1致：陈英杰 总经理由：鹿璟名居 邓仲昭事宜：鹿璟名居二期户型建议鹿璟名居一期开发经过一年多的时间，已经进入部分封顶阶段。从开售到现在，通过不断的了解到认知，再了解再认知的过程中策划组对适合南昌的户型做了比较深入的了解。策划组认为二期房型应在以下几方面做出调整：1、 面积：总体来说一期面积稍微偏大，以自住为例：3 房 2 厅 130左右的户型受到南昌购房者的普遍欢迎。因此建议二线套间可以增加 130的比例。对于一线江景，建议还是保留中大户型为主。这样的比例即可增大目标购买人群的比例，亦可保持前后一、二线的价格差，便于二期销售的展开。2、 得房率：根据和同在红谷滩的其它几个楼盘相比，本楼盘的实用率偏低。其它楼盘小高层单位的实用率普遍为 86%以上。本楼盘 82%的实用率相对偏低。可能因为有地下停车场的关系，二期应在提高实用率方面多考虑。3、 朝向：一期的设计在朝向和阳光方面已经进行了比较充分的考虑，很大限度的利用了房与房之间的间距来加大采光面。二期可以在2此基础上加以完善即可。 （有可能的话，每套单位应尽量减少西采光面）4、 室内户型分布：此项为整个户型中的重中之重，亦是调查的主要对象。根据调查了解得知南昌人的特点，对户型的要求有以下几个特点：4、1、户型喜欢方正，分布均匀；4、2、两厅（饭厅；客厅）需明显分开；4、3、套内面积（3 人/套）100110，三房；4、4、卧室面积在 13-14左右，宽在 3.3 以上；4、5、卧室以朝南为主。总结：对二期户型作出建议。通过一年的销售周期，策划组认为必须承认一个事实情况，二线与一线单位无论在价钱与品位上都存在很大的差距；因此策划组把二期分为临江一线及二线单位来逐一分析。临江一线单位：从鹿璟名居开始销售以来，临江一线一直是重点。根据比较 B、C 栋的销售情况：表一表一：3从总价方面分析：大户型套间总建筑面积应控制在 170左右（四房） ，这样对于销售推广方面留下很大的操作空间。经销售过程中累计经验得知，总价在 5065 万的临江单位是最为让客户接受的。当总价达到 70 万以上的话，销售难度将逐渐加大，如临江单位面积仍定在 200左右，则推动价格涨升的步伐会受到有效的抑制。销售进度上亦得不到理想的效果。选择户型在 170（四房）既可以控制总价（总价：600,000.00；单价：3,500.00）在客户接受空间内，亦为以后的涨升预留宽阔的空间，一举两得。户型方面，根据表一情况，策划组建议总体沿用 B03 户型，注重分隔餐厅与客厅的位置（进门不要首先到达餐厅，最好是进门左右分隔为两厅），分配好房间的比例即可。如果合适可以部分单位可做跃式设计。在减少分摊面积方面需多下点功夫，使户型更加紧凑。建议一线江景面积比例如下：（建筑面积）面积：（建筑） 比 例：复式（250） 6%180-200（大四房） 15%170（四房） 50%房号项目 B01 B02 B03 C01 C02 C03 C04面积 192.47 190.88 202.06 145.09 165.04 90.06 191.7总套数 26 26 26 26 26 26 26销售情况 13 26 26 11 24 24 25百分比 50% 100% 100% 42.31% 92.3% 92.3% 96.15%4140-160（三房） 20%100左右（两房） 9%二线单位：本司二线单位据说被红谷滩其它楼盘评为户型最差的楼盘。因此在二期单位必须在本文说过的几方面加以提高方可扭转这个不利局面。建议二期在户型方面可延续一期 F 栋的部分户型，适当加入跃式设计，增加两房，减少四房设计。提高实用率更为关键，客厅、卧室朝向首选正南向。从销售的角度分析二线单位不可逃避地必须与同在红谷滩的其它楼盘相比，在硬件方面必须不能比其它楼盘差，再从软件（本楼盘之消费客户）方面的特点推广本楼盘。建议二线单位面积比例如下：（建筑面积）面 积：（建筑） 比 例：150-165（大三房、小四房） （望江位置好） 10%130-145 （三房两厅两卫） 30%110-130（小三房） 30%90-105 （两房） 15%50-70 （一房） 15%(跃式设计占总比例应在 20%左右，特别在朝向阳光等方面不足的套间，增加卖点)以上为策划组对二期房型之建议。策划组2003-11-27