购买商品房应谨防售楼广告陷阱 作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2006-10-11 浏览次数：1532案例：某开发商售楼广告称小区绿化率高，环境优美，周边配套设施齐全，业主购物、出行、就 医、孩子上学等无忧，张某受此售楼广告影响，与开发商签订了商品房买卖合同，购买了一套 商品房，合同也签得十分简单，无小区绿化率及小区配套公共设施的约定。交房后，张某傻眼了：小区只有几小块草坪，没有什么树木，谈不上高绿化率，更谈不上 环境优美；小区除了物业管理用房外，什么配套设施都没有，小区附近也没有商场、医院、小 学、公交车站，坐公交车要走 20 几分钟的时间。张某感觉上当受骗，找开发商理论，要求退 房。开发商找出报纸上刊登的售楼广告，提醒张某注意售楼广告中有一小行不仔细查看几乎无 法发现的小字“本售楼广告为要约邀请，具体以签订的商品房买卖合同约定及政府最后批准的法 律文件为准”，理直气壮地告诉张某，根据最高人民法院有关司法解释，此售楼广告对开发商没 有法律约束力，故开发商不受售楼广告约束，张某无权要求退房。张某随后找律师咨询，律师 告诉他，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释， 此售楼广告为法律术语要约邀请，确实对开发商没有法律约束力，在无其他可导致退房的违约 情形下，张某确实无权要求开发商退房。张某只好自认倒霉。律师评析：上述案例可以说是一个典型的售楼广告陷阱。随着近年来我国房地产业的迅猛发展，房地 产业商机呈现，社会资本纷纷涉足房地产业，房地产业市场竞争十分激烈，售楼广告对于开发 商的商品房销售具有特别重要的意义，从目前报刊、网络上铺天盖地的售楼广告便可见端倪。 有些开发商不是将精力投入到搞好小区规划设计、保证商品房工程质量及完善小区内外配套设 施上，而是夸大其辞宣传，甚至发布虚假售楼广告，以吸引眼球，达到促销目的。购房者由于 时间及精力有限，掌握的信息与开发商严重不对称，缺乏相关专业知识及调查手段，往往很难 识别此类广告的虚假性及危害性，被虚假售楼广告所蒙蔽，与开发商签订了购房合同，结果深 受其害。实践中，售楼广告陷阱层出不空，但万变不离其宗，其核心是内容虚假，诱使购房者 上当。那么，购房者应如何防范商品房售楼广告陷阱呢？策略一：注意辨别开发商是否取得所售房屋的商品房预售许可证根据城市房地产管理法及其他相关规定，开发商预售商品房必须取得商品房预售许可 证，否则不得销售。开发商取得商品房预售许可证，一般表明其已具备商品房预售的法定条件， 这样的商品房可以购买。凡未取得商品房预售许可证的，表明该商品房尚不具备法定销售条件， 购房者不应购买，否则签订的商品房预售合同无效，导致重大法律风险产生。这就提醒我们购房者，在购买商品房时，不要被开发商包装精美的售楼广告所迷惑，首先 应从相关政府网站（在武汉市，为武汉市城市综合开发管理办公室网站）查询该楼盘是否取得商品房预售许可证，并在售楼部实地查验预售许可证的原件，凡开发商未取得所售房屋的商品 房预售许可证的，不应购买。购房者在查验预售许可证时，还应注意查看预售许可证是否在有效期限内及所购房屋是否 在预售许可证载明的预售范围内。预售许可证上均载明了证件的有效期，凡超过有效期的，预 售许可证即失效，购房者不应购买。所购商品房如不在预售许可证载明的预售范围内，表明该 商品房不具备法定销售条件，购房者不应购买。策略二：对于小区外环境及配套设施的广告内容，购房者应实地核实，不应轻信广告宣传 内容。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定， “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关 设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响 的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人 违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，开发商对于小区开发规划范围外环境及配套设施 的广告内容，如果未在商品房买卖合同中作出约定，则此广告内容不能作为商品房买卖合同内 容，对开发商没有法律约束力。这就提醒我们购房者，凡售楼广告中宣传小区外环境及配套设施是如何如何地好，购房者 一定要多长个心眼，不要轻信广告内容，一定要实地核实。如广告内容与实际不符，购房者可 在权衡后再决定是否购房。如果未经现场核实而盲目购房，交房后一旦发现小区外环境及配套 设施与广告内容不符，由于此广告不能作为商品房买卖合同内容，对开发商没有法律约束力， 购房者找开发商交涉也无济于事，索赔无门，只得自己承受相关后果。策略三：对于小区内环境及配套设施的广告内容，购房者应要求将其载入商品房买卖合同 中。开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品 房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者应要求将其载入商品房买卖合同 中。此外，购房者在浏览售楼广告时，应仔细查看广告上有无开发商免责约定，如上述案例中 提及的购房者不仔细查看几乎无法发现的小字“ 本售楼广告为要约邀请，具体以签订的商品房买 卖合同约定及政府最后批准的法律文件为准” ，如果发现广告上有开发商免责约定，购房者更应 要求开发商将售楼广告中关于小区环境及配套设施具体、明确的内容载明商品房买卖合同中。 如果开发商拒绝，多半表明售楼广告内容虚假，购房者应理智抉择是否购房。在将售楼广告内容载入商品房买卖合同时，购房者应注意如下问题： （1 ）小区绿化率、小区配套公共设施的名称、数量、面积、交付使用时间等的约定应具体、 明确。如果约定不明确，一旦开发商违约，购房者将索赔无门。（2 ）应在合同中约定配套公共设施的所有权或使用权归属。如果合同未作约定，在法律没 有规定配套公共设施所有权、使用权属于业主的情况下，则其所有权、使用权属于开发商。（此文未经熊学军律师许可，不得转载、刊登）