佳和家园工程服务部工作手册目录1. 工程服务部岗位职责2. 工程服务部经理岗位职责3. 工程服务部水电工岗位职责4. 楼宇及物业设备的接管验收5. 变配电设备维护保养操作规程6. 给排水维修操作规程7. 住户报修处理工作规程8. 工程维修操作规程9. 变配电设备巡检规程10. 发电机房管理规程11. 发电机组操作规程12. 发电机维护保养操作规程13. 停水处理操作规程14. 停电处理操作规程15. 高压配电房操作规程16. 低压配电房设备操作规程17. 设备运行记录操作规程18. 设备管理交接班制度19. 防火安全操作规程20. 防火检查制度操作规程21. 临时动火作业操作规程22. 消防设备器材管理操作规程23. 消防监控中心操作规程24. 公共设备改造及维护维修操作规程25. 电梯运行操作规程26. 避雷与接地系统保养操作规程27. 制冷设备运行管理操作规程28. 二次供水系统维护保养操作规程1. 工程服务部工作职责1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了佳和家园物业管理公司的工程设备管理范围与作业标准2 使用范围2.1 适用于全体工程服务人员3 工程部工作职责3.1 根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织贯彻实施。3.2 全面负责房屋及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。3.3 全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。3.4 定期检查楼宇各种设施设备技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。3.5 房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。3.6 协助管理部门做好住户房屋装修的监督、检查工作。3.7 参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方案。3.8 介入新管理项目的前期物业管理工作，对物业管理项目的物业管理配套设施提出相关的建议与意见。3.9 统计各项设备运行的参数，为开发公司设备选型提供参考依据。2. 工程服务部经理岗位职责1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了佳和家园物业管理公司工程部经理的工作职责、管理范围与标准，为工程部经理的管理工作提供依据1.2 使用范围物业公司工程部经理2 工作职责2.1 在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度。2.2 负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备等技术管理工作；2.3 负责制定本部门的各项管理制度及应急措施,确保质量管理体系在本部门有效运行；2.4 负责对各小区/大厦的设备设施维护保养工作进行检查、指导；2.5 负责业主较大规模的装修审批与验收工作；2.6 负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工作验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；2.7 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；2.8 对采购物资和提供服务的供方进行评价；2.9 负责审核各部门提交的工程维修物品申购报告，并报公司领导批准后进行采购；2.10 负责本部门水、电等各专业技术的工作技能的培训及考核计划的制定及服务，并配合各小区/大厦组织实施；2.11 监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。3. 工程服务部水电工岗位职责1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确了佳和家园物业管理公司工程部水电服务人员的工作职责与工作范围，为工程水电管理服务工作提供依据1.2 使用范围全体工程服务人员2 工作职责2.1 熟悉管理区水电管网分布，供水、供电设施及控制系统的走向位置及其养护办法并做好养护工作，密切配合供水供电部门做好管理区的供水供电服务工作。2.2 负责所有公共照明的检查、维护和更换工作，并为业主提供电路、给排水设施维修服务。2.3 按照工作要求巡视管理区域，掌握供水、供电系统的工作情况，如发现有损坏、隐患或其他不正常情况，应及时处理，认真履行 24 小时抢修职责,确保设备运行正常。2.4 负责电梯的日常巡检，监督协助电梯修保专业单位完成电梯定期维保，电梯出现突发故障时，按照操作规程处理。2.5 熟悉强、弱电系统的操作规程，按时完成日常维保工作。2.6 严格按安全操作规程检修作业，确保作业安全，防止发生事故。2.7 执行工程巡查制度，监督房屋二次装修过程，及时发现并制止违章装修现象。2.8 定期管道、窖井管网检修维护管理。保证管道、窖井管网的畅通，2.9 热情接待来访业主，对业主的建议或投诉要登记并及时处理。树立良好的公司服务形象。2.10 完成公司赋予的其他工作任务。4. 楼宇及物业设备的接管验收1 目的和范围1.1 目的本作业指导书明确规定了规范佳和家园物业管理公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而物业管理工作的顺利开展，确保接管物业的质量合格，满足业主和用户的需求。1.2 适用范围 适用于佳和家园物业管理公司与房地产开发公司或业主委员会签定的物业管理委托合同所约定的各类物业管理项目，包括大厦、住宅小区、工业厂房、商业等建筑主体以及公用设备、设施。 2 接管验收操作规程内容 2.1 总经理负责成立物业接管验收小组，明确各小组工作职责2.2 接管验收的准备工作 a. 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理项目客户部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 2.3 成立物业接管小组 a. 在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组； b. 接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： 公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； 物业部客户服务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 物业部工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。2.4 接管验收前的准备： a. 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： b. 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； c. 派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； d. 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； e. 准备好接管验收记录表格： 房屋本体接管验收表； 公共配套设施接管验收表； 机电设备接管验收表； 接管验收问题整改表。 2.5 资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 a. 物业产权资料： b. 项目开发批准报告； c. 规划许可证； d. 投资许可证； e. 土地使用合同； f. 建筑开工许可证； g. 用地红线图。 2.6 综合竣工验收资料： a. 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工 图及地下管线布置竣工图）； b. 建设工程竣工验收证书； c. 建设消防验收合格证； d. 公共配套设施综合验收合格书； e. 供水合同； f. 供电协议书、许可证； g. 供气协议书、许可证； h. 光纤合格证； i. 通信设施合格证； j. 电梯准用证。 2.7 施工设计资料： a. 地质报告书； b. 全套设计图纸； c. 图纸会审记录； d. 设计变更通知单； e. 工程预决算报告书； f. 重要的施工会议纪要； g. 隐蔽工程验收记录； h. 沉降观测记录； i. 其他可能会影响将来管理的原始记录。 2.8 机电设备资料： a. 机电设备出厂合格证； b. 机电设备使用说明书（要求中文）； c. 机电设备安装、调试报告； d. 设备保修卡、保修协议。 2.9 业主资料： a. 已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；b. 业主身份证与购房合同复印件；c. 业主家庭成员、紧急联系方式、车辆情况。d. 已购房业主的付款情况或付款方式。 3 物业硬件设施接管验收和竣工的区别 3.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业 主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 3.2 接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的 一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 4 接管验收标准和验收方法 4.1 验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。 4.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。 a. 楼宇本体硬件设施的具体验收标准 b. 主体结构： c. 外墙不得渗水； d. 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 e. 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层 表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 4.3 内墙面： a. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； b. 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。 c. 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 d. 卫生间、阳台地面应低于相邻地面 2 厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 e. 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 5 门窗： 5.1 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； 5.2 门锁、窗销连接牢固，开启灵活； 5.3 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； 5.4 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 5.5 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹； 5.6 不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形； 5.7 高档装饰门装饰完整。 5.8 楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 6 其他装修6.1 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 6.2 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 6.3 油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。 6.4 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 6.5 光纤已开通，收视良好。 6.6 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 6.7 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 6.8 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 6.9 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。 6.10 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。6.11 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 6.12 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 6.13 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、 6.14 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 7 公共配套设施接管验收标准 7.1 天台： a. 天沟、落水口畅通完好； b. 隔热层、防水层完好。 c. 散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。 d. 屋面避雷设施连