第 1 页中信农村土地承包经营权信托计划合同我国土地流转信托的模式分析与风险研究引言由于现阶段我国农业生产成本较高、农业效益比较低下以及农民进城务工增多等原因，土地抛荒现象在全国范围内普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全和造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等问题。在此情况下，土地信托顺势而生，同时，土地信托也激活了农地流转。因此，土地流转信托作为土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必经之路1。自从20*年10月10日，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划以来，土地流转信托计划如雨后春笋，获得了极大的发展。本文在此基础上，来分析和探讨我国土地流转信托的模式和面临的风险问题，这对于今后我国土地流转信托计划的进一步开展具有重要的应用价值和借鉴意义。2土地流转信托的基本原理所谓的土地信托，就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营2。就目前国内市场上中信信托和北京信托发行的两单产品来看，土地流转信托主要是农村土地承包经营权流转信托，是一种财产权利的信托。一方面，土地承包经营权不属于信托法中禁止和限制流通的信托财产，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，农村土地承包法第32条规定：通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转，可以第 2 页将信托模式列入到其他方式中，因此，土地承包经营权通过信托模式流转符合有关规定。通过设立财产权信托，符合土地公有制以及禁止土地所有权流转的规定。3土地流转信托的现有模式分析3.1美国模式美国土地信托模式是开发者（委托人）购买一块生地，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，承担给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证3。该模式具有以下特点：通过资金的集合，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。3.2日本模式1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托3。1986年，国有财产法、地方自治法的修改以及同年税法的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其他手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。该模式具有以下特点：替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性但无能力开发的现象；稳定性，即土地所有者将土地信托给信第 3 页托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的治理与处置手段多样化。3.3国内模式3.3.1国内土地流转信托业务总结1、农村土地流转信托20*年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期45。20*年11月7日，北京信托在江苏无锡推出土地流转信托北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划，这是国内成立的第二个土地流转信托计划67。随后，又有一些新的土地流转信托计划陆续成立。20*年12月20日，中信信托在山东省青州市成立土地经营权流转信托计划，项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地。20*年1月23日，中信信托在贵州省开阳县成立土地流转信托计划，首期合作开展1000亩土地信托流转试点工作。20*年2月24日，中信信托在安徽省马鞍山市成立土地流转信托计划，标志着马鞍山市首单2.66万亩农村土地承包经营权信托计划项目即将落地。20*年3月7日，中信信托与湖北省黄冈市人民政府正式签署龙感湖土地信托化改革试验区战略合作协议。龙感湖土地信托化改革试验区拟划定面积100平方公里，此次的土地流转信托面积达6万亩，信托时间为10年。20*年4月1日，中信信托与河南省济源市人民政府，就济源地区规划面积约20*0亩的农村土地承包经营权流转签署战略合作协议，共同探索农业发展新路径，农业产业升级新理念。据有关媒体报道，目前，中信信托已在安徽、山东、贵州、河南等地推出了土地流转信托项目，现正在与广东惠州、吉林、云南、贵州等地接洽合作事项，今后还将继续在河北、内蒙古、新疆、吉林和四第 4 页川等省份进行推广5。在北京信托第一单土地流转项目后仅一周有余，北京信托在江苏省句容市后白镇又成立了北京信托金色田野土地信托1-5号五只土地信托，受托土地规模达9928.46亩。20*年2月27日，北京信托在密云县穆家峪镇签约成立北京信托金色田野20*008号土地信托（密云水漳村）项目，受托管理土地规模约1700亩89。中建投信托作为第三家正式开展土地流转信托业务的信托公司。近日（20*年7月28日中国证券报报道），中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，标志着中建投信托首单土地流转信托-中建投镇江新区森禾一期土地流转财产权信托正式落地。此次土地流转信托计划涉及1750亩农村土地承包经营权，其具体交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植8。兴业信托是第四家正式开展土地流转信托计划的信托公司，于20*年9月19日与河南省新乡市达成战略合作协议。兴业信托此项土地流转信托项目落地在新乡市延津县石婆固镇。兴业信托一手托两家，一方面代表农户利益，一方面支持农业生产企业发展。该项目合作方大豫大美现代农业公司是一家集高效农业种植、生态观光度假旅游、家庭示范农场、农民合作社联合社为一体的现代化农业开发公司。此次流转流转总规模为1000亩，首期流转3第 5 页00亩土地用于开发特色果园，并已完成土地流转和租赁等工作。消费者可通过果树认养和农场认养获得休闲农业的消费权。兴业信托与大豫大美将根据企业发展，采取多种金融服务方式合作，打造安全、绿色的农业产业链8。另外，据财经媒体不完全统计，除上述四家信托公司之外，目前安信信托、中融信托、中粮信托、国元信托、上海信托、华宝信托、平安信托等诸多信托公司，均已开始针对土地信托进行研究准备和实地调研，并将会积极推动相关项目的开展。2、新型城镇化建设作为土地流转信托计划的延伸，中信信托在新型城镇化建设方面也进行了一些有益的探索5。20*年5月13日，中信信托与四川宜宾市政府、中国铁建股份有限公司签约合作，共同推动新型城镇化的长期建设。20*年6月5日，中信信托与四川省成都市武侯区正式签署战略合作协议，联手推动新型城镇化建设，这是中信信托在新型城镇化建设方面的又一重大探索。根据协议，双方将密切合作，整合土地资源，改善生态环境，推进公共服务基础设施建设，提高民众生活质量，全面推进成都市武侯区新型城镇化建设。双方将重点引进现代化金融服务、打造总部经济、发展能源与机电贸易、推动信息技术研发、促进文化旅游投资等。中信信托致力于成为综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者，将充分发挥信托制度优势，积极整合各方资源优势，创新金融服务模式，全方位支持地方建设。本文分别以中信信托成立的第一单土地流转信托计划中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期和北京信托成立的第一单土地流转信托计划北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划作为案例，来进行后续的模式分析和风险研究。第 6 页3.3.2中信信托第一单土地流转信托产品模式分析20*年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期。此项目期限为12年，信托收益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司（简称安徽帝元）作为服务商提供服务。参与到信托计划的农民收益分为三部分：常规收益以每年每亩1000斤国标三等小麦价钱计算（不低于1000元）；浮动收益为信托公司与合作方对土地整理、运作后，土地增值净收益的70%；农民作为产业工人的打工收入。该项目交易结构如下图1所示。3.3.3北京信托第一单土地流转信托产品模式分析20*年11月7日，北京信托在江苏无锡推出土地流转信托北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划，该信托期限不少于15年。北京信托在该项目中采取了土地合作社+专业合作社的双合作社设计，即首先将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股土地合作社，土地合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。同时，桃园村的水蜜桃种植能手成立水蜜桃专业合作社，北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给水蜜桃专业合作社。参与到信托计划的村民，收益由固定收益+浮动收益两部分组成：固定收益为地租每年每亩1700元；浮动收益从第七年开始享受，每年参与水蜜桃专业合作社20%的盈利分红。该项目交易结构如下图2所示。中信信托中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期和北京信托北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划两种模式的对照情况如下表1所示。第 7 页3.3.4A类委托人主体分析比较在中信信托的信托计划中，涉及该信托计划的农户分别与朱庙村村委会、塔桥村村委会签订农村土地承包经营权委托转包合同，朱庙村村委会、塔桥村村委会与朱仙庄镇政府签订委托管理协议，镇政府与埇桥区人民政府签订委托管理协议，最终由埇桥区政府作为篇二：农村土地承包经营权确权合同。合同书项目名称：*市20*年农村土地承包经营权确权登记颁证建设项目甲方：乙方：签订日期：按照中华人民共和国合同法、中华人民共和国政府采购法及中华人民共和国招标投标法等法律、法规的规定，经甲、乙双方充分协商，特订立本合同，以资共同遵守。一、项目工作量、工作内容和提交成果1、工作量*市*和*农村土地承包经营权确权登记颁证工作，约23.67万亩。2、工作内容、查清承包地块面积和空间位置全面组织清理土地承包档案，对土地承包情况进行摸底调查。以第二次全国土地调查成果为基础，以已签订的土地承包合同、发放的土地承包经营权证书和集体土地所有权确权登记成果为依据，因地制宜开展土地承包经营权权属调查勘测，查清承包地块面积、四至和空间位置。、建立健全土地承包经营权登记簿依据农村土地承包经营权证管理办法和不动产统一登记的原则，建立健全土地承包经营权登记簿。在现有土地承包合同、证书的基础上，根据依法确认的承包地块、面积和空间位置等登记信息，抓紧建立。、开展土地承包经营权确权登记颁证在建立健全土地承包经营权登记簿的基础上，适时开展土地承包经营权证书的换发工作，测绘