“紫罗兰花园”项目可行性研究报告第 1 页 共 49 页 目 录第一章 总论 .3第一节 项目背景 .3第二节 项目概况 .7第二章 项目投资环境和市场研究 .16第一节 房地产市场的宏观背景 .16第二节 云南房地产市场分析 .18第三节 昆明房地产市场分析 .20第四节 区域内微观层次分析 .24第五节 本项目利弊分析（SWOT 分析） .25第六节 市场定位及项目评估 .34第三章 建筑规划方案 .36第一节 设计指导原则 .36第二节 总体规划布局 .36第四章 节水节能措施 .38第一节 设计依据 .38第二节 建筑节能 .39第三节 节电措施 .39第四节 节水措施 .39第五章 环境影响评价 .40第一节 项目场址环境现状 .40第二节 环境影响评价依据 .40第三节 项目建设期间环境影响分析 .40第四节 项目运营期间环境影响分析 .42第五节 环境影响评价结论 .43“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 2 页 共 49 页第六章 消防及安全防护 .43第一节 消防 .43第二节 安全防护 .44第七章 组织机构与人员配置 .44第一节 项目组织机构 .44第二节 项目实施与管理方案 .45第八章 项目实施进度 .46第一节 项目组织实施方案 .46第二节 项目进度计划 .46第九章 经济分析 .46第 一 节 投 资 估 算 .46第 二 节 销售收入估算 .48第 三 节 销 售 费 用 估 算 .48第 四 节 税 金 估 算 .48第十章 研究结论 .48第 一 节 研 究 结 论 .48第 二 节 建 议 .49“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 3 页 共 49 页第一章 总论第一节 项目背景1.1.1 项目名称：紫罗兰花园1.1.2 开发企业名称：云南普天房地产开发有限公司1.1.3 开发企业概况普天地产是我省有较强实力和实战经验的开发经营房地产专业机构，是源于广大援藏干部的委托和省市领导的高度重视和支持下，为解决援藏干部回昆安置住宅而组建的房地产开发有限公司。于 2004年 9 月 7 日经云南省工商行行政管理局批准，注册成立的专业私营房地产开发企业。“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 4 页 共 49 页普天地产组织机构框图股东大会董事会监事会 总经理副总经理设 工 财 策 项 办 市 计 程 务 划 目 公 场院 部 部 中 管 室 营 心 理 销公司董事长普德荣先生，毕业于云南师范大学，70 年代响应党中央号召赴西藏工作 18 年，90 年代调回云南工作，曾在西藏和云南省级机关历任办公室主任、计财处处长、审计监察处处长、纪委书记、董事长“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 5 页 共 49 页基建办主任（历年兼任工会主席）等职，有着丰富的市场和管理经验。公司成立来，在业界有比较大的影响和声誉。曾经参加过多个地产项目的运作和实际操作。2004 年 9 月普天地产与云铜地产合作开发建设了“时代风华二期”项目，为援藏干部、东方航空、林业设计院等单位和个人解决了数百套高档次，低价格的职工住宅。获得了较丰厚的利润，受到社会的广泛赞誉；2005 年普天地产与省设计院合作收购了云南金达房地产开发有限公司 60 亩，2008 年内启动对“广福郡花园”的开发建设。2007 年普天地产为云南有色地质局干部职工开发了一个小区，现已入住 300 多户。这两年来普天地产还与西山区普坪社区正式签订了征购别墅用地 2500 亩协议，普天地产还与呈贡新区小新册村居委会签订了征购 700 亩住宅用地。这两个项目待资金到位后办理各项批文手续 普天地产有一批具有丰富的房地产项目开发运作经验专业队伍，在成功运作多个地产项目的基础上，拥有较雄厚社会资源和经济技术实力。具有较深的文化底蕴和无形资产。普天地产能被广大援藏干部委托，并经省市领导批准由普天地产开发建设援藏干部职工住宅，这就正视了普天地产的综合实力和信誉所在。普天地产没有债务，只有“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 6 页 共 49 页债权。明年还将收回云南铜业鸿泰房地产开发有限公司应支付给普天地产的 5000 多万元利润，还可以收回与云南省设计院合作项目的利润 3000 多万元。普天地产始终坚持“要实现自己的目标，就必先帮助他人实现梦想” ；“追求梦想、锁定梦想、永不放弃” ； “同心同德、同赢天下”这一普天地产孜孜以求的企业理念。1.1.4 可行性研究报告编制依据1、 国 家 计 委 投 资 项 目 可 行 性 研 究 指 南 。2、 国 家 计 委 建 设 项 目 经 济 评 价 方 法 与 参 数 （ 第 三 版 ） 。3、建设部城市规划编制办法及实施细则 。1.1.5 项目提出的理由与过程在经济持续快速增长的影响下，2006 年昆明房地产业的整体走势保持了稳步发展，房地产市场经过 2005 年的高速增长后已开始呈现增速回落，市场总体呈现供需基本平衡，供求结构基本合理和价格基本平稳的运行特征。房地产市场景气度高，需求持币待购气氛浓厚。昆明房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范，房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质需求的上升，近年国家出台了若干调控政策，预计昆明市房地产业在 2009 年在将保持稳步上升的态势。该项目位于新省委行政中心和最时尚的商圈，将是白领最为熟悉和认同的区域。其次，住宅户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。目前，小龙潭矿务局与普天地产达成欲购 3000 套职工住宅的意向，待收到国土资源厅用地性质变更后，与该单位签订团购合同，每套就可以收 15 万元购房款。省委和省属各厅级部委等单位部门“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 7 页 共 49 页搬迁到南市区。从项目的宏观和微观层次的形势分析，项目的开发具有良好的开发前景且开发条件已成熟。1.1.6 可行性研究报告研究的主要内容建设项目的背景；项目投资环境和市场研究；建筑规划方案；节水节能措施；环境影响评价；消防及安全防护；组织机构与人员配置、项目实施进度；投资估算；研究结论与建议等。1.1.7 编制原则本可行性研究报告以昆明市繁华的南市区社会经济发展及城市规划为主线，符合国家资源“四节” （节约建设土地、节水、节能、节材）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。第二节 项目概况1.2.1 拟建地点： 昆明市盘龙江以西，正大河以东的六甲乡金家村。1.2.2 经济指标1. 总用地:287.5 亩(191666)2. 总建筑面积:6566663. 地上建筑面积：536666 4. 地下车库、人防 120000（3000 个车位）其中:临街商铺 36000；住宅面积 500666；5. 容积率:2.86. 建筑密度:25%“紫罗兰花园”建设项目可行性研究报告第 8 页 共 49 页7. 绿化率:55%8. 建筑层数：11 层2、 拟 建 盖 户 型 （ 住 宅 总 面 积 为 500666 ） 共 4445 套 。 顶 层 复 式 楼 120 套 ， 每 套 为 240 ， 面 积 为 28800 。 花 园 洋 房 180 套 ， 每 套 为 200 ， 面 积 为 36000 。 错 层 300 套 ， 每 套 为 140 ， 面 积 为 42000 。 小 高 层 a 2000 套 ， 每 套 为 120 ， 面 积 为 240000 。 小 高 层 b 700 套 ， 每 套 为 100 ， 面 积 为 70000 。 小 高 层 c 654 套 ， 每 套 为 90 ， 面 积 为 58860 。 小 高 层 d 500 套 ， 每 套 为 50 ， 面 积 为 25000 。1.2.3 开发建设方式开发建设方式为滚动式开发建设，总体规划设计，分期实施，分三期开发建设。因全球金融危机和房地产销售下滑等影响，为降低风险，第一期按订单数开发建设。1.2.4 项目投入总资金情况本项目投入总资金为 162256.5 万元。一、直接建筑成本（一）地下车库及人防基坑 合 875 万元1.土方开挖：540000m 312元/ m 3=6480000元2.喷锚护壁：6300300 元/ m 3=1890000 元3.