春江花月夜，浪漫瓜洲营瓜洲国际露营地旅游开发项目建议书北京绿维创景规划设计院创意经典 落地运营目 录目 录 .言 .洲度假区旅游开发总体分析 .）区位分析 .）资源分析 .）市场分析 .洲国际露营地核心开发思路 .）率先开发瓜洲国际露营地是现实选择，潜力极大 .）瓜洲国际露营地具备独立运营的基础，但存在三大限制 .）瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，超越一般营地 .）以春江花月夜为魂，整合资源，打造浪漫文化露营地 .）旅游带动地产，文化提升价值 突破商业模式 .洲国际露营地整体定位设计 .）总体定位 .）形象定位 .）市场定位 .）功能定位 .）目标定位 .洲国际露营地概念性构思 .）功能布局 春江花月图 .）核心产品与游憩方式创新举例 .洲国际露营地近期运作初步建议 .落地运营 1前 言通过对瓜洲的现场考察与相关资料的初步研究，我们深深感动于瓜洲古镇国际旅游开发公司、瓜洲镇、邗江区、扬州市乃至江苏省各级领导对瓜洲这个千年古渡的珍视和敬仰，深感对于瓜洲古镇国际旅游度假区动之一笔，必须慎之又慎；必须努力理解她的全部内涵，才有可能得到正确的结论。正因为感动于瓜洲的辉煌往昔与对未来旅游开发的美好憧憬，我们深知本次任务具有非同寻常的责任与价值。在我们的眼里，瓜洲俨然已经超越了一个普通古镇的境界而变成一个穿越千年的鲜活生命，这个生命至今依然在演绎着900 多年前王安石的那首京口瓜洲一水间的绝句泊船瓜洲 ，弹奏着张若虚那曲“孤篇概全唐”的千古绝唱春江花月夜 。或许短暂之间难以诠释瓜洲的全部真谛，但是，我们仍以一颗倾注全部热情的心去对待瓜洲这个让我们无比尊敬的生灵，正是这个浩荡长江与古运河交汇处的千年古渡给予了我们如登山颠俯视大地一样俯视生命的机会，正是这个荒草残城中的文化重镇无可争议的打动了我们的灵魂，让我们瞬间明白了什么是沧桑，什么是浪漫，什么是永恒。于是，尽管本次研究的对象是瓜洲国际露营地，但是我们仍然强调首先必须通过区位、资源、市场的创新分析，特别是对整个瓜洲的文化内涵有准确的把握，才能够使得营地的开发与瓜洲度假区的整体开发形成和谐的统一，从而构筑一幅独具吸引力的完美画卷。特别说明：我院对本项目高度重视，及时组织专门会议进行多次讨论，林峰院长、李明 伟顾问、谢邦林总设计师等公司主要领导 全部参加会议， 经过数次研究与反复修改，就本项目形成以下初步认识，供汪 总 参考。本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。瓜洲国际露营地旅游开发项目建议书创意经典 落地运营 2一、瓜洲度假区旅游开发总体分析（一）区位分析1、长三角旅游圈区位背景带来的两面性一方面，长三角庞大的客源市场为瓜洲度假区的开发奠定了强大的市场基础；另一方面，瓜洲度假区的开发又不可避免面临着来自长三角众多强势景区的激烈竞争。如何扬长避短发挥区位优势的正面效应，关键在于面向市场整合优势资源，提炼差异化卖点，打造出独特性产品，才能够真正在长三角旅游圈内横空出世、一炮打响。2、宁镇扬都市圈中的沿江度假区区位宁镇扬都市圈是长三角城市带的重要组成部分，围绕南京、镇江、扬州三个沿江大城市展开。瓜洲度假区是宁镇扬都市圈中生态最好的大型沿江度假区瓜洲国际露营地旅游开发项目建议书创意经典 落地运营 3之一，与三大城市的交通时间均在 1 小时之内，宁、镇、扬发达的区域经济与庞大的城市人口为瓜洲度假区的旅游休闲开发提供了现实的客源基础。3、京杭大运河上的重要节点作为千年古渡，瓜洲古镇是京杭大运河上最为著名的渡口之一，随着大运河保护和申遗工作的深入推进，这个世界知名的人文遗产作为国际级的旅游产品正呼之欲出，一旦申遗成功，必将带来庞大的国际客源；瓜洲作为京杭大运河旅游开发的重要节点，吸引国际客源，潜力极大，关键在于提出瓜洲在运河旅游带中的独特定位并打造出高品质的旅游产品。（二）资源分析1、核心资源梳理“六个一和 N 首诗词”我们认为，要开发瓜洲旅游，建设国际露营地，必须梳理瓜洲的核心资源，可以概括为“ 六个一和 N 首诗词” ：瓜洲度假区资源梳理表1 一江 长江，与长城、黄山、黄河并称中国四大名片2 一桥 润扬长江公路大桥，中国最壮观的大桥之一，江泽民题写桥名3 一河 古运河瓜洲段，古时候最繁华的运河段之一4 一渡 瓜洲古渡，千年渡口，在这里曾经有着以鉴真东渡、十娘沉宝等众多的经典故事发生，曾建有锦春园和大观楼等众多著名遗迹5 一镇 瓜洲古镇，极富盛名，但老瓜洲已经沉入江底，目前的古镇建于民国，整体风貌已经遭受极大破坏6 一园 润扬森林公园，是典型的长江沿岸的湿地森林公园，环境优美，但郊野特色不足，林相景观单一，主要包括 18 洞高尔夫球场、生态别墅区和国际露营地三大项目7 N 首诗词瓜洲古渡被称为诗渡，留下了众多诗词作品，尤其以王安石的泊船瓜洲 、张若虚的春江花月夜 、白居易的长相思为代表瓜洲国际露营地旅游开发项目建议书创意经典 落地运营 42、资源开发评价“千年诗渡”是纲客观评价，瓜洲度假区中的润扬森林公园、瓜洲古镇、大运河这三个看起来非常重要的资源，其实在整个长三角旅游圈中不属于稀缺性资源、不具有垄断性，并没有相对优势。但是，从旅游开发的角度看，瓜洲仍然是一个超级资源，未来发展潜力极大，特别是泊船瓜洲 、 春江花月夜等著名诗词作品中所描述的浩浩长江畔、悠悠古渡口的或美妙、或悲情、或浪漫的种种意境和故事，使得瓜洲镇成为典型的“水运文化与诗词文化造就的千年古渡瓜洲因水运而兴盛繁华，因诗词而名噪天下” ，在长三角旅游圈乃至全国范围，都具备不可复制的唯一性，并且具有无可厚非的权威性与排他性！因此，在瓜洲未来的旅游开发中，应当仅仅抓住“千年诗渡，浪漫瓜洲”这个纲来展开，用经典诗境营造卖点，以浪漫文化创造吸引力，以国际露营地的建设为引擎，以沿长江、沿运河的开发为重点，才能有力带动整个度假区的旅游开发。（三）市场分析1、现实的基础市场以“宁镇扬”三大城市为核心的周边城市休闲度假市场，是瓜洲度假区未来旅游开发最现实的基础市场，是瓜洲旅游启动的关键市场，其中既包括市民节假日休闲度假市场，也包括商务公务休闲市场。2、结合形象创新、产品创新，以拓展性的眼光看待市场前景瓜洲度假区的未来市场绝不局限于宁镇扬都市圈。在确立“千年诗渡，浪漫瓜洲”为主题形象，以 “国际旅游度假区”为目标，融入沿江旅游带、长三角旅游圈、大运河旅游线的基础上，通过旅游产品创新（如国际露营地、风情江滩、婚庆公园、高尔夫球场等）与游憩方式创新，使瓜洲完全有可能超出宁镇扬都市圈的层面，对整个长三角乃至更大范围的国内外市场形成强劲吸引，除瓜洲国际露营地旅游开发项目建议书创意经典 落地运营 5居民节假日休闲度假市场与商务公务市场外，还包括自驾车休闲市场、婚纱摄影与婚礼婚庆市场。二、瓜洲国际露营地核心开发思路（一）率先开发瓜洲国际露营地是现实选择，潜力极大通过考察与分析，我们认为，瓜洲古镇整体从景观建筑上都包装成为古镇风貌是一项庞大的工程，涉及到大量居民搬迁与大量资金投入及招商引资问题，其难度非常大，短期内难以实现。因此，配合高尔夫球场、生态别墅区的建设，率先在润扬南路西侧开发国际露营地，作为瓜洲古镇国际旅游度假区的先导项目，是现实选择，也具备极大潜力：1、其一，市场巨大根据我们对于郊野营地的专项研究发现，营地休闲在国外非常发达，已经发展成为非常成熟的休闲产品；而随着我国自驾车市场的增长与旅游个性化需求的凸显，营地休闲开始在国内兴起，成为国内旅游休闲市场的一个新热点，并通过多个已建成项目的培育，营地休闲的市场需求正在扩大，本项目位于汽车保有量居全国前列、旅游消费观念先进的长三角地区，市场潜力极大。所