工程技术在房地产项目工程管理中的应用 陈耀从 晋江市城城置业有限公司 福建省兴泰物业管理有限公司 摘 要： 改革开放以来, 我国经济进入快速发展阶段, 特别是我国加入世界贸易组织后, 经济发展更是飞速, 达到了一个新的高度。在经济的发展的带动下, 各行各业都有很大的进步, 特别是房地产行业。房地产行业的飞速发展, 使得其在我国发展空间逐渐扩大, 许多资金和人才逐渐流入房地产行业。现如今, 房地产行业之间的竞争更是达到了前所未有的激烈, 要想在如此强烈的竞争中长久地发展下去, 就需要实施新的管理办法。文章以工程技术在房地产行业中的应用为主题, 对在房地产行业的项目管理中广泛使用工程技术展开深入的探讨, 希望可以对实际管理中如何使用工程技术提供一定的理论参考。关键词： 房地产行业; 工程技术; 实践; 作者简介：陈耀从 (1974) , 男, 福建泉州人, 晋江市城城置业有限公司副总经理、物业总监, 福建省兴泰物业管理有限公司物业顾问师, 高级经济师 (房地产业) 、安全生产管理工程师、工程设备管理工程师、工程建设管理工程师、国家职业经理人、维修电工高级技师、高级企业培训师、高级项目管理师, 研究方向:房地产业经济、咨询 (投资) 管理工程、建筑经济、物业管理、物业顾问服务、工程技术、科技管理 (安全生产管理) 、质量管理、物业设备管理。房地产行业从选址、开工到施工结束, 耗时是比较久的, 这整个过程中, 最重要的一点是要保证施工的质量, 其次就是要在预定的时间完成整个工程项目。而对整个项目工程进行有效的管理, 可以在很大程度上减少人为因素导致的工程质量低下问题, 而科学的管理方式也推进了房地产项目工程的发展, 使得整个房地产项目工程得以顺利进行下去, 确保可以在预期的时间内完成。要想在房地产工程项目中真正地用好工程技术, 就需要对工程技术有一定的了解。1 工程技术概述工程技术俗称“生产技术”, 是指在实际生产中广泛应用的技术。工程技术在工业生产中的应用十分广泛。是人们对一些成熟的技术或者是已知的科学知识的应用, 将这些技术或者是知识应用于生产中, 达到增加产量或者减少成本的目的。随着改革开放大门的打开, 我国经济快速发展, 很多新的技术从国外被引进到国内, 同时, 国内也开创了很多新的技术, 如今我国的工程技术还在不断地创新和发展中, 其未来的发展十分可观。工程技术的应用现已渗入社会的各个行业, 在房地产行业中, 由于工程技术融入项目的管理中, 已经呈现出来很明显的优势。其展现出了以下三个特点:第一点是可行性, 融入工程技术的管理方法是经过了长时间的使用和改良, 既有一定的实用性, 还符合房地产行业的实际情况。第二点是经济性, 这是因为工程技术是为了提高生产效率、降低生产成本, 运用工程技术的主要原因还是促进经济的发展。第三点也是最重要的一点, 工程技术具有综合性, 如今我们使用的工程技术是多项技术的融合, 其中不仅仅是基本科学原理的成功应用, 很多新技术都已经应用在工程技术之中。从目前市场上的现状来看, 技术含量越高, 其综合性就越高。2 房地产项目工程管理的重要性与现阶段存在的问题整个房地产项目工程从开始到结束, 经历的时间短则数月, 长则数年, 要想整个工程项目可以正常施工, 必须要有一定现代化的设备, 而这些设备中包含很多技术元素。由于房地产行业是多种多样的, 不同种类型的项目使用的技术也是不一样的, 在具体施工过程中, 外界环境对人、对设备都有一定的影响, 所以更要对工程项目的施工现场进行管理, 只有这样才能保证工程可以顺利实施的同时, 房地产项目的施工质量也不会下降。随着技术的发展, 人们对建筑的要求也在提高, 在保证质量的同时, 也对房屋的外观有了更多的要求, 现在的房地产项目工程行业中, 为了迎合广大用户的喜好, 已经涌现出很多新工艺、新材料, 以此来吸引消费者的目光, 在各种原因的影响下, 整个房地产行业对工程技术的要求也在提高, 所以在整个房地产项目工程之中, 项目的工程管理就显得十分重要。由于我国开展地产项目工程管理的时间并不长, 在实际应用中还存在以下几个方面的问题。2.1 质量问题在全国范围内的房地产项目中, 无论是建筑企业还是客户, 关注的首要问题还是房屋的质量。但是我国房屋建造的过程中, 还存在很多的问题, 这些问题的存在会在一定程度上影响到房屋的质量。主要体现在以下几个方面:首先是房地产项目工程的内部管理原因, 由于企业内部管理人员在配置上不够合理, 导致工作效率低下, 遇到工程质量问题也不能及时反映并给出处理问题的具体方法;其次是监督问题, 在施工过程中, 由于监督不到位, 忽视了很多问题, 导致施工不到位;再次是工程竣工后的验收也不够严格, 导致存在质量问题的房屋进入市场;最后是有些不法企业为了节约成本, 使用劣质材料, 或者在施工过程中偷工减料。2.2 管理问题安全质量上的问题已经被大家注意到, 已经在逐渐改善中, 还有一些问题是存在于管理模式和管理资金运用方面的。房地产行业是个高危行业, 但是我国很多房地产项目对安全的关注不够, 为了省时省力, 选择对安全隐患视而不见, 施工过程中工人的防护措施做得不到位等, 这些原因导致建筑施工现场经常发生安全事故。这些问题的形成的原因一方面是企业的管理模式存在问题, 很多建筑企业因为注重工程的进度而忽视了安全问题, 还有一些企业则是在管理资金的运用上存在问题, 这也在一定程度上影响了工程的质量。2.3 招标评估方面还有一些问题存在于房地产项目的招标和评估方面, 招标和评估的过程所花费时间的长短, 以及对工程项目提出的要求等, 都会在很大程度上影响到工程的实施。3 房地产项目工程管理中采用工程技术的原因分析3.1 有利于提高工程管理质量整个房地产行业从最开始的设计、施工到最后的完工, 整个过程融合了很多项不同种类的技术, 每项技术都是由不同的施工队伍来完成的。在整个施工过程中, 管理人员可以根据不同技术的不同特点, 将其进行分类与整理, 再根据具体的施工情况安排人员进行施工, 在施工过程中也要安排专业人员对施工过程和施工结果进行检查, 当施工过程中存在问题的时候可以很快地解决问题, 这样在保证施工进度的同时又能保证施工的质量, 在很大程度上提高了建设工程项目的管理质量。3.2 使建设项目更经济在整个房地产项目中, 引起人们关注的除了工程的质量问题, 最为关注的还是工程能否按时完成, 对房地产商而言, 合理控制工程完成质量、完成时间和成本是很重要的。将先进的工程技术引入建设行业的施工现场, 可以在很大程度上减少因为人本身的技术问题而导致的工程质量问题, 避免损失。在整个工程中使用先进的工程技术还可以在一定程度上节约成本、保证完成质量, 提高了整个工程的建设效率, 更有利于提高经济效益。3.3 保证房项目工程的及时性由于空间的限制, 我国现阶段的建筑逐渐向“高、大”方面发展, 房屋建设得过于高大, 对建设所需要的技术要求和建筑材料的要求就会更高, 建设过程中遇到的困难也会越多, 但是在很多时候, 不会因为难度增大就放宽完成时间。在这种情况下, 很多工程队为了赶工期持续施工, 导致质量问题需要返修而交工延误。而将先进的工程技术引入建设中, 既可以保证施工质量, 又能保证施工的有序进行, 可以保证房地产项目工程能够在预定的时间内顺利交工。4 工程技术在房地产项目工程管理中的具体应用4.1 成组技术在工程中的应用所谓的“成组技术”就是根据不同技术之间的相似和不同, 将不同的技术加以分类, 在实际应用中, 在建设工程中根据不同的需要, 采用不同的技术的组合, 使用这种方法对不同的技术进行处理, 能够提高其效益。在项目进行过程中, 可以根据现场的实际状况, 对项目中需要使用的各种零件、材料按照尺寸、精度或是使用频率进行归纳分组。例如, 在施工过程中需要的各种材料, 首先根据所需建设的项目对所需材料进行预计, 预计完成整个项目和每个阶段需要的各个材料的多少, 将材料买入后, 再按照材料的相似性进行分类, 再进行大批量的加工, 这样既方便材料的储存保管, 在需要使用的时候方便找到, 又能缩短材料的加工时间, 增加施工效率, 在工程建设过程中还能时刻了解各个材料的存量, 可以根据当时的施工状况来调整零件的数量, 可以在保证工程顺利进行的同时保证施工质量。4.2 重组技术在工程中的的应用业务流程重组 (BPR) , 是指对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计, 从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的戏剧性的改变。这一解释看似复杂, 但在实际上, 在建筑施工的管理方案上采用业务流程重组技术可以让整个施工过程轻松很多。业务流程重组技术的应用使房地产项目工程施工方能够通过整理和优化资源, 最大限度地满足其对管理高速发展的愿望。业务流程重组技术在房地产项目工程上的应用创建了一种超越现有管理想法的新生思想, 业务流程重组技术不仅仅关注某个人在流程中所起到的作用, 它还关注每一个人能够在整个施工过程中起到什么作用, 并且, 它巧妙地使用了信息技术来帮助施工方梳理各成员之间的工作联系。要想在房地产项目工程施工方案中融入业务流程重组技术, 施工方第一个要关注的就是管理过程中最重要也是最根本的问题:质量和安全, 管理者要严肃处理房地产项目工程管理和施工过程中出现的影响施工过程的事务, 要深入调查, 了解原因后以便从根本上解决问题, 要考虑施工、成本、管理、质量、安全等各个方面, 找出所有可能存在的错误和不足之处, 最大限度地争取房地产项目工程中业务流程的完美, 这样才能提高房地产工程管理的质量和效率。4.3 即时生产理念在工程中的应用即时生产从字面上来理解就是需要的时候再进行生产, 理念的主要使用对象有两个:一个是半成品, 特指那些能够及时进行组装的半成品, ;另一个是能够被直接买来并顺利组装成组装件的建筑材料。由此可见, 若能把即时生产理念成功运用到一项房地产项目工程中, 对提高其在建设管理中的效率是有着极大的帮助的。我们可以举一个易懂但是却十分经典的例子:对混凝土的搅拌, 在这一过程中, 即时生产理念的应用既能减少原材料的浪费, 又能减少原料堆积造成的空间浪费, 充分且合理地利用了资源成功, 统一管理与建设。更重要的是这一方式的运用成功实现了改善混凝土在搅拌过程中所出现的质量问题这一目标, 一举数得。5 结论我国房地产行业正在快速地发展, 越来越多的房地产公司成立起来, 房地产公司之间的竞争非常激烈。要想在房地产界立有一席之地, 传统的开发方式已经逐渐落伍, 要想紧跟时代的脚步必须要引进新的工程技术。新的技术在房地产行业的应用, 使得整个房地产项目工程更加规范合理化, 不仅能够保证施工的的质量, 同时也能在一定程度上保护到现场施工人员的安全, 更重要的是, 新技术的应用, 还能大大地提高整个建设工程的效率。在引入新技术的同时也要实行新的管理方法, 在两者有效的结合下, 可以提高整个建筑项目的竞争力。参考文献1陈伟, 包彦配.浅析房地产企业加强工程质量控制的措施J.黑龙江科技信息, 2010 (30) . 2闫继龙, 刘永凯.工程项目的现场施工质量控制J.科技信息, 2010 (26) . 3单兆江.浅析建筑工程质量管理存在的问题及对策J.科技信息, 2009 (3) .