1住 宅 小 区 “会 所 ”的 归 属 问 题“会 所 ”英 文 为 “Club”， 音 译 即 为 俱 乐 部 。 世 界 上 第 一 家会 员 制 俱 乐 部 诞 生 在 17 世 纪 时 英 国 的 一 个 咖 啡 馆 里 。 当 时参 加 这 种 俱 乐 部 的 贵 族 们 有 着 相 同 的 兴 趣 爱 好 ， 由 此 他 们 组成 一 种 联 盟 ， 在 空 闲 时 间 就 可 以 一 起 喝 喝 咖 啡 ， 讨 论 文 学 等等 。自 上 世 纪 九 十 年 代 初 起 ， 小 区 会 所 这 种 模 式 由 香 港 引入 深 圳 、 广 州 等 地 区 后 ， 在 国 内 备 受 推 崇 ， 至 今 已 席 卷 了 全国 的 房 地 产 市 场 。 如 今 ， 无 论 小 区 规 模 大 小 、 档 次 高 低 ， 开发 商 在 规 划 设 计 建 设 时 ， 往 往 将 小 区 会 所 作 为 一 个 亮 点 、 卖点 。 最 初 出 现 的 小 区 会 所 类 似 于 活 动 室 ， 其 形 式 仅 是 简 单地 在 小 区 内 开 辟 几 个 房 间 ， 供 人 聚 会 、 看 书 、 下 棋 、 打 乒 乓等 等 。 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 小 区 会 所 的 建 设 越 来 越 高 档 、豪 华 ， 其 内 容 也 更 为 宽 泛 。 但目前法律上对会所还没有一个明确的定义。小 区 会 所 的 所 有 权 应 当 归 谁 ， 向 来 是 个 有 争 议 的 问 题 。一 般 而 言 ， 对 于 开 发 商 与 购 房 人 在 房 屋 销 售 合 同 中 已 对 小区 会 所 的 权 属 有 明 确 约 定 ， 可 视 为 双 方 当 事 人 对 小 区 会 所权 属 问 题 达 成 的 合 意 ， 只 要 该 约 定 不 违 反 法 律 、 法 规 的 禁止 性 规 定 ， 应 当 从 其 约 定 来 确 定 小 区 会 所 的 所 有 权 人 ， 但2对 于 开 发 商 与 购 房 人 就 此 没 有 约 定 的 ， 虽 然 房 地 产 管 理 部 门曾 规 定 在 此 情 况 下 会 所 所 有 权 归 开 发 商 所 有 ， 但 现 实 生 活 中 ，就 此 问 题 仍 存 在 不 同 的 观 点 ： 一 种 观 点 认 为 ， 小 区 会 所 是商 品 房 的 配 套 设 施 ， 其 本 意 是 给 业 主 使 用 的 ， 所 有 权 理 应 归全 体 业 主 所 有 ， 否 则 势 必 将 造 成 所 有 权 与 使 用 权 上 的 不 一 致 。另 一 种 观 点 则 认 为 ， 对 于 小 区 会 所 的 所 有 权 问 题 应 当 区 别 对待 ， 如 果 开 发 商 在 开 发 建 设 过 程 中 将 会 所 作 为 独 立 产 权 单 独报 建 ， 且 办 理 了 单 独 的 产 权 权 属 证 书 ， 会 所 的 权 属 应 当 归 开发 商 所 有 ； 如 果 开 发 商 将 会 所 作 为 公 建 配 套 报 建 ， 且 会 所 的面 积 也 计 入 共 用 分 摊 面 积 的 ， 会 所 的 产 权 应 当 归 小 区 业 主 共同 所 有 。小 区 会 所 作 为 一 种 不 动 产 ， 其 所 有 权 可 以 是 单 独 的 ， 也可 以 是 共 有 的 。 民 事 行 为 的 基 本 原 则 是 公 平 、 合 理 、 等 价有 偿 ， 从 此 角 度 出 发 ， 如 果 开 发 商 在 开 发 建 设 的 过 程 中 自始 至 终 即 将 小 区 会 所 与 其 他 建 筑 区 分 开 来 ， 将 小 区 会 所 作为 一 个 独 立 的 房 地 产 项 目 ， 单 独 立 项 、 规 划 、 设 计 、 建 设 ，小 区 会 所 的 面 积 没 有 摊 入 共 用 分 摊 面 积 ， 小 区 会 所 的 建 设 成本 也 没 有 计 入 房 价 ， 这 种 情 况 下 小 区 会 所 是 一 个 可 单 立 的 房地 产 ， 开 发 商 应 当 享 有 独 立 的 所 有 权 。 反 之 ， 小 区 会 所 同建 筑 物 的 楼 梯 、 走 廊 、 电 梯 、 自 来 水 管 、 消 防 设 备 等 公 用 部分 一 样 ， 其 面 积 已 分 摊 至 每 个 业 主 ， 业 主 已 为 小 区 会 所 付 出3了 相 应 的 对 价 ， 小 区 会 所 的 所 有 权 理 应 归 小 区 业 主 共 同 所 有 。物权法第六章规定了建筑物区分所有权制度，建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。我国物权法第 70 条（业主建筑物区分所有权）规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”（这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。 ）物权法第 80 条（费用分摊、收益分配规则）规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。根据物权法第 73 条规定，共有部分为专有部分以外的部分。但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如4建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。对由多栋建筑物组成的物业管理小区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。 会所到底是属于专有部分还是共有部分？从构造和使用上的独立性来看，会所是可以成为专有部分的。但从业主的公共利益考虑，实践中各国一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。如我国香港地区在香港建筑物管理条例中明确将会所列为公用部分。也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物，而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物（或小区）的组成部分，视为业主共有。 目前，我国大陆还没有针对会所权益的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。目前最权威的关于共有部分的规定是建设部 1998 年颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第 3 条。该条规定， 住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。5该条没有明确规定会所的权属，但是实践中基于会所的营利性的性质，且国家规定会所的面积不纳入分摊，目前会所的产权大多被认为归开发商。事实上目前我国大部分物业管理小区的会所都归开发商所有。如果开发商能证明其在售房时声明保留会所的所有权并取得产权证，或能证明该会所的建设造价未计入房屋售价的，开发商可以拥有会所的产权，会所应视为物业管理小区内的专有部门，由开发商承担会所的营业税费以及管理和维修等费用。对于“会所改规划”问题，物业管理条例第 50 条已经明确规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”相关法律规定：物业管理条例第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。6第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。中华人民共和国物权法第六章 业主的建筑物区分所有权第七十条（业主建筑物区分所有权）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条（业主对其建筑物专有部分所有权及权利行使限制）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分7的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条（业主对建筑物共有部分权利内容及行使限制、及专有部分转让后果）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条（建筑区划内公共设施权力归属）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十条（费用分摊、收益分配规则）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。