北京市前期物业服务合同和北京市物业服务合同示范文本发布一、制定合同示范文本的背景随着城市建设的不断发展，物业服务逐渐成为城市房屋服务管理的主要形式。截至2008 年 3 月，全市实施物业服务总建筑面积达 3.5 亿平方米，其中住宅面积 2.7 亿平方米，约占住宅总量的 80%；全市住宅小区成立业主大会的有 627 个，约占项目总数的 20%。全市共有物业服务企业 2844 家，从业人员约 20 万人，其中一级企业 65 家，二级企业 197 家，物业服务已经涉及北京市民千家万户。但由于物业服务合同签订不规范，合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等问题也引发许多物业服务纠纷。围绕合同而产生的投诉、信访数量占了物业服务投诉、信访总量的较大比例，物业服务合同的不规范问题已成为影响构建和谐物业环境的重要因素。同时，近几年的人大建议案和政协提案也越来越关注物业服务合同，约有一半以上的人大建议案、政协提案涉及合同问题。代表、委员们希望相关主管部门能够，加强物业服务合同监管，制定和推行物业服务合同示范文本，引导各方主体增强合同意识，依约履行各自的职责，承担相应的义务。二、合同示范文本制定过程为规范我市的物业服务活动，维护物业服务活动中各方当事人的合法权益，减少物业纠纷，营造和谐的物业环境，北京市建设委员会与北京市工商行政管理局共同起草了北京市前期物业服务合同与北京市物业服务合同示范文本。海淀工商分局积极参与了示范文本的起草工作。为保证示范文本内容的科学性和实用性，两部门采取公开征求意见、内部研讨、专家座谈、公开论证等多种形式，广泛征集和听取了社会各界的意见，对示范文本内容进行了反复的修改和完善，前后历时一年多的时间。两个示范文本已于日前定稿，并将于 2008 年 5 月 1 日起正式在全市范围内推行使用。当事人使用示范文本，可到各区县工商分局领取; 也可登录“北京工商”、“首都之窗”或“千龙”网下载电子版使用。2007 年 3 月、10 月，示范文本曾两次通过“北京建设”、“首都之窗”等网站公开向社会征集意见，引起了市民的广泛关注。征求意见的页面浏览量达近 2 万次，收到留言近150 条，邮件近 50 封，涉及了停车位收益、拒缴物业费、共用部位及共用设施设备收益、物业费标准、电梯使用收费、取暖费及自采暖证明、合同期限等七个专项问题和若干综合性问题。网上征求意见后，市建委、市工商局多次组织物业管理专家顾问组、物业服务企业和业主代表召开座谈会，对合同文本结构、酬金制收费方式、收益分配、停车及违约责任等方面进行了深入细致的探讨。2007 年 12 月，市建委与市工商局共同邀请业主代表、物业企业代表、法学家、物业专家、消费者协会、律师等有关人士召开了合同文本的公开论证会，由“首都之窗”网站对论证会过程进行了全程直播。相关专家、代表围绕示范文本内容展开了论证，提出了大量的意见和建议，包括建立预警机制、细化违约责任、建立物业服务费用价格联动机制、明确开发建设单位的责任、增加建筑的安全性保障条款等。公开论证会再次引发了社会各界的关注。 三、合同示范文本的适用范围北京市前期物业服务合同示范文本将作为商品房买卖合同的附件，要求开发建设单位在销售物业之前选聘物业服务企业时签订，在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时予以确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。北京市物业服务合同示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用，通过明确物业服务范围、完善业主与物业服务企业的权利义务、规范物业服务收费方式、明确违约责任等措施进一步理顺双方关系。四、合同示范文本的主要内容北京市前期物业服务合同示范文本由十部分、三十三条组成，北京市物业服务合同示范文本由十一部分、三十四条组成。两个示范文本分别明确了前期和后期物业服务中的服务范围、服务标准、合同期限、服务费用、权利义务、违约责任等相关条款。对于规划平面图、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、物业服务标准以及移交资料清单等具体内容则以附件的形式体现。北京市前期物业服务合同主要内容前期物业服务合同是开发建设单位与物业服务企业之间签订的，但服务的主要对象却是广大业主。本合同中不仅明确了开发建设单位和物业服务企业设定权利和义务，更考虑了广大业主的合法权益。并以业主入住为界，分为入住前服务和入住后服务两部分。（一）业主入住前的服务合同中明确，开发建设单位和物业服务企业应当就入住前服务的具体事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用等事项，并规定因入住前服务发生的费用由开发建设单位另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。（二）业主入住后的服务1、服务的主要内容业主入住后的服务一般包括：制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示等。2、服务标准服务标准是衡量物业企业提供服务是否符合约定的重要依据。但由于物业服务涉及的具体内容较多、且需求较为多样化，不宜用一个标准来限制。因此文本中规定，开发建设单位与物业服务企业应当以合同附件的形式明确服务的具体标准，并且双方约定的住宅物业的服务标准不得低于市建委公布的住宅物业服务等级规范（一级）（试行）中规定的相应要求，以此来保障业主的基本权益。3、前期物业服务期限与合同终止目前物业服务活动中因服务期限和合同解除问题引发的纠纷较多，常有物业公司突然不知所踪或原有物业公司拒不撤出的报道见诸媒体。为减少有关纠纷，文本中对此类问题做出了专门规定：（1）服务期限问题：开发建设单位与物业服务企业可以在合同中约定服务期限。（2）期满不再续约问题：任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满 3个月前书面通知对方，从而给物业交接预留充足的准备时间。（3）合同提前终止问题：服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效 3 个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，原合同自动终止；物业服务企业应当在原合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域，以保障新旧物业的顺利交接。（4）物业衔接空档问题：为避免物业服务衔接上出现空档损害业主权益，文本中规定原合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，原物业服务企业应当继续按原合同约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按原合同约定标准交纳。（5）物业服务企业的交接协助问题：文本中规定合同终止后甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；物业服务企业应当协助开发建设单位或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。4、物业服务费用（1）物业费起算时间问题：文本中规定物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收。（2）物业费计费标准问题：文本中提供了包干制和酬金制两种收费方式供当事人选择。其中：选择包干制的，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担；物业服务企业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。物业服务企业还应当定期向业主公布公共服务收支情况。选择酬金制的，物业服务资金为交纳的业主共同所有，由物业服务企业代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。物业服务企业应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按约定向全体业主公布物业服务资金的使用情况。（3）装修收费问题：针对一些物业服务企业利用业主装修过程巧立名目乱收费的现象，文本中规定业主或物业使用人申请装饰装修时，物业服务企业应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，物业服务企业不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。（4）装修押金问题：目前物业公司在业主装修时收取一定金额装修押金的做法较为普遍，并在避免和弥补装修对物业区域造成的损失方面发挥了积极作用。但为避免物业服务企业对装修押金的不合理占用或扣除，文本中规定如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，物业服务企业应当在完工后 7 日内将押金全额退还。（5）对业主自有物业的服务收费问题：一般来说，物业服务费用不包含对业主自有物业提供服务的费用。因此文本中规定物业服务企业对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，应当按物业服务企业在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。（6）对业主利用住宅从事经营活动的特别收费问题：目前一些住宅的业主在符合法律规定的条件下利用自有物业从事经营活动，获取了商业利益。但这些活动同时也给住宅物业环境带来了压力，加大了物业服务企业的成本。因此文本中规定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，物业服务企业可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。（7）物业服务企业在代收费用环节加收不合理费用的问题：文本中规定，物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。5、各方权利义务（1）开发建设单位权利义务第一，移交物业资料问题。包括审定物业服务企业制定的物业服务方案并监督实施；在约定期限内向物业服务企业提供物业服务用房、移交竣工总平面图和其他相关资料；负责与物业服务企业一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收、确认；提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料。第二，解决开发遗留问题。包括按照质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；按规划设计要求为业主户内配置各种计量仪表，使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价；解决开发建设遗留问题；配合物业服务企业做好物业区域内的物业服务工作。第三，交纳物业费问题。文本规定开发建设单位应当按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用，不能把相应费用分摊给其他业主。（2）物业服务企业权利义务第一，如约提供服务问题。包括向开发建设单位提交本物业的入住工作计划；按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费；妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密；及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受开发建设单位、业主和物业使用人的监督；对业主和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。第二，委托专业服务问题。目前物业服务企业常常将保洁、保安等专业服务外包给专业服务企业来完成，但在专业服务引发的法律责任应由谁承担的问题上，往往出现互相推诿的情况。为解决这些问题，文本中规定物业服务企业可以选聘专业服务企