兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 1 青岛市城阳区房地产市场调查分析报告 城阳概述： 城阳，地处青岛市北部，距青岛市中心 25公里，东依崂山，西临胶州湾，是青岛市外贸出口加工基地和唯一 的国家级星火技术密集区；城阳区是青岛“三点布局、一线展开，组团发展”的核心区域之一，素有青岛门户之 称，是进出青岛的北大门。内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、 济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽 带。 城阳，立足自身优势，确立并积极实施了农业现代化、农村工业化和农村城市化战略，特别抓住中国加入世 贸组织和 2008年奥运会扬帆青岛的历史性机遇，突出“经济国际化、城市园林化、社会现代化”三大重点，保持 了经济社会的超常规、跨越式发展势头，财政总收入跃居全省县市区首位，外贸出口连续七年名列全省县市区第 一，综合经济实力跨入全省十强。 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 2 一、青岛城阳区经济及社会发展调查1、宏观经济调查：城阳区是山东省经济发展的高增长地区之一。2004年，全区实现国内生产总值 249.5亿元，同比增长 22.6%；财税总收入（不含海关税）完成 21.2亿元，同比增长 21.8%；辖区内地方财政一般预算收入（含出口退 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 3 税）达到 10.1亿元，按可比口径增长 30.7，按省口径达到 8.5亿元，增长 49.9，增幅列全市第一位；全社会 固定资产投资完成 120亿元，同比增长 50.8%；其中生产性固定资产投资达到 85亿元，增长 42.7；人均国内生 产总值达到 6242美元；农民人均纯收入达到 5208元，增长 8.2。 城阳区重点引进体现土地单位面积投资强度、可持续发展战略、税收潜力、出口创汇规模、吸纳社会劳动力就 业的项目，努力在提升引进项目质量、提高土地集约化利用水平、加快项目开工建设上狠下功夫。2004年实际利 用外资达到 5.5亿美元，增长 71；实际利用内资达到 57.3亿元，增长 22。其中引进投资过千万美元的项目 30 个，过亿元的项目 20个，世界 500强项目 5个。特别注重提高资金到位率、开工建设率和投产达产率，新开工内 外资项目 216个，投产项目 285个，其中投资 500万美元以上的外资项目开工 26个、投产 12个，投资 5000万元 以上的内资项目开工 54个、投产 14个，培植了一批新的经济增长点。全年外贸进出口总额完成 43亿美元，增长 30.9，其中出口完成 26.27亿美元，增长 31，继续保持山东省第一位。出口过千万美元的企业达到 47家。机 电产品占全区出口总额的比重达到 37.2。 城阳区工业经济蓬勃发展，初步形成了以电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、 电子信息等七大行业为主体的工业体系。 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 4 第三产业已形成市场流通、房地产开发、交通运输、仓储并举的发展格局。金融体系完善，形成了中国银行、 建设银行、工商银行、农业银行、华夏银行、交通银行、农业信用社以及保险、信托等多种金融机构并存的金融 体系。 青岛城阳区 GDP 总值增长表： 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 5 从上表可知道，青岛市城阳区的 GDP 总值在不断的上涨，经济正处在快速的发展中，年增长幅度在 10%以上， 而且城阳区良好的区位优势和投资环境，也势必带来城阳经济的快速增长，在青岛及其周边市区房产市场竞争愈 演愈烈的同时，这无疑增强了城阳在区域内的市场竞争力。 城阳社会消费品零售总额年度总表： 年份 零售总额（亿元） 涨跌比例 2001年 15.58 12.12% 2002年 19.72 12.66% 2003年 29.7 15.06% 2004年 45.2 15.21% 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 6 从表中可知，城阳地区年度社会消费品零售总额不断上涨，年增长幅度在12%以上，商品交易日益频繁。表明 城阳地区经济发展迅速，人民生活水平不断提高，这为房地产开发提供良好的市场基础和社会环境。 城镇居民、农民纯收入表 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 7 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 8 从表中可以看出，城阳地区的市民和农民人均纯收入呈不断上升趋势，从经济能力上，满足了农村人口在市 区置业，城镇人口改善现有居住条件的物质要求。 2、城阳房地产业发展现状 自2000年以来，青岛市房地产市场呈现出强劲的发展势头，除老城区及东部新区外，城阳、李村、胶南、胶 州等青岛周边县区的楼市也是如火如荼。地处青岛北部的城阳区近年来招商引资和城市建设取得了长足的发展， 市民生活水平、收入水平逐年提高，作为青岛北大门的城阳区，基础配套设施齐备，政府服务意识到位，使该地 区的房地产业出现了前所未有的繁荣景象，近年来成为众多房地产开发企业眼中的热土宝地，2003年2005年 是其发展的活跃期。 通过对城阳区房地产市场的调研分析，我们认为城阳房地产市场存在如下几个较为明显的特点： （1）城阳城市化水平较高，基础设施完善 作为青岛市周边县区，应该说城阳区的城市化水平在青岛市郊几个县区中是最高的。从距离上来看，城阳区 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 9 距离青岛市区最近，308国道、青银高速公路等直接连接城阳区和青岛市区，交通非常便利。作为青岛市区周边的 卫星城市，城阳区摆脱了县级区市普遍存在的脏、乱、差的特点，市政建设和城市环卫工作的到位，将城阳塑造 成了一个安静祥和、环境优美、非常适合居住的小城。 （2）房地产开发规模较大，档次较高近年来，随着青岛市区土地的日趋紧张，房地产开发商将开发重点纷纷投向青岛周边县区，作为青岛市的北大 门，城阳区更是成为了开发商纷纷抢滩的热点。与青岛市区不同，城阳区住宅开发规模较大，以天泰、荣昌为首 的一批青岛房地产开发的知名企业斥巨资将城阳房地产推向了“大盘时代”，其中青岛天泰集团投资开发的天泰 奥林匹克花园总建筑面积达90万平方米之巨，鹏飞集团投资开发的水岸绿洲总建筑面积超过了30万平方米，鑫 江水青木华、华泰山水嘉园总建筑面积也达20多万平米。 同时，在开发档次上，城阳区房地产呈现出高档次住宅的特点，大批精装修、智能化的小区被推向市场，新 材料、新工艺的运用使得城阳区的住宅从档次上和青岛市区相差无几。 （3）开发形式多以住宅为主 与青岛市区房地产开发全面化不同，城阳区房地产开发多以住宅为主，这并不是说开发上不重视对写字楼、 商铺等其他形式的房地产开发，而是开发商多看好城阳区优越的地理位置和优美的生活环境，从这一点上我们也 能看出，城阳区作为适合人们居住的场所，已经在业内人士中达成共识。 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 10 （4）房地产价格呈上升态势自2000年以来，青岛市房地产市场持续升温，房地产价格一路走高。与市区楼市相同，青岛周边县区楼市也 在2002年以后全面启动，目前在青岛周边县区楼市价格最高的当数青岛开发区及胶南市沿海一带，因为有得天独 厚的海资源优势，房价大约在4000元/平米以上。作为城区无海资源县区，价格当数城阳最高，2002年以前城阳 区平均房价在2000元/平米以下，2003年城阳区平均房价陡升至2500元平米以上，2004年以来，由于一批大型 高档社区的投放，使得城阳区平均房价上升至4000元以上。由此我们可以看出，城阳区的住宅市场呈现出购销两 旺的态势，而且投资城阳必会产生巨大的回报。 （5）房地产市场比较规范，目前城区内和城阳各村开发的房屋基本上可以办理房产证。另外，二手房市场比较活 跃，买卖、出租、抵押等现象极为普遍，也为今后房地产市场的健康发展打下了良好的基础。 通过对上述情况的调查，我们认为，城阳区经济运行状况良好，产业结构清晰，已形成了以支柱产业为龙头， 第三产业和外向型经济相接合的经济发展模式。良好的经济发展前景为该区域的房地产业发展提供了较大的空间。 兴以人和 智行于辰 青岛兴辰房地产咨询有限公司 11 该区域内完善的市政基础建设、较高层次的人文环境以及便捷的交通，更为其房地产业的发展奠定了良好的基础。 其次，城阳房地产市场正处于上升阶段，但由于区内开发企业资金实力较差，开发经验不太丰富，管理水平 较低，区内未形成上档次、够规模的住宅社区，缺乏大型组团项目的开发。现有城区项目基本为中小规模楼盘， 市民改善住房、提高生活质量的要求受到制约，存在巨大的市场发展空间。可以说，目前在城阳区投资开发房地 产是具有前瞻性的，相信利用先进的理念和科学的运作，都霖美景房地产有限公司定会取得经济效益和社会效益 的双赢。 二、城阳区房地产市场专项调查分析： 通过对城阳区房地产市场的调查了解，目前城阳区房地产市场以商品住宅为主。现就住宅市场的现状，进行如 下分析。 兴以人和 智行于辰