股票投资分析报告分析对象：深物业 A证券代码： 000011班级：金融 1003姓名： 周群立学号： 2010110918一、 公司分析公 司 名 称 ： 深 圳 市 物 业 发 展 (集 团 )股 份 有 限 公 司 行 业 类 别 ： 房 地 产 业 法 人 代 表 ： 陈 玉 刚 注 册 地 址 ： 广 东 省 深 圳 市 人 民 南 路 国 贸 大 厦 39、 42层总 股 本 ： 5.96亿 股流 通 股 本 ： 1.76亿 股 销 售 毛 利 率 =60.13 净 利 润 率 =26.97 利 润 同 比 增 长 =4228.47上 年 末 每 股 收 益 =0.6299 每 股 净 资 产 =2.92 净 资 产 收 益 率 =13.5880市 盈 率 =5.23 市 净 率 =2.84 市 销 率 =5.64市 现 率 =52.43 每 股 未 分 配 利 润 =1.65 每 股 公 积 金 =0.111. 行 业 地 位品质物业，精彩生活。深物业集团成立于 1982年，是中国第一批房企开发企业、第一批深交所上市企业（证券代码：SZ000011），曾开发新中国第一高楼深圳国际贸易中心大厦，创造了三天一层楼的 “深圳速度”神话。深物业集团隶属于深圳市国资委旗下投资控股公司，邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家三代领导人都曾莅临深物业集团视察并题字留念。深物业集团迄今为止已在房地产开发领域开发经营 30周年，形成了以房地产开发为主业，物业管理、物业租赁、出租汽车营运、餐饮服务服务、物流仓储、工程监理等为辅的跨行业、多元化的经营格局的集团公司。深物业集团于 2010年进驻徐州，成立了深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司，并于铜山新区投资开发了总建筑面积 13万余平方米的绝版纯别墅社区“深物业半山御景“，现项目启动，面向徐州市招贤纳士。2. 产品竞争力深物业的经营范围包括房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理,房屋租赁,建设监理,国内商业,物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)；出租车客运、餐饮业。其每股收益与利润增长率在同行业中都排在前列。 3. 经营能力 【2012年年报】1、概述本报告期公司实现营业收入186,129.88万元，比去年同期增加30.14%；实现营业利润48,539.82万元，比去年同期增加41.07；实现利润总额为48,704.81万元，比去年同期增加42.01%；实现净利润为37,482.22万元，比去年同期增加44.14%。营业收入、营业利润、利润总额、净利润大幅增加的主要原因，是由于2012年度公司房地产收入大幅增加所致。2、收入本公司以房地产开发为主业，出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入182,726.31万元，比去年同期增加30.59%；主营业务毛利润为99,337.13万元。本公司前5名客户的销售额为32,637.18万元,占主营业务收入额的17.86%。4. 成长能力2013年，公司计划主营业务收入158,000万元，期间费用及成本87,000万元。公司将以提高盈利能力为核心稳健辅业经营，提升企业科学管理水平，加强风险管控体系和内控体系建设，打造具有市场竞争力的专业化团队，构建“敢为人先、变革图强 ”的企业文化，实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，公司的重点工作为： （1）以精品战略为核心，实现房地产主业持续稳健增长。在规范房地产开发制度和流程的基础上，着力打造高品质楼盘，不断提升“品质物业、精彩生活”的深物业品牌形象，抓紧各项目的施工进度，狠抓工程质量，提升在售项目客户服务水准。同时，加强对国家宏观经济政策的研究，科学研判房地产市场政策，优化房地产开发策略，不断提升房地产主业的市场化运作水平，并积极跟踪全国二三线城市土地市场，适时增加集团土地资源储备。（2）完善管理措施，提升企业科学管理水平。以房地产手册为依据，以项目管理为核心，明晰房地产开发的责权体系和管理界面，完善各项目的管理措施，细化工作标准，规范工作流程，健全对外地房地产公司的财务、人事、业务等各方面的管控机制，并构建合格供应商数据库，完善项目后评价机制，不断提升房地产开发和管理水平。（3）宣贯文化理念，创新企业文化建设。以企业文化手册和员工手册为依据，规范员工行为，教育员工务实、高效，引领企业不断改革创新，使现代企业管理理念深入人心，让“敢为人先、变革图强” 的国贸精神融入企业发展的各个领域，开创企业文化建设的新局面。2013年，公司在建项目等预计需使用资金超过6.6亿元。为保证资金供给，满足公司业务发展需要，公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回笼款等措施解决资金问题。5. 法人治理结构1股东会或者股东大会，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权；2董事会，由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益；3监事会，是公司的监督机构，对公司的财务和董事、经营者的行为发挥监督作用；4经理，由董事会聘任，是经营者、执行者。公司法人治理结构的四个组成部分，都是依法设置的，它们的产生和组成，行使的职权，行事的规则等，在公司法中作了具体规定，所以说，公司法人治理结构是以法制为基础，按照公司本质属性的要求形成的。6. 财务分析【主要财务指标】指标日期 2013-03-312012-12-312011-12-312010-12-31净利润(万元) 23636.06 37542.21 26110.83 17499.85净利润增长率(%) 3536.58 43.78 49.20 80.53净资产收益率(%) 13.59 24.98 22.87 20.02资产负债比率 (%) 52.06 62.47 67.84 69.96净利润现金含量(%) 39.91 214.62 -135.61 -58.16指标含义：净资产收益率：高/低表明公司盈利能力强/弱。该指标的最近一期行业平均值：1.63%净利润增长率：高/低表明公司增长能力强/弱，前景好/差。该指标的最近一期行业平均值：220.00%资产负债比率：高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。该指标的最近一期行业平均值：67.51%净利润现金含量：高/低表明公司收益质量良好/差，现金流动性强/弱。该指标的最近一期行业平均值：1726.99%有上表可知，公司发展前景乐观。二行业分析1.市场结构角度 代码 简称 总股本实际流总资产排主营收入排净利润排 (亿股)通A股 (亿元)名 (亿元) 名增长率名002016世荣兆业 4.61 4.61 33.0080 1.87669736.5 1 9 600158中体产业 8.44 6.57 34.8776 2.27644766.1 2 1 000011深物业 5.96 1.76 36.3075 8.76273536.5 3 8 600340华夏幸福 8.82 3.49497.75 8 12.19162994.9 4 3 600376首开股份 14.95 7.80821.57 5 9.40241413.7 5 4 600620天宸股份 4.58 4.58 11.2298 0.10101374.6 6 深物业B 5.96 1.76 36.3075 8.76273536.5 3 8 行业平均 10.57 9.25193.02 6.95 220.00 该股相对平均值% -43.64-81.00-81.19 26.09 1507.5 0 2.生命周期角度房地产正处于成长期且行业向好发展政策仍待明朗2013年1-4月份,全国房地产开发投资19180亿元,同比名义增长21.1%,增速比1-3月份提高0.9个百分点。房地产开发企业房屋施工面积500618万平方米,同比增长17.2%,增速比1-3月份提高0.2个百分点;其中,住宅施工面积368798万平方米,增长14.8%。房屋新开工面积55506万平方米,增长1.9%,1-3月份为下降2.7%;其中,住宅新开工面积41330万平方米,增长1.8%。房屋竣工面积23759万平方米,增长6.6%,增速回落2.3个百分点;其中,住宅竣工面积18273万平方米,增长2.6%。房地产开发企业土地购置面积8825万平方米,同比下降8.6%,降幅比1-3月 份收窄13.4个百分点;土地成交价款2020亿元,增长10.6%,1-3月份为下降10.2%。商品房销售面积29761万平方米,同比增长38.0%。商品房销售额19847亿元,增长59.8%。商品房销售面积29761万平方米,同比增长38.0%。房地产开发企业到位资金35602亿元,同比增长33.5%。我们认为房地产行业整体在向好的发展,房地产开发投资增长保持上升态势,企业拿地同比增长较好,资金状况进一步改善,住宅的新开工、 施工面积稳定。我们认为调控下房地产上市公司整体稳定,2013年行 业仍将平稳。我们认为目前政策仍是影响市场的最大不确定因素 3.区域经济政策区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩