专题策略公司客服热线：0512-96288 PAGE- 1 研究报告地产超跌严重，反弹良机来临东吴证券研究所 寇建勋 邓咸峰执业证书编号 S06002080900792010 年 5 月 24 日进入五月第三周以来，市场继续调整，周一、周五出现两次单日大级别下跌，上证综合指数 2600 点和 2500 点均被击破，市场两次出现恐慌，整个市场向下的趋势没有发生显著的改变。不过随着市场逐步调整加深导致市场估值日益趋于合理，本周市场开始表现出和以前不一样的特点，主要体现在市场开始产生一些具有持续性操作的板块，比如新疆区域板块和部分科技股产生了不错的交易性机会，市场活跃度有所增强，特别值得一提的是地产股，在上周大盘持续击破重要支撑位的时候，则有着非常活跃的市场表现，板块止跌迹象明显，并出现了一些涨停的股票，周二信达地产、格力地产、卧龙地产、荣盛发展、苏宁环球涨停，周五上实发展、卧龙地产、阳光城、中南建设等也有不错的表现，在经历了持续的政策打压后，我们认为地产股面临一个良好的反弹机会，形成这种判断的主要支撑理由有以下几点：首先是地产调控政策密集轰炸时期有望结束。从四月中旬到五月中旬，国内政策对房地产行业出台了系列密集的打击措施，从国务院到各部委到各个主要城市，纷纷出台地产调控措施，这些措施的密集出台已经对房价的上涨形成了威慑作用，国内新房价格快速上涨势头结束，而二手房则出现了价格松动的迹象。从政策的逻辑上看，由于政策出效果已经体现，未来并不着急密集出台更加严厉的措施，可能在二季度形成一个调整空挡期。同时由于最近国际市场出现主权债务危机，世界经济发展变数增加，未来中国经济发展的复杂程度显著增加，过分打压地产的必要性显著降低；而国内地方政府债务也开始显示风险隐患，在地方政府仍然依靠土地财政的背景下，地产的大幅度下跌也不利于解决这些风险，因此我们认为在目前阶段地产再度密集出台调控措施的概率在降低。其次，目前地产股严重超跌，与房价背离趋势明显。自从 2010 年 12 月份国家出台地产调控措施以来，地产股超跌严重，整个板块调整幅度超过 40%，很多地产股价格已经被拦腰斩，调整幅度远超大盘的调整幅度。不少地产股无论从 P/E 和 P/B 的角度看，都已经接近历史最低水平，80%地产股的绝对价格在 10 元以下，5 元附近的地产股大量增加，可以说地产股目前处于“垃圾价格”阶段。可是现实房价表现却迥然不同，各地房价上涨势头虽然一定程度遏止，但是房价绝对价格仍然处于高位，地产商仍然有一定的赢利空间， 专题策略公司客服热线：0512-96288 PAGE- 2 研究报告地产股的表现已经充分反映了房价调整 20%-30%的预期，而事实上房价表现则没有这么糟糕，因此从这个角度来看，地产股有被过分杀跌嫌疑，一旦未来地产价格调整低于预期，成交出现显著放大，地产出现超预期好转，未来市场有望出现显著交易性机会。第三，地产股已经初步了具备抗政策调控特点。随着地产股的逐步调整，我们发现地产股开始出现了一些好的迹象，那就是当地产行业再度出现利空的时候，地产股已经开始拒绝回调，说明地产股已经跌到了一定的程度，未来再度大幅度调整的空间比较有限。地产政策刚刚推出来的时候，一有政策推出地产股便出现 5%以上的调整，我们发现进入 5 月中旬以来，地产股对政策调控的免疫力越来越强，广州地产调控政策并未对地产股形成多大的打压，地产股具备了明显的抗跌特征。最后，率先调整品种，有望先于大盘企稳。地产股是本轮调整行情的领跌品种，从2009 年 12 月份开始，地产板快经历了三个阶段的调整，一是 2009 年 12 月 7 日的调整，这个时候地产板块领先大盘调整，地产调整六个交易日后大盘才开始调整；第二个阶段是2010 年 1 月 19 日的调整，地产和大盘基本同步调整，地产先止跌，但是走出上升通道时间晚于大盘走出上升通道时间。第三个就是来自于 2010 年 4 月 6 日的调整，地产调整时间领先于大盘开始调整时间 4 月 16 日九个交易日，地产也是先于大盘开始调整。不过从本轮快速杀跌的情况看，地产在持续领先大盘调整后，特别是地产经历了大幅度的杀跌后，地产股开始先于大盘呈现稳定迹象。在大盘 5 月 21 日创新低的时候，地产股不再调整，而且本周地产股也表现相当抢眼，多次出现涨停个股，并且板块成交显著放大，资金介入迹象明显。从市场运行的结构上看，地产是率先于大盘调整的板块，但是很可能也先于大盘稳定，盘面看这个迹象还是比较明晰的。综合以上分析，我们认为当前房地产股价的走势与估值关联度不大，政策因素是影响地产估价的关键因素，投资者需要密切关注政策方面的情况。鉴于可预期的地产再度严重调控概率的降低和地产对政策初步呈现的免疫力，我们认为短期地产存在交易性机会，这主要存在于超跌后出现一定级别的反弹，太大的扬升行情短期难以期待，后期仍需关注房价的运行情况，只有房价运行符合国家调控的预期，房地产股才能迎来较大的机会。投资者可低仓位适度参与反弹行情，可以关注一些受政策调控影响相对较小（主要产品、业务区域）可能被错杀的个股及本轮跌幅较大且有较好业绩支撑的中小市值个股。同时部分具有区域开发概念的股票也值得大家高度关注，特别是以新疆和西藏为代表的地产股，受到 专题策略公司客服热线：0512-96288 PAGE- 3 研究报告中央政策的复制，可能在地产“政策冬天”的背景下出现局部“小阳春”的机会。免责声明本报告仅供东吴证券有限责任公司（以下简称“本公司” ）的客户使用。本报告是基于本公司分析师认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该类信息的准确性或完整性。本公司 http:/www.dwzq.com.cn网站刊载的完整报告为准。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。本报告的版权归本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。