房地产抵押估价报告十三姐妹花跑盘小结商务物业名称 免税大厦、时代金融大厦、联通大厦、特美思大厦、华融大厦、投资大厦、中心商务大厦、新华保险大厦、兴业银行大厦、国际商会大厦 A、B 座、卓越大厦、航天大厦-十三姐妹花参与人员 刘丽丽、何武军、程海涛、刘西湘、崔金鑫、郭丽萍跑盘日期 2006 年 12 月 22 日房地产抵押估价报告一、片区概况片区四至：新洲路以东，红荔路以南，彩田路以西，及滨河大道以北，含莲花山片区人口：规划人口 26 万，居住人口 7.7 万。片区规划：深南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两片（南片区 2.33 平方公里，北片区 1.81 平方公里） ，北区为行政文化区，南区为城市商务中心，沿绿化带两侧呈对称分布。片区功能：以深南大道为界，北区为行政文化区，南区为商务区，东西两侧为配套住宅区。适应 21 世纪深圳与国际交流功能要求的中心商务区以政治、经济、文化和信息为主要功能的新城市中心集展贸、金融、信息、传媒、服务为一体的区域深圳迈向国际化城市的标志性区域二、商务物业概况中心区总体规划写字楼面积 300 万平方米左右，已经推市场总量 146 万平米，剩余仍有建筑面积约 154 万平方米的写字楼物业投入市场。按照目前中心区写字楼年均 50 万平米左右放量预计，在未来三年时间内将基本开发完成剩余的 154 万平方米写字楼物业。商务物业分布图中银大厦华融大厦地铁大厦中国凤凰大厦深圳国际交易广场卓越时代广场国际商会中心金中环财富大厦特美思大厦经贸中心国际商会大厦A、B 座卓越大厦航天大厦兴业银行大厦 投资大厦港中旅地块联通大厦新华保险大厦时代广场新世界中心诺德中心安联大厦免税大厦中心商务大厦房地产抵押估价报告商务物业一览表项目 建筑面积（平方米） 项目 建筑面积（平方米）江苏大厦 39,300 中国凤凰大厦 35,000安联大厦 62,219 时代财富大厦 108,940诺德中心 68,957 投资大厦 30,000国际商会中心 98,455 时代金融中心 39,878.28南方国际广场 150,000 国际商会大厦 133,939.2星河世纪广场 39,581 新华保险大厦 41,537.93新世界中心 72,514 航天大厦 36,382.84卓越时代广场 82,861 卓越大厦 36,799荣超经贸中心 92,000 中央商务大厦 33,342.42福建兴业银行 26,282 华融大厦 45,917合计 1,463,629三、市调结果商务物业底商租售状况表区域 序号 项目租金（元 /平方米）售价（元 /平方米） 备注1 荣超经贸中心 1F：600 1F：100,000 2 诺德中心 1F：450 1F：65,000 3 安联大厦 1F：380 招商银行租用，面积为1,000 平方米，签订租约较早4 凤凰大厦 2 号楼 1F 托 2F、3F：600 1F 托 2F、3F：22,000街铺：均价 50,000采用一托三式租赁凤凰大厦 1 号楼临深南路，无商铺，3 号楼用作演播厅5 时代金融中心 1-4 层在售1-4 层商业物业在开发商名下，现在空置，可买卖中心区北区6 江苏大厦 2F-6F 整体在售：均价12,000 1 兴业银行 1F：原来买入：32,000现在买入：60.000-65.000注：为老北方租用2 华融大厦 1F：600 （临马克波罗） 1F 与 2F 整体：60.000-70.000 商铺价格临民田路高于临马可波罗3 卓越大厦 1F ：40,000(近航天大厦)2F：22,000（3000 平方米）中心区南区4 国际商会大厦 1F：200-300(近新洲 1F：40,000-45,000(近新 房地产抵押估价报告路) 洲路)5 兴业银行1F：250 1F：45,000-50,000(近新洲路)6 国际商会中心1F：700 为世华地产租用7 金中环1F：1500（开发商定价）5F：200( 出租做酒楼)1F：90,000-10,0000（开发商定价） 地铁 1 号线和 4 号线出口，交通便利8 新华保险大厦 2F：80 2 楼商铺可单独出售9 免税大厦 1F：3502F：120 资料来源：市场调研结果。底商商业物业一览表物业类别 序号 物业名称 所在商务物业1 花旗银行 免税大厦2 渣打银行 安联大厦3 汇丰银行、商业银行 Cocopark4 民生银行 航天大厦5 浦发银行 国际商会大厦 B 座6 中信银行 投资大厦7 中国人民银行、中国工商银行 星河国际8 中国建设银行 国际商会大厦 A 座9 中国招商银行 联通大厦10 中国招商银行 中心商务大厦11 广东发展银行 特美思大厦银行12 中国农业银行 卓越大厦1 北海渔村 新华保险大厦二楼2 顺记 兴业银行二楼3 焦叶 中心商务大厦二楼4 老北方 兴业银行大厦一楼5 永和豆浆、嘉旺快餐 中心商务大厦一楼餐饮6 民间瓦罐、巴蜀风 星河国际1 世联地产、世华地产、美联地产 兴业银行地产中介2 港置地产 新华保险大厦大型商场 天虹商场 星河国际房地产抵押估价报告四、小结中心区的底商经营业态多为银行和餐饮及地产中介，大型商务物业底商多为外资银行、知名餐饮店和知名地产中介中心区的商业物业主要集中在南区十三姐妹花所在区域及北区凤凰大厦中心区商务物业底商实际交易案例较少，业主看好未来发展前景良好，只租不卖中心区商务物业底商出租方式多为 1 楼与 2 楼整体出租，或者采取 1托 3 的形式，2 楼或 3 楼单独出售较少部分商务物业为国有或政府所有，商业经营状况不佳，如航天大厦和投资大厦中心区底商的租金高低与现在的商业经营内容及经营状况有很大相关性，经营状况良好的商铺，租金较高部分商业物业处于空置状态，等待周边配套及规划资源丰富时，进行整体策划