置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 1 -目 录前 言三、市场开发策略四、开发步骤策略二、SWOT 分析与行动对策一、本项目战略目标五、市场营销策略 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 2 -前 言开发策略是房地产开发前期策划的一个重要组成部分，旨在对房地产开发进行前瞻性、全局性考虑， 为房地 产项目成功运作提供战略性意见。本方案是智源机构在对驻马店市房地产发展进行前瞻性研究的基础上，结合项目地块自身的潜力制定的，力求通过正确的战略思想，使本项目在市场上独树一帜，达到快速销售之目的，在营销运作和物业品牌的塑造上均取得空前成功。 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 3 -通过本项目的市场运作，要达到以下战略目标：一、实现并超出企业预期利润目标资金是开发商的血液，本项目的开发首先要为河南省置地房地产集团企业发展提供良好的资金来源，实现并超出预期利润目标。二、建立大盘开发新模式通过本项目的市场运作，建立一套完整的、创新型大盘开发模式，巩固置地房地产集团在驻马店一流品牌开发商的地位。三、为置地战略发展提供崭新的平台通过本项目的开发运作，整合国内建筑设计、景观设计等优势资源，为置地房地产集团实现扩张发展奠定基础。四、建立项目及品牌的进攻性竞争优势通过本项目创新性市场运作，建立项目及品牌的进攻性竞争本项目战略目标一一 本项目战略目标 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 4 -优势，实现迅速启动、快速销售的目的，为置地房地产集团后续发展扩张奠定基础。五、为驻马店城市发展创造价值通过本项目的开发，带动驻马店城市发展步伐，提升整个城市的建筑水准，创造城市价值。 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 5 -一、SWOT 分析（一）优势分析（strength）SWOT 分析与行动对策二本项目位于城市主干道文明大道西侧，向南可直达驻马店市城市中心，向北可通遂平县嵖岈山风景区。同时地块临近京珠高速公路，出行便捷。2、交通优势二、 SWOT 分析与行动对策分析本项目位于驻马店市北区核心区位，毗临驻马店新市委、检察院、银监局等行政机关，随着驻马店市北扩步伐加快及市委搬迁，区域发展潜力将逐步显现。1、区域发展优势 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 6 -河南置地房地产集团作为驻马店市的实力派开发公司，先后开发了金色置地广场、置地华庭等优质地产项目，有着丰富的开发经验，具有较高的市场知名度和品牌优势，拥有一批稳定的客户群，在驻马店房地产市场上拥有较好的口碑。传推广。4、品牌优势本项目地块方正、平整，便于规划。同时本项目占地约 300 亩，体量较大，在产品体系上可形成规模优势。3、规模优势 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 7 -（二）劣势分析本项目周边区域内生活配套设施尚不完善，缺乏超市、学校、医院等生活配套设施。1、生活配套设施不足本项目区域车流、人流较少，区域内人气不足，生活氛围有待提升。2、目前区域内人气不足本项目土地成本较高（33.9 万元/亩） ，对项目开发利润产生一定压力。3、土地成本高 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 8 -（三）机会分析在驻马店市政府制定的城市重点向北发展的方针指引下，驻马店上下共同聚焦北区发展，到北区谋求发展已经深入民心，消费者到北区置业热情高涨。1、城市北移，北区置业热情高涨2007 年 5 月驻马店市政府将搬迁至北区，市政府主要职能部门也将陆续迁至北区，本区域价值将得到全面提升。2、市政府搬迁在即，区域价值全面提升 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 9 -最近三年，驻马店房价从 1093 元/上涨至 1770元/，房价的快速上涨刺激了驻马店市民投资购房的热情，购房保值增值的观念逐步深入人心。3、驻马店房价快速上涨，购房保值增值观念深入民心目前驻马店市在售楼盘共 11 个，以三房户型为主，面积集中在 130150/，市场上中小户型（面积为 90110）产品缺乏。4、市场上中小户型产品缺失 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 10 -（四）威胁分析从 2006 年新六条限制产品规划设计，到增值税的开征，以及保有税提上日程，国家对房地产行业的政策调控不断加强，在未来的开发中不排除新政策出台的可能，这将会给本项目带来不确定性的因素。1、政策威胁2008 年奥运会是中国承办的最具影响力的世界性盛会，目前距北京奥运会开幕仅余 400 余日，举国上下都在关心奥运相关的新闻和信息，奥运概念如火如荼。5、奥运会开幕在即，奥运概念如火如荼 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 11 -随着驻马店市城市框架的拉大、房价的攀升，各种房产物业相继浮出水面，单位集资建房、经济适用房以及即将开展的城中村改造（关庄）对本项目的开发形成潜在威胁。3、潜在楼盘威胁目前驻马店市在售楼盘为 11 家，开发量 1000 亩左右，总开发面积近 70 万，总套数在 7000 套左右，现已销售近 65%。除了上述正在销售的楼盘，一些即将开发的楼盘如民生置业 1000 亩地产项目也将对本项目产生严重的客户分流，对本项目的开发形成直接威胁。2、直接竞争对手威胁 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 12 -二、行动对策SWOT 矩阵分析表S（优势） W（劣势）1、区域发展优势； 1、生活配套设施不足2、交通优势； 2、目前区域内人气不足；3、规模优势； 3、土地成本高。4、品牌优势。 O（机会） T（威胁）1、城市北移，北区置业热 1、政策威胁；情高涨； 2、直接竞争对手威胁；2、市政府搬迁在即，区域 3、潜在竞争对手威胁。价值全面提升；3、驻马店房价快速上涨， 购房保值增值观念深入民心； 4、市场上中小户型产品缺失；5、奥运会开幕在即，奥运概念如火如荼。 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 13 -行动对策矩阵图1、SO 对策（最大与最大对策）着重考虑优势因素和机会因素，目的在于使这两种因素在开发过程中都趋于最大。（1）对策分析： 置地品牌深入民心，在驻马店房地产市场上有口皆碑。 城市北移步伐加快，北区强势发展带来的市场关注。 驻马店市政府乔迁在即，北区区域价值得到全面提升。S（优势） W（劣势）O（机会） T（威胁） 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 14 -（2）对策解决：据上述分析，本项目应从目前市场竞争中跳出来，利用“优势”和“机会”产生的“合力” ，创造新的市场空间，形成自身的“蓝海战略” 。 市场对中小面积稀缺产品的需求、对北区置业的需求、对房产投资的旺盛需求。 大品牌：充分发挥置地房产在驻马店市的品牌优势，挖掘自身客户资源，结合项目自身发展优势，打造驻马店市名符其实的房地产第一品牌项目。 低成本：通过创新市场空间，建造以多层中小面积产品为主，为客户创造更高产品价值，减少投资成本。同时充分挖掘自身客户资源，降低市场推广费用，从两个方面打造本项目低成本核心优势。 差异化：目前驻马店房地产市场上以 130150三房户型为主，尚无面积适中、功能齐全的户型产品。通过产品创新，以稀缺性和差异性创建自身的“蓝海战略” ，达到产品的全面差异化，保证项目的唯一性、排他性和领先性。 置 地 天 中 第 一 城 （ 一 期 ）SWOT 分 析 及 市 场 开 发 策 略 Page- 15 -2、WO 对策（最小与最大对策）着重考虑弱点因素、机会因素，目的是在开发过程中使弱点趋于最小，使机会趋于最大。（1）对策分析：（2）对策解决：根据上述分析，本项目应从传统的市场竞争行为中