档 收 入者 为 主 ， 结 合 叶 县 的 经 济 分 布 情 况 和 居 住 生 活 习 惯 ， 我 们 将 这 次天天文档在线 最全资料平台 44421982市 场 调 查 的 对 象 及 访 问 方 式 做 以 下 安 排 ：1私 营 业 主主 要 针 对 经 营 各 种 品 牌 服 装 、 品 牌 皮 具 、 家 用 电 器 、 通 讯 器材 、 汽 车 销 售 及 修 理 等 的 私 营 业 主 。调 查 方 式 为 入 店 ， 直 接 访 问 进 行 意 见 征 询 。1政 府 机 关 公 务 人 员在 上 班 时 间 ， 在 办 公 楼 的 相 关 部 门 中 寻 找 调 查 对 象 ， 进 行 访问 。1金 融 机 构 工 作 人 员选 择 中 午 空 闲 时 段 ， 对 银 行 、 信 用 社 进 行 访 问 。1企 事 业 单 位 的 管 理 人 员主 要 是 县 城 一 些 单 位 的 部 门 主 管 。采 用 上 下 班 时 间 ， 直 接 访 问 其 办 公 室 。1学 校 的 教 师与 学 校 部 分 领 导 沟 通 交 流 。1医 院 的 医 师采 用 在 上 班 时 间 ， 对 有 一 定 职 称 的 专 家 、 教 授 ， 在 没 有 病 人时 进 行 访 问 。1周 边 乡 镇 的 企 业 家进 行 电 话 访 问 。因 本 项 目 目 标 客 户 群 为 中 高 档 收 入 者 ， 客 户 群 有 限 ， 投 放天天文档在线 最全资料平台 44421982样 本 量 为 35 份 ， 经 过 筛 选 ， 选 择 有 价 值 样 本 28 份 。（ 附 ： 叶 县 盛 世 名 城 项 目 楼 盘 调 查 问 卷 ）（ 二 ） 、 调 研 分 析2消 费 需 求 基 础 调 研1、 消 费 者 对 本 项 目 认 可 度消 费 者 对 本 项 目 的 认 可 度 %2、 家 庭 收 入调 查 显 示 ， 家 庭 年 收 入 在 两 万 元 以 下 者 ， 占 整 个 调 查 对 象 的64%。 由 于 受 访 者 对 自 己 收 入 的 保 守 ， 调 查 对 高 收 入 家 庭 的 成 功 率不 大 ， 所 以 受 访 问 者 的 实 际 收 入 应 超 出 此 次 的 调 查 数 据 ， 叶 县 普通 家 庭 收 入 较 低 ， 个 体 工 商 户 、 政 府 公 务 员 、 企 业 主 、 金 融 机 构工 作 人 员 等 收 入 相 对 较 高 。3、 购 房 动 机 调 研潜 在 消 费 者 购 买 住 宅 的 目 的 ： 结 婚 自 用 占 25%， 改 善 居 住 条件 占 53%， 商 住 两 用 占 18%， 投 资 占 4 %。 可 见 随 着 生 活 水 平 的提 高 ， 对 住 宅 水 平 的 要 求 也 越 来 越 高 ， 这 将 会 给 处 于 环 境 配 套 好 、物 业 素 质 良 好 的 项 目 带 来 市 场 机 会 。天天文档在线 最全资料平台 44421982投 资 意 向25531840 10 20 30 40 50 60结 婚 用 房改 善 居 住 条 件商 住 两 用其 他4、 需 求 面 积统 计 表 明 ： 消 费 者 中 ， 计 划 购 买 的 面 积 主 要 集 中 于 110 米 的 ， 占 总 调 查 对 象 的 93 %,（ 其 中 110 方 米 为 最 多 ，为 57%； 130 方 米 其 次 ， 为 36%） 。 7%都 选 择 150 平 方 米 以上 的 大 户 型 。 这 说 明 现 时 的 叶 县 居 民 对 大 户 型 还 是 比 较 看 好 的 。面积比例2%57%36%5%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%905、 建 筑 风 格统 计 表 明 ， 目 前 叶 县 居 民 比 较 中 意 大 户 型 、 建 筑 风 格 独 特 有现 代 气