I 中国石油大学成人学历教育 毕业设计（论文） 题目： 浅议房地产开发公司成本控制 年级专业： 09秋会计 学生姓名： 学 号： 指导教师： 职 称： 导师单位：中国石油大学（华东）经济管理学院 中国石油大学成人（网络）教育学院 论文完成时间： 年 月 中国石油大学成人学历教育毕业设计 i 摘 要 中国房地产经过20年的发展，整个行业已由暴利时代向平均利润回归，市 场竞争日趋激烈，尤其是国际金融危机爆发后，更使房地产企业面临着前所未 有的压力，开发企业的利润空间一再被压缩。因此，房地产企业必须要改变过 去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，如何规范目标成本、 健全控制程序、强化管理模式，确保执行力度，已成为开发商普遍关注、并需 要急切解决的核心问题，它是房地产企业能否站稳于市场和持续发展的基础。 本文以胜利房地产开发公司为例，结合国内外成本控制理论，分析了该公司在 成本控制存在的问题，探讨了房地产开发企业完善内部管理、加强成本控制的 主要措施与途径，具有一定的理论意义和实践价值。 关键词： 房地产开发 企业管理 成本控制中国石油大学成人学历教育毕业设计 ii 目 录 第1章 前 言.1 第2章 成本控制理论及背景介绍.2 2.1成本控制的定义.2 2.2 成本控制理论与实践在国外和国内的发展情况 .2 第3章 胜利房地产公司成本控制存在的问题及原因分析.4 3.1胜利房地产公司简介.4 3.2胜利房地产公司成本控制存在的问题.4 3.2.1 成本控制标准缺乏，成本管理措施无序.4 3.2.2成本开支失控，乱摊成本费用 .4 3.2.3 成本核算失控，成本信息不属实.5 3.2.4 会计基础工作薄弱，项目分包管理失控.5 3.2.5 项目经理权力过大，项目审计滞后.5 3.3分析这些问题存在的原因.5 3.3.1 外部环境因素.6 3.3.2 内部管理因素.6 第4章 解决胜利房地产公司成本控制问题的措施.7 4.1房地产开发前期的成本控制.7 4.1.1 实施投资决策控制，建立成本控制目标.7 4.1.2 改进成本核算体制，成立项目程成本核算中心.7 4.1.3 实行全员项目成本控制，激发全体员工控制成本积极性.8 4.1.4 加强土地征用和前期工程费用的控制.8 4.2房地产开发中期的成本控制.9 4.2.1 重视设计阶段成本控制，提高项目经济效益.9 4.2.2 完善项目施工环节成本控制，保障项目质量和工期.9 4.2.3 引进市场竞争机制，实行招投标管理.10 4.2.4 加强合同管理.10 4.2.5 控制工程索赔.11中国石油大学成人学历教育毕业设计 iii 4.3 房地产开发后期的成本控制 .12 4.3.1 严格竣工结算管理.12 4.3.2 合理控制销售费用和外部配套设施成本.12 4.3.3 按照现代成本控制理论，提升项目的整体价值和永续价值.13 4.3.4 落实项目跟踪督察和审计.13 第5章 结 论.14 致 谢.16 参 考 文 献.15中国石油大学成人学历教育毕业设计 1 第1章 前 言 市场竞争日趋激烈，金融经济的压力导致开发企业的利润空间一再被压缩。 房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效 益，如何规范目标成本、健全控制程序、强化管理模式，确保执行力度，已成 为开发商普遍关注、并需要急切解决的核心问题，它是房地产企业能否站稳于 市场和持续发展的基础。本文以胜利房地产开发公司为例，结合国内外成本控 制理论，分析了该公司在成本控制存在的问题，探讨了房地产开发企业完善内 部管理、加强成本控制的主要措施与途径，具有一定的理论意义和实践价值。中国石油大学成人学历教育毕业设计 2 第2章 成本控制理论及背景介绍 2.1 成本控制的定义 成本控制指企业在进行市场调查、需求分析的基础上，对财务管理、物流 管理、现场管理、生产、采购、销售方面发生的足以影响成本的诸因素进行科 学、严格的计算，制定并分解目标成本。对实际发生的耗费进行限制和管理， 并将实际耗费与目标成本进行比较，找出差异，采取措施予以纠正，保证完成 预定的目标成本的一种控制方法。成本控制的最终目标是将成本合理地揭示出 来，并且运用合理的控制方法与手段进行成本优化，达到效益(利润、品牌等) 最大化。作为房地产企业的成本控制战略，就是“以市场为导向”，在达到消 费者满意效果的基础上，对开发项目实行全过程的成本管理策划和谋略。因此， 不同的房地产企业采用不同的成本管理方法， 其效果也各异。在市场竞争日趋 激烈的形势下，成本控制对房地产企业而言意义重大。具备较强成本控制能力 的企业可以通过成本领先战略从而取得竞争优势。 2.2 成本控制理论与实践在国外和国内的发展情况 随着人们对成本控制的需要和认识的不断加深，成本控制理论经历了一个 不断丰富和完善的过程。按照成本控制的两种主要形式即成本反馈控制和成本 前馈控制，成本控制理论可以分为传统成本控制理论和现代成本控制理论。其 中，标准成本法和作业成本法分别为这两种理论体系的典型代表。 在西方发达国家，以标准成本制度为代表的传统成本控制，成功地将成本 管理从被动式的事后核算推进到生产过程中的成本控制，在成本管理中发挥着 不可低估的作用，成为成本控制发展史的里程碑。但在现代产业中，受技术进 步速度的制约，产品成本构成中的资源消耗下降空间已经十分有限，标准成本 控制理论已经不能很好地起到现代成本管理和控制的作用。自2O世纪8O年代中 期以来，西方发达国家的学术界和实务界，开始研究并推广了一种新的成本会中国石油大学成人学历教育毕业设计 3 计制度即 作业成本法，人们开始对经营过程进行规划和论证，以求对资源耗费 实施预防性事前控制。作业成本法在现代制造业中充分发挥了其优势。作业成 本法在一些发达国家如美国、英国、加拿大等国得到了广泛的推广与应用，并 在提高信息质量、促进成本管理的有效性、改善经营等方面取得了显著效果。 而在我国，成本控制的实践仍然处于传统成本控制手段和现代成本控制手段交 替的阶段。一方面，标准成本法无法满足企业特别是非制造业企业的需要，而 另一方面虽然作业成本法是一种先进的成本计算方法，但并未获得我国有关会 计准则和制度的认可，因此企业要实施作业成本法，将作业成本信息用于财务 披露和税收目的显然还存在法律障碍。中国石油大学成人学历教育毕业设计 4 第3章 胜利房地产公司成本控制存在的问题及原因分析 3.1胜利房地产公司简介 胜利房地产开发公司创建于2001年，创建的胜利房地产开发公司坚持诚信 为本，本着 “优、快、诚、信、好”的经营方针，注重抓工程质量和工程成本， 建筑工程质量合格率达到100%，优良率达到75%以上；在销售过程中，公司员 工本着“诚实守信、虑人所思，急人所忧，与人所想”的服务思想，创造出了 百分之百销售的优良业绩。先后被全国市场诚信建设组委会和中国企业信用评 价研究中心授予“讲信用、守合同、重质量典范企业” ，被东营市授予“统计先 进单位”等。 3.2胜利房地产公司成本控制存在的问题 3.2.1 成本控制标准缺乏，成本管理措施无序。 开发项目成本的控制要依据一定的标准来进行。房地产开发项目作为本公 司的产品，由于其结构、规模和施工环境各不相同，各项目之间的成本缺乏可 比性。目前本公司对于工程项目成本的制定过于简单化和程式化，有些项目只 是简单地依据公司以往的工程成本降低率确定一个目标成本。而忽略了该项目 的现场环境、施工条件以及工期的要求。项目经理部内部又将这一目标成本按 照工程成本的构成套算下来。不管这些成本项目到底有多大的利润空间。而在 成本管理措施方面，只有简单的规章制度。缺乏可操作的成本管理流程，制定 的规章制度无法得到有效执行。这样的目标成本由于没有和实际施工程序结合 起来。可操作性差，起不到控制作用，更无法分析成本差异产生的原因。 3.2.2成本开支失控，乱摊成本费用。 个别项目成本开支大手大脚、前松后紧。损失浪费严重。导致项目亏损， 象征性的承包风险抵押金对项目经理制约作用不大项目承包基本上还是“包盈 不包亏”。有些项目由于已经预期可以完成公司下达的利润指标，就随意扩大中国石油大学成人学历教育毕业设计 5 成本费用开支范围甚至在项目中以材料费等名目购置非生产用固定资产。 3.2.3 成本核算失控，成本信息不属实 。 有的项目财务部门不能及时准确地掌握项目进度及工程结算情况，导致工 程结算收入与成本不相配比。项目结算周期过长，有的项目亏损长期挂账，或 者项目平时不反映盈亏直到项目竣工结算后才不得不反映有关信息。没有严 格按权责发生制的原则，正确计算核算期成本。成本核算期限随意变更。项目 盈亏反映不及时， 已完工程和未完工程成本不能合理划分。为完成公司指标或 准备以丰补欠人为调节成本，导致项目期间利润畸盈畸亏。 3.2.4 会计基础工作薄弱，项目分包管理失控。 对分包队伍只收费不管理既给银行账户又给印章不及时检查分包工程 进度和质量。导致居心不良者钻管理漏洞背着公司对外签定经济合同、恶意 拖欠材料款，且有的分包工程质量问题严