,物医药健康产业基地发展与经营策划,本次研究需重点解决的问题,在市场化运作的要求和基地特定的开发条件下，如何寻找合适的投资合作模式？在广州工业用地转让价格较低的现实条件下，如何寻找到有效的盈利模式以吸引潜在投资者？如何有效启动基地的开发建设？基地开发投资的成本估算及财务效益如何？,研究方法,实证研究通过对国内外成功园区开发经验的全面剖析，总结并探讨园区相关开发模式借鉴其它园区已有成功模式，并结合项目自身特点，寻找适用性较强的开发模式借鉴其它园区的成功运作经验，提高项目开发的可行性，减少项目开发的政策风险,研究路径,二手整理,研究文献政策资讯相关案例资料,一手调查,相关市场及政策跟踪专家及相关人士座谈政府有关部门座谈委托方座谈典型工业园区的实地考察,内部研讨,案例调研专家求证整理研究,资料整理,研究思路,项目开发环境分析,典型园区开发模式实证研究,盈利模式建议,开发时序建议,启动模式建议,相关政策建议,成本估算及投资分析,投资合作模式建议,循环论证,循环论证,汇报目录,Part 1 项目开发环境分析Part 2 国内典型工业园区投资合作模式实证探讨Part 3 项目投资合作建议Part 4 项目合作方的选择及盈利模式建议Part 5 项目开发时序及启动模式建议Part 6 项目相关政策建议Part 7 项目成本估算及投资分析,Part 1 项目开发环境分析,项目发展主题生物医药健康产业,项目开发环境分析,广州工业用地分布格局及后续供应 供求环境广州生物医药产业发展现状及前景 产业环境广州同类主题产业园区综合区位条件对比 竞争环境,广州工业用地空间分布格局,白云区选择生物医药作为产业发展的主要方向之一，一定程度上实现了与其它工业区的差异化发展,广州工业用地供求特征,广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，而工业用地开发整理成本一般介于2030万元/亩2005年云埔工业区熟地出让价格约1820万/亩2005年广州开发区熟地出让价格约1718万/亩致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处于高速增长状态 ，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海工业房产的投资回报率高达17%,广州工业用地后续供应预测,工业用地供应必须严格执行用地指标，而目前国内许多大城市一般性工业用地指标已较难获取；若发展国家鼓励的行业，如教育、物流、生物医药、软件等则相对容易取得土地,本项目选择了生物医药作为园区发展主题，较易获得政府支持，且用地指标较易获得，具备一定市场竞争力,根据广州市总体规划，2010年市区的工业用地总量（含存量和增量）约为190平方公里，其中主要集中在萝岗、黄埔和番禺，白云区面临一定的竞争压力,国内生物医药产业发展现状,医药工业效益低下，但发展速度快医药工业总产值仅相当于世界排名第二的企业一年的销售额医药工业增长率15，高于发达国家的10生物产业发展速度远低于发达国家发达国家生物产业增长率为30，我国仅为15生物医药企业规模普遍较小，自主创新能力不足，处于产业价值链的中下端,中国医药工业总产值增长图,产业增长率对比,资料来源：2004年中国医药行业报告,国内生物医药产业发展现状,生物医药园区分散、分割，有限资源被稀释和弱化目前国内已有80多个地区提出建设生物医药园，正在兴建的生物医药园区有60多个，并且数量还在迅速增加 除上海、长春等少数大城市的医药园区（上海张江药谷、长春生物医药园）形成较强实力外，大多数园区发展资金匮乏、技术创新能力较弱、规模企业少、具有市场优势的高技术产品少，远未形成专业化分工的产业积聚和链动效应,国家“十一五”规划明确要大力发展现代生物产业，优先发展一批国家级生物产业基地，因此我国生物医药产业发展虽然尚处于低水平状态，但受到国家及各地政府的大力扶持，发展潜力巨大，未来将进入大规模产业化的加速发展阶段,广州生物医药产业发展现状,发展现状广州医药产业增长缓慢（增长率不足10%），占工业总产值的比例逐年下降生物医药产业处于起步阶段，对医药产业贡献微弱,资料来源：广州统计年鉴,广州医药工业发展情况,广州生物医药产业发展前景,发展前景生物医药产业成为广东九大支柱产业之一 广州市 “十一五”规划将生物产业列为“四大支柱”产业之一 广州市政府成立了生物工程领导小组，出台了发展生物医药产业的近期规划和指导意见等文件，生物产业政策即将出台广州2006年将获批成为国家级生物医药产业基地,广州生物医药产业增长量预测,注：医药产业年增长率取值为目前全国平均增长率 生物医药产业占医药产业产值的比例取预测的2020年世界平均水平,广州同类主题产业园区分布,项目区位条件区域环境特征,项目东临帽峰山山麓，环境优美，空气质量好，满足生物医药产业选址的基本要求,项目区位条件地理位置,邻近广州主城区与主城区距离30分钟车程生产要素资本、信息、技术、人才的聚集贴近消费市场：广州被确定为国家医药出口基地紧贴中心镇钟落潭政策优势发展潜力可依托完备的市政设施和成熟的生活配套,主城区,钟落潭,项目开发条件对外交通联系,地块北面是京珠高速公路出入口，经京珠高速公路和新广从公路至广州主城区约 30分钟,地块经规划中的白云六线，只需10分钟可直达白云国家机场，该线预计在2010年前动工,广州同类主题产业园区区位条件综合对比,本项目综合区位条件较好，具备较强竞争力,综合评述项目开发环境,用地供求环境从广州工业用地后续供应来看，白云区面临一定竞争压力广州工业用地出让价格较低，用地价值不高产业环境与其它行业相比，广州医药行业（含生物医药）的现状基础相对较薄弱，对项目初期的开发构成一定压力广州医药行业（含生物医药）发展前景广阔，为项目的长期开发并最终成功奠定了基本前提生物医药产业主题的选择使项目在开发过程中既实现了与广州市其它工业园区的差异化发展，亦符合政府产业政策的方向，较易获得政府支持竞争环境与广州其它同类主题工业园区相比，项目综合区位条件较优越，发展条件较好,Part 2 国内典型工业园区投资合作模式 实证探讨,本项目投资合作模式选择的背景及要求,背景工业用地价格较低，价值尚未充分显现广州生物医药产业现状基础薄弱，但发展前景看好项目综合区位条件较优越项目由区级政府运作要求区政府希望在财政不投入或少投入的情况下运用市场化的运作方式启动园区开发建设区政府不希望承担过多的开发经营风险区政府希望能在一定程度上参与园区的开发建设和经营管理,国内工业园区投资合作模式类型,政府主导型管委会土地开发中心民营企业带资整理企业主导型政府全资国有企业政企合作民营企业买断开发,政府主导型管委会,概述政府通过其派驻机构管委会行使园区的土地开发、用地出让、经营管理等具体职能管委会主要通过土地出让收益、企业税收返还、基础设施配套建设费返还等方式平衡前期投资园区开发资金来源主要包括政府财政拨款或银行贷款案例广州开发区长春高新技术产业开发区,案例广州开发区,深圳特区的成功兴办成为沿海经济技术开发区建立的催化剂。根据邓小平同志的建议， 1984年国务院正式决定开放包括广州在内的个沿海工业城市，并且指导和扶持这些城市创办经济技术开发区。广州开发区成为1984年经国务院批准设立的国家级经济功能区 ，总规划面积9.6平方公里，由于当时开发区的开发建设还处在摸索阶段，政府需全面监控园区的开发，因此参照经济特区封闭式管理的方式设立开发区管委会行使统筹管理职能。,政府主导型管委会,利：政府对园区开发经营管理的全过程可以完全控制政府可以充分享受土地升值带来的收益给入园企业较大信心在土地出让收益不能平衡开发成本时，政府可通过税收、产业及用地等相关政策进行有效平衡弊：政府财政压力大，需承担全部风险市场化运作程度低，土地价值难以充分发挥政府色彩浓厚，经营管理方式不灵活,政府主导型管委会,适用条件分析政府需具备较强的财政实力政府需承担全部开发及资金风险政府需全面协调监管本项目适用性分析项目所属的是区级财政，财政负担能力较弱，难以完全实现政府全资开发区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制推进园区开发建设，因此完全政府化的行为难以满足要求,政府主导型土地开发中心,概述政府以土地开发中心作为投融资平台，以土地抵押或质押方式获得银行贷款，用于土地的一级开发整理，政府主要通过土地出让收益、企业税收等偿还贷款本息案例广州土地开发中心（珠江新城、琶洲）天津土地整理中心（海河综合开发改造）,案例广州土地开发中心,在二十世纪末的最后10年里，广州市的土地供应一直处于较为混乱的状况，导致大量的烂尾地和烂尾楼，同时伴随着大量的拆迁纠纷。为了彻底改变这种不利状况，除部分开发区外 (广州开发区、南沙开发区等)，政府将大部分的土地开发整理权收回，由土地开发中心统一进行开发整理、出让等工作。目前广州的全部经营性用地的开发、整理、出让都通过土地开发中心处理，珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地开发中心负责。,政府主导型土地开发中心,利：可更有效的利用银行贷款，减轻政府的财政支付压力将政府的直接风险隔离弊：工业园区的土地开发整理时间较长，土地开发中心难以全程跟进土地开发中心与管委会之间关系较难协调政府将最终承担全部开发风险,政府主导型土地开发中心,适用条件分析要求开发周期不宜过长要求银行提供全面融资服务要求避免与园区管理机构的角色冲突要求政府承担最终开发和资金风险本项目适用性分析区政府不希望承担过多的开发和资金风险区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制推进园区开发建设，因此政府化色彩较浓的方式难以满足要求本项目属于工业园区开发，园区经营管理机构可能与开发中心存在角色冲突,政府主导型民营企业带资整理,概述政府委托私营机构进行土地的开发整理，土地开发整理完成后，由政府负责用地出让，政府通过收取的土地出让金或企业税收等方式偿还私营机构的开发费用，并保障其有一定的利润,案例北京土地一级开发,在北京市推行土地储备制度后，北京市土地整理储备中心曾经片面认为土地一级开发是政府行为，政府在垄断土地供应的同时，要垄断土地一级开发。因此，土地储备机构不仅要作为主体办理一级开发项目前期各种手续，而且要负责筹资投资和具体实施。在政策的起步期和目前的体制、机制及人员情况下，不但工作效率较低，而且承担投资风险和违约责任的概率也很大。经过不断的研究、探索，北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化（企业投资、政府投资、政府和企业共同投资）、级开发土地类型多元化（重点功能区、新城、小城镇建设一级开发和房地产一级开发、工业开发区成片一级开发）以及管理方式的多元化（企业管理、事业管理、授权委托管理等）。,案例北京土地一级开发,2005年 9月12日，北京市国土资源局印发了北京市土地储备和一级开发暂行办法，其中规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。,