学习改变人生做成功物业管理人！第 1 页，共 22 页中国物业服务教育网 http:/www.pmedu.net招商局蛇口控股股份有限公司（总部）深圳招商房地产有限公司机构设置及部门工作职责说明书（二四年 月 日总经理办公会议审议通过）第一章 总 则第一条 本说明书旨在描述蛇口控股（总部）及招商地产机构设置及各委员会、中心、部门、项目部的职责。第二条 本说明书适用于蛇口控股（总部）及招商地产管理全过程。各单位的机构设置及部门职责说明可参照本说明书。第三条 术语及注释本说明书中所称“公司”包括招商局蛇口控股股份有限公司和深圳招商房地产有限公司。本说明书中所称“公司各单位”包括深圳市招商创业有限公司、招商局物业管理有限公司、深圳招商供水有限公司和深圳招商供电有限公司。本说明书中所称“公司各部门”包括招商局蛇口控股股份有限公司总部各部门、招商局地产上海管理总部、招商局地产北京管理总部及深圳招商房地产有限公司各中心、部门及项目部。本说明书中所称“蛇口控股”系招商局蛇口控股股份有限公司简称，所称“招商地产”系深圳招商房地产有限公司的简称。第二章 组织架构第四条 公司组织架构由决策体系、决策支持体系、监控/服务体系、技术保障体系、经营体系和项目执行体系六大部分组成（见附录 1；招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构功能示意）。第五条 公司决策体系为总经理办公会议。第六条 公司决策支持体系由成本管理委员会、策划设计委员会、客户服务委员会和房地产项目投资审核委员会组成。第七条 公司监控/服务体系以提高营运效率为主要目标，由董事会秘书处、蛇口控股财务部、招商地产财务部、审计稽核部、企业管理部、行政与人力资源部、发展部、信学习改变人生做成功物业管理人！第 2 页，共 22 页中国物业服务教育网 http:/www.pmedu.net息管理（IT）部、客户服务中心和成本管理部构成。第八条 公司技术保障体系以确保公司产品水准为主要目标，由工程管理中心、策划设计中心构成。第九条 公司经营体系以增加经营收入为主要目标，由营销中心和租赁管理部组成。第十条 公司项目执行体系以减少项目成本为主要目标，由公司发展部、招商局地产上海管理总部、招商局地产北京管理总部，以及各项目公司和项目部组成。第十一条 公司监控/服务体系、技术保障体系、经营体系和项目执行体系各体系按不同的目标呈矩阵交叉关系，在相互的交叉点上发生工作联系（见附录 2；招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司组织架构图示）。第三章 总经理办公会议第十二条 总经理办公会议是公司的决策体系，是蛇口控股经营班子行使领导权、经营权和管理权的主要形式。总经理办公会议是由总经理主持召开的例行会议，目的是全面、准确和及时掌握公司近期所面对的市场动态、业务发展动态、整体经营管理情况，研究公司及各下属公司、部门经营管理中的问题及解决办法，检查总经理办公会议所布置工作的完成情况，并安排下一阶段工作，使公司的整体运作在受控的状态下顺利进行。第十三条 总经理办公会议具体运行遵照招商局蛇口控股股份有限公司（总部）、深圳招商房地产有限公司总经理办公会议规则执行。第四章 房地产项目投资审核委员会第十四条 公司房地产项目投资审核委员会是公司决策支持体系的组成之一。第十五条 公司房地产项目投资审核委员会的秘书部门是公司发展部。第十六条 公司房地产项目投资审核委员是公司项目投资决策的预审机构。其职责为：一、对公司符合房地产业务五年发展规划及列入年度计划（特别是投资规模和负债水平应控制在规定的范围内）的、以销售为目的的商品房投资项目（含相应的项目公司）进行审核；二、对已列入年度计划，且单一项目投资额不超过 500 万元人民币的常规固定资产投资、改造项目进行审核；三、对于未列入五年规划和年度计划的投资项目、长期出租性物业投资项目，以及成学习改变人生做成功物业管理人！第 3 页，共 22 页中国物业服务教育网 http:/www.pmedu.net立非项目公司投资的审核。第十七条 公司房地产项目投资审核委员会具体运行遵照招商局蛇口控股股份有限公司房地产项目投资审核委员会工作条例执行。第五章 策划设计委员会第十八条 公司策划设计委员会是公司决策支持体系的组成之一。第十九条 公司策划设计委员会的秘书部门是公司策划设计中心。第二十条 公司策划设计委员会是公司项目策划设计的决策领导机构，对公司项目策划设计工作提出指导性意见，对公司项目策划设计工作进行决策。其职责为：一、 负责对公司所有开发项目在项目技术论证、项目策划、项目设计阶段的指导、决策和过程控制工作；二、 负责对公司开发项目的产品定位、营销策略、规划设计和重大技术措施（包括建筑立面、色彩、环境设计、重点建筑的室内设计、重大设备选型等）进行指导、控制和审定；三、 负责指导、审核公司“产品定位和设计指引”、“合格设计公司分级、筛选标准和资料库”等；四、 负责指导、审核符合市场发展要求的公司策划设计战略，指导、审核公司策划设计中心建立公司策划设计标准、变更设计标准及程序；五、 负责指导和审查项目的“项目全程策划书”，强化营销策略、客户服务与策划设计的结合；六、 负责指导、审核公司策划设计中心收集和完善公司的设计资料库和建筑师学习指导资料；七、 负责设计招标制度的审核，监督设计招标制度的执行，并出具有关考核意见；八、 负责对策划设计中心、项目部、项目公司有关策划设计工作任务、标准、制度落实的指标设定和考核，并将考核结果按季度提交公司考核工作小组。第二十一条 公司策划设计委员会具体运行遵照深圳招商房地产有限公司策划设计委员会工作办法执行。第六章 成本管理委员会第二十二条 公司成本管理委员会是公司决策支持体系的组成之一。第二十三条 公司成本管理委员会下设成本管理小组，为公司成本管理工作的日常工学习改变人生做成功物业管理人！第 4 页，共 22 页中国物业服务教育网 http:/www.pmedu.net作机构。成本管理小组以周例会形式开展工作。公司行政与人力资源部是公司成本管理委员会和成本管理小组的会议纪要整理部门。第二十四条 公司成本管理委员会是公司成本管理工作的决策和领导机构，对公司成本管理工作提出具体指导性意见，对公司成本管理工作进行决策，向公司总经理负责。其职责为：一、 负责指导、督促成本管理小组和公司各部门的日常成本控制工作；二、 负责研究、决定公司经营管理过程中出现的成本控制的重大事项和关键环节的控制原则，提出对公司主要经营活动进行成本控制的措施、方法和指导意见；三、 负责审核公司有关成本工作管理制度；四、 负责审核、批准经成本管理小组初审的，各职能部门和项目部上报的各类计划、报告（含总合约计划和年度合约计划），以及各项目的技术经济指标分析报告；五、 负责对公司工程管理中心有关工程建设进度、工程建设质量和工程建设施工相关标准、制度执行情况的考核，对公司成本管理部有关项目预算执行情况的考核，对公司行政与人力资源部有关公司成本管理委员会、成本管理小组会议纪要整理及时性、完整性情况的考核，提名并表彰公司成本管理的先进经验、团队及个人；六、 负责审查、批准各项目的成本目标分析报告及重大变更调整报告，各项目的盈利目标分析报告及重大变更调整报告，各项目营销的推广成本目标分析报告及重大变更调整报告，以及各租赁项目的成本/利润目标分析报告及重大变更调整报告；七、 负责审查、批准人民币 500 万元以上（含人民币 500 万元）招标事项和招标过程中的重大事项报告，以及不在审定的年度合约计划内，且总金额超过人民币 50 万元（含人民币 50 万元）的招标事项；八、 负责指导、督促和审核成本管理小组对承建商/供应商 /广告商资料库，成本资料管理/成本档案的建立工作。第二十五条 公司成本管理委员会具体运行遵照招商局蛇口控股股份有限公司成本管理工作程序执行。第七章 客户服务委员会第二十六条 公司客户服务委员会是公司决策支持体系的组成之一。第二十七条 公司客户委员会的秘书部门为公司客户服务中心。第二十八条 公司客户服务委员会是公司客户服务管理工作的决策和领导机构，对公司客户服务工作提出具体指导性意见，对公司客户服务工作进行决策。其职责为：学习改变人生做成功物业管理人！第 5 页，共 22 页中国物业服务教育网 http:/www.pmedu.net一、 负责计划、统筹与监控公司客户服务工作；二、 负责审批人民币 1 万元以上、10 万元以下（含 10 万元）客户服务基金使用；三、 负责对重大客户投诉进行分析、决策并监督落实，提出预防措施；四、 负责评价考核公司、物业公司商品类住宅及出租性物业客户服务工作； 五、 负责审议、批准客户服务中心提交的各项提案及客户服务工作管理制度；六、 负责研究、指导公司客户服务日常工作的开展，形成书面材料报公司总经理；七、 负责统筹安排公司内外的客户服务资源，根据服务工作实际需要调配各部门、物业公司人员及资源，为客户服务；八、 负责监督公司客户服务工作的运行情况，并在服务简报体现；九、 负责对公司各部门的客户服务情况进行考核，在相关部门经营管理 KPI 指标中设立客户服务指标分，并作综合评分；十、 负责对各商品类住宅小区和出租性物业的物业管理和客户服务情况进行考核，并评选各类奖项，提名并表彰公司客户服务的先进经验、团队及个人；十一、 负责督促和指导客户服务中心的日常工作。第二十九条 公司客户服务委员会具体运行遵照招商局蛇口控股股份有限公司客户服务工作程序执行。第八章 招商局地产上海管理总部第三十条 公司招商局地产上海管理总部（“上海管理总部”）是蛇口控股的管理机构之一，是公司项目执行体系的组成之一。第三十一条 公司上海管理总部是公司在上海地区项目执行的领导和决策机构，对公司在上海地区项目执行提出具体指导性意见，对公司在上海第五项目执行进行决策。其职责为：一、 负责指导、督促公司在上海地区项目及项目公司的日常经营管理工作；二、 负责配合公司发展部在上海地区的发展工作；三、 负责审核、批准公司在上海地区项目及项目公司提请审议的各项计划、报告及制度；四、 按照集团对上海地区有关项目处置要求，负责进行相关资产处置；五、 按照公司的管理程序，负责向公司成本管理委员会提请审议有关项目的合约计划、成本分析报告、盈利目标分析报告、营销推广成本目标分析报告，以及相关的重大变更分析报告等；六、 负责执行公司管理制度规定的其他管理职能；学习改变人生做成功物业管理人！第 6 页，共 22 页中国物业服务教育网 http:/www.pmedu.net七、 负责完成公司总经理交办的其他工作任务。第九章 招商局地产北京管理总部第三十二条 公司招商局地产北京管理总部（“北京管理总部”）是蛇口控股的管理机构之一，是公司项目执行体系的组成之一。第三十三条 公司北京管理总部是公司在北京地区项目执行的领导和决策机构，对公司在北京地区项目执行提出具体指导性意见，对公司在北京地区项目执行进行决策。其职责为：一、 负责指导、督促公司在北京地区项目及项目公司的日常经营管理工作；二、 负责配合公司发展部在北京地区的发展工作；三、 负责审核、批准公司在北京地区项目及项目公司提请审议的各项计划、报告及制度；四、 按照集团对北京地区有关项目处置要求，负责进行相关资产处置；五、 按照公司的管理程序，负责向公司成本管理委员会提请审议有关项目的合约计划、成本分析报告、盈利目标分析报告、营销推广成本目标分析报告，以及相关的重大变更分析报告等；六、 负责执行公司管理制度规定的其他管理职能；七、 负责完成公司总经理交办的其他工作任务。第十章 营销中心第三十四条 营销中心是招商地产的部门之一，是公司经营体系的组成之一。第三十五条 营销中心负责市场调研、商品房营销、三级市场租售代理、客户管理、