1民生三问：全国层面的管理办法首次出台公租房，建好管好住好【新闻背景】住房和城乡建设部日前出台公共租赁住房管理办法，对公租房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。这是我国开始大规模建设公租房、并将公租房作为重点推进保障性安居工程建设以来，首次出台全国层面的公租房管理办法。办法对公租房的租金标准、准入门槛、退出机制等都作出了相应的规定。北京等一些城市已经出台了地方性的公租房管理办法，尽管住建部政策的出台显得有点慢，但对很多尚未出台明确公租房管理办法的中小城市而言，能起到较强的指导和约束作用。【核心观点】降低准入门槛，有利于公租房的供应和需求更好地匹配，使有限的资源更充分地发挥作用。从长远看，放宽甚至取消公租房的户籍限制，是大势所趋。公租房的大规模建设和规范建设，一方面能够拉低区域租赁均价，有助于市场租金回调；同时，也能分流部分住房需求，有助于引导公众形成先租后买的住房消费观。2办法对公租房的退出机制做出了较为细致的规定，有助于改善各地普遍面临的公租房退出难。但政策的执行到位，仍是公租房能否发挥设想作用的关键。一问 户籍限制为何放宽住房和城乡建设部 12 日公布的公共租赁住房管理办法提出，申请公共租赁住房，必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。这样的规定， 实际上放宽了户籍限制。为什么做这样的规定？目前，北京、重庆等地已经提出放宽公租房的户籍限制，非本地户籍的外来务工人员只要有稳定就业，就能申请。大多数城市做出这样的规定，说明放宽甚至取消公租房的户籍限制，是大势所趋。去年起，国 务院明确提出要以公租房为重点推进保障性安居工程建设。这主要是因为随着城镇化发展，新就业的职工和进城务工人员群体越来越大，还有一部分不符合分配廉租住房的居民有阶段性的住房需求，公共租赁住房正是为了满足这类需求。这就决定了公租房的覆盖群体比较宽，城镇中等偏下收入家庭、城市大学生以及进城务工人员，都是公租房的保障对象。如果对公租房申请对象设定户籍门槛，只有本地户籍居民能申请，就不可能实现这么宽的覆盖范围。可是，放宽了户籍限制，会不会导致公租房目前的建设和供应规3模供不应求呢？记者在采访中了解到的情况，似乎证明这样的担忧并无必要。现在不少城市新建的公租房进入分配阶段，出现了一个出乎意料的现象公租房有这么多优点，但在一些城市建成后却分配不出去，申请的家庭不是很踊跃。这除了和公租房的位置比较偏远有关，另一个原因就是设置了过高的门槛，尤其是户籍门槛。一般来说，本地居民即使没有住房，也一直较为稳定地租住，对公租房的需求没有那么迫切。但受制于户籍门槛，真正急需公租房的新就业人员和外来务工人员没法租。于是形成了公租房建了租不出去，真正想租的人却租不到的尴尬局面。降低门槛，有利于公租房的供应和需求更好地匹配，使有限的资源更充分地发挥作用。二问 楼市调控有何影响未来公租房将成为保障房的主要形式， 办法的出台为公租房建设管理创造了更好的条件，相信会有助于加快公租房建设进度。大量建设公租房，对房地产市场的房价和租金会有什么影响？不少业内人士所认为的“保障房建设会对 房地产市场产生影响” ，现在来看，主要体现在公租房这一品种。公租房的大规模建设和规范建设，无论对住房租赁市场还是买卖市场，都会产生较大的影响。通知明确提出公租房的租金要低于市场租金。目前各地公租房房租基本上在市场租金的七成左右，有些城市低至三成，优惠的租金4对租房族无疑是一种利好。去年以来，大城市房租持续上涨，给租房族带来很大压力。国家统计局发布数据显示，5 月全国住房租金价格同比上涨 2.2%，环比上涨0.2%。导致租金上涨的主要原因是出租房屋持有成本和收入预期的提高，照目前的趋势，房租继续上涨将维持比较长的时间。在毕业季即将到来的 6 月份，租金很可能因为需求的集中出现，而再次明显上涨。各地目前对租赁市场的调控手段匮乏，公租房等房源的供给量并不多。公租房入市，意味着政府手中直接可以有参与市场交易的租赁房源，可以直接拉低区域租赁均价，公租房价格也对区域租金有直接的示范作用。同时，公租房保障对象包含了之前需要租房的外地人群，稀释了普通租赁市场的需求,也有利于拉动市场租金回调。从这个意义上看，公租房应当加快入市，否则租金依然有可能长期上涨。同时，公共租 赁住房大量推出，一定程度上能够吸引一部分住房需求。比如不少刚刚毕业的大学生，尽管收入不是特别高，但由于房源不稳定、市场租金价格较高等原因，使得他们都作出了较为趋同的选择必须买房。如果能够提供租金相对较低的公共租赁住房，可以分流一部分住房需求，也有助于引导公众形成先租后买的住房消费观。三问 退出机制如何完善5公租房产权属于政府，将来退出就会成为一个难题。目前各地也没有更妥善的方法解决退出难， 办法是如何规定的？相对于廉租房而言，公租房覆盖人群范围广，而且保障对象的收入弹性比较大，如果收入涨了，不符合保障条件，应该退出。随着公租房越来越多地建成交付，退出难的问题会越来越明显。如何妥善地让不符合保障条件的家庭退出公租房，是各地普遍面临的难题。在执行过程中，由于缺乏国家层面有关法律法规的指引，执行起来也缺乏底气。这次办法对公租房的退出机制做出了较为细致的规定，有助于改善这一情况。办法明确了 3 种应当退出或接受惩罚的情形。一是承租人有转借、转租或者擅自调换，改变用途，破坏或者擅自装修且拒不恢复原状，在公共租赁住房内从事违法活动，无正当理由连续 6 个月闲置公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房；拒不退回的，住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。同时将给予按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以 1000 元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元罚款的行政处罚。二是承租人累计拖欠 6 个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求其腾退。三是承租人有不符合续租条件、获得其他住房并不再符合公共租6赁住房配租条件和承租或承购其他保障性住房等情形的，应当在给予的搬迁期内腾退。搬迁期满不腾退，承租人确无其他住房的，可以按照市场价格继续承租；有其他住房的，所有权人或其委托的运营单位可以依法向人民法院起诉，要求承租人腾退。这样的退出条件，既有一定的震慑力，也体现了以人为本的精神，执行起来相对应该容易一些。总的来说， 办法的出台使公租房的相关政策更加完备，现在的关键就是要将政策执行到位，这样才能更有利于发挥公租房的作用。（来源： 人民网-人民日报，记者 王 炜）