1 2010 级工程硕士专业课作业 现代城市规划理论 研究生姓名 刘保颖 专业学位类别 工程硕士 专业领域 建筑与土木工程 专业方向 城市规划与设计 学号 GC100103056 论文提交日期 2011年 5月2 城市更新理论指导下的老城区改造更新 以淄博市为例 摘要：城市发展既包括扩张也包括更新，限于地形、用地指标控制等因素其扩张范围是有限的，但其更新 的内容是无限的。城市扩张与更新是互 动、共生的关系，两者不可偏 废。当前，淄博市确定四大 污染企业的外 迁为老城区的改造和发展带来了新的历史机遇，做大做强中心城区的 发展战略也对老城区的发展提出了更高 的要求，本文目的是对老城区近期的城市更新情况 进行梳理，分析其特征，以期提出相关建议。 关键词：淄博市 老城区 城市更新 淄博市作为资源型老工业城市，医药、化工等重化工业对城市的环境影响十分严重，粗 放的生产模式对整个城区造成较大的污染，老城区是淄博市的传统老城和中心城区，是张店 成长的起点。但是，由于重型工业企业长期存在积累的负面影响，使得老城区的城市建设有 所迟滞，用地布局杂乱、基础设施水平较低，难以满足城市发展与居民的需求。随着社会经 济的快速发展，人口规模的迅速增长，老城区面临着结构性衰退、功能性衰退、人居环境水 平比较落后等问题，老城区在功能、结构方面存在的问题，使得城市更新成为老城区发展的 主题。与此同时，新城区高水平的建设使市民更加真切地认识到老城区的环境问题，对老城 区更新的呼声越来越高，居民对高质量环境的需求成为老城区城市更新的一个重要动因。 1 城市更新现状 1.1 城市更新概念 城市更新就是将老化了的城市区域和建筑景观作有计划、有效性改善，使其成为现代化 都市实体。城市更新是在19世纪五六十年代以一种运动形式兴起于欧美国家，二战以后，西 方工业化国家中一方面面临城市结构性衰退、功能性衰退和物质性老化趋势，一方面又面临 着过度城市化引起的社会经济问题，他们纷纷制定城市更新政策以振兴中心城区的经济，改 善城区环境，促使中上层居民返回市区，重新繁荣城市。20世纪后期，城市更新和社区建设 与可持续发展等理论相融合，从运动转向理性的、渐进性的开发重建，其更新内容和方式又 出现了新的变化。 从横向看，城市更新是对城市功能、布局、产业结构、土地利用进行调整和优化；从纵 向看，城市更新是一个持久、永不间断的历史演化过程；从内容来看，城市更新包括对旧城 的保护、修复、改建、更新等多层次的内容；从社会角度看，城市更新是城市建设中最错综 复杂，涉及面最广，政策性强的社会问题。城市更新是城市化发展到一定阶段的产物，也是 城市现代化的起点性标志和动力，不论在已经城市化了的国家和地区，还是对于正在加速城3 市化、城市现代化的国家和地区，它都有着积极的改进社会形态、改善人居环境、提高人民 生活质量的意义。 我国学者李艳玲对城市更新提出如下概念：城市更新是对城市的衰败地区进行重新规划， 通过保护、修缮、拆迁或重建，来改变城市中产业和人口的地域分布，并使城市的物质环境 现代化满足经济和社会发展的需求。韩国学者Seong-KyuHa也认为相对于过去单纯的经济手 段，当前的城市更新包括更多的内容，它不仅指对某地区的物理性的更新，还包括调整和完 善当地的所有权、城市管理，以及当地居民的社会经济福利。城市从诞生之日起，其不断发 展的过程就是不断更新的过程，因此可以说城市更新伴随城市发展的全过程。 1.2 老城区城市更新概况 1.2.1 老城区城市更新范围 在淄博市张店老城区改造与控制规划中定义老城区是指东起张东铁路线，西至世纪 路，南起昌国路，北至中润大道，面积约32平方公里的区域。 图1 淄博市张店老城区建筑质量评价图 资料来源：淄博市张店老城区改造与控制规划4 从图1可以看出，1975年以前建设至今尚未进行改造的建筑主要分布在老城区的东南部， 即西四路以东，华光路以南的区域，这一区域内1975年以前的建筑主要分布在化工企业厂区 及附属住宅区、洪沟村等城中村以及早期发展的商业区；老城区西南部，西四路以西、华光 路以南区域的建筑大多建于1975年以后；老城区北部，华光路以北区域内建筑大部分建于 1990年代之后。因此本文研究范围为老城区32平方公里，研究的重点区域为老城区西南部， 即西四路以东、华光路以南的区域。 1.2.2 淄博市城市更新的阶段判断 从城市发展特征来看，淄博目前以发展工业为主，属于以重工业为主的粗放式增长方式， 处于工业化中期阶段，产业结构转型初期，仍未达到城市发展的工业化高级阶段。 现状城市更新符合一般城市在工业化中期阶段出现的小规模改造、拆除重建、综合整治 等旧城改造特征，同时，注重城市环境的改善和经济的发展。 根据淄博市城市总体规划（2006-2020） 对淄博市的城市发展动力分析，淄博目前正 处于以资源、交通引导以及大型设施引导的空间发散扩张趋势。 综上分析，淄博市目前的发展特征是以经济增长速度和发展规模为主，正处于高速城市 化发展阶段，城市更新的目标、内容相应呈现出城市更新、改造初级阶段的特征，并逐步向 中级阶段过渡，即更新过程注重经济效益和环境效益，如何为老城区注入新的发展动力、改 善地区环境是现阶段考虑的主要问题，但关注的重点不断向公共领域（社会福利、文化事业 等）拓展。 1.3 老城区城市更新现状 从20世纪50年代起，张店便开始旧城改造，城市面貌日新月异。1961年，淄博市政府 迁至张店，城市建设更是迈出了新的步伐。近年来，随着旧居住区、旧工矿区、城中村的改 造、老旧商住区的改造，老城区城市更新正在大刀阔斧的开展着。 随着城市“做大做强做美做畅中心城区”和“碧水蓝天”工程等一系列跨越式发展举措 的启动，城市建设速度和城市化进程明显加快。一批基础设施建设、河流改造、旧城改造项 目也在这一时期推进实施，取得了较好的成效。目前，张店老城区城市更新项目基本可以分 为以下几类。 1.3.1 重点工程带动的城市更新 为改善城区的城市景观风貌，近期主要开展的河流改造工程（猪龙河、玉龙河河道及景 观改造） 、沿主要城市道路街道（人民路、中心路、华光路、步行街等）立面及环境整治、绿5 地及开敞空间建设等项目，此类项目主要由政府投资并组织实施，覆盖范围广，在短期内有 效地提升了城市形象。 1.3.2 国家政策的实施带动的城市更新 2009年2月，张店区城市旧居住区、老旧工矿区和城中村（简称“两区一村” ）整治改 造方案出台，对张店区有较高商业开发价值的地块，采用拆迁安置与商业开发形式，通过房 地产综合开发的方式进行拆迁改造；对不具备开发条件的旧居住区，从提升住房使用功能等 方面进行整治修缮。 经济适用房和廉租房的建设也大多位于老城区，多利用原有工业用地，如阳光馨城、金 乔小区北区、恒丰园、恒嘉园、锦泰园等。 图2 张店区两区一村主要改造项目分布情况 1.3.3 房地产开发为主导的城市更新 房地产开发为主导的城市更新，主要是城市用地效益最大化带动的城市更新。但我们必6 须清醒的认识到，房地产开发的趋利性是根本的，房地产项目的市场开拓可能改变社区结构。 目前老城区，房地产开发像东城华府小区这样大规模开发的比较少，主要以小规模用地开发 为主，在缺乏大量的政府资助和津贴的情况下，大容积率的开发成为主要方式。通过分析老 城区内现有不同建设年代建筑的分布情况，结合对区域的基础设施、公共服务设施、交通条 件、生态环境的分析，老城区的东南部是现状与未来发展矛盾最突出的区域。从图3可以看 出，区域内改建项目主要集中在中心路、柳泉路、共青团路、新村路等主要干道沿线及主要 道路交叉口。 图3 2005年以后老城区东南部主要改建项目分布情况 1.4 现阶段老城区城市更新特点 1.4.1 城市更新用地功能特征商住、商业、居住 为主 老城区的土地再开发是对土地进行投资、改造和建设的过程，以经济增长为着眼点，通 过移植更高效率的生产、生活方式，促进土地利用的科学化，反映了不同时期的不同社会、7 经济活动所需求的不同资源在空间上的合理配置。由于空间的有限性和唯一性，不可能满足 所有的需求，加上不同的社会、经济活动对空间资源的需求和依赖程度不同，使得不同时期 老城区土地再开发的主要用途随着时间变化呈现不同的特征。从图3可以看出，现阶段淄博 市老城区城市更新项目类别存在以下特征： 1.4.1.1 用地更新主要以商住、商业用地的再开发为主 商住、商业用地的开发不仅为淄博市老城区带来城市面貌的改善，而且更是对老城区功 能的提升。商住、商业用地的再开发在中心路、柳泉路、新村路等主要道路沿线表现最为明 显。 1.4.1.2 居住用地的开发逐步兴起 随着房地产业的飞速的发展，大片新的居住区被开发，规模化居住区不断落成，这一趋 势在2005年后较为明显，主要是外迁的工业企业用地为住宅开发供应了用地，从而改善了老 城区的居住质量。居住用地的开发主要结合原有工业企业的破产、搬迁、改造进行的，如淄 博牵引电机厂、红卫电机厂在原有用地均于近期得到再开发。 1.4.2 城市更新空间格局特征商业价值决定城市更新的空间格局 区位良好地段点状优先开发。当前，以市场经济为主导的城市建设中，城市更新地区主 要集中在商业人流旺区以及更新难度相对较低的区域，在城市中具有商业区位、交通区位和 景观区位等地段成为房地产商争夺的对象；街区的内部和其他区位较差地段则没有得到合理 的更新，剩下的大部分都是商业开发条件较差难以更新的地区，如位于街坊内部的地块等， 对商业性房地产投资的吸引力较差，可能导致老城区整体的失衡。 从图3可以看出，近年来用地更新项目主要集中于沿中心路、共青团路、新村路两侧区 域，而东二路、东三路、西二路、太平路两侧等区域则相对分布较少。 1.4.3 城市更新方式特征以散点式、表皮化开发的更新方式为主 1.4.3.1 以小幅宗地、临街一层皮式开发为主要更新方式 由于开发商需要考虑控制成本，导致出现了“剥皮式”的更新方式高楼大厦的后面 分布着低矮、破旧房屋，因此出现更新方式与旧城更新目的的矛盾。小面积、高强度的开发 模式与城市主要道路改造工程相结合，常常突破规划控制，在单位面积上增加土地的使用强 度，追求开发的高密度、高容量，不惜以牺牲城市的整体社会利益和环境利益，取得小范围 地块的高收益。这种大容积率的小规模用地的开发将加剧老城区公共空间不足、交通拥挤等 问题。8 沿街新建建筑与内部原有破旧建筑形成鲜明对比 1.4.3.2 块状与小幅并进的整体开发的方式逐步增加 随着城区内大量工业企业的搬迁，促进了城市更新上规模。成片更新，能够有效规避短 期开发的行为，减少市场行为的“死角”开发，提升更新地区的品味和开发档次，更易形成 规模效应提升城市整体形象。东城华府就是一个规模开发的典型。 2 新一轮城市更新重点 2.1 工业企业外迁 老城区区内张钢、新华制药、东大化工、大成农药等污染企业的外迁，选择合理的更新 方式，对企业用地进行整改、开发，不仅能够有效改善老城区的人居环境，同时客观上引发 了老城区的空间增长，为城市提供了新的发展空间，成为老城区城市更新的动力之一。 2.2 新区建设带来的职能疏解 由于新区建设水平高，居住环境优美，配套设施不断完善，随着各类市级公共服务设施 的建设落成，市级行政、文化、体育等职能将从老城区转移至新区，新老城区的差异将逐步 拉大，中高收入群体将逐步向新区迁移，原有老城区承担这些的职能的用地和设施将面临更 新，如果不及时探讨更新方案，一方面造成城市用地、基础设施资源的极大浪费，另一方面， 可能使得老城区逐步成为低收入居民的居住地，并逐步走向衰退。 3 老城区城市更新策略 为完善城市功能、优化社会结构、提升环境质量，提出以下几个老城区城市更新策略。 3.1 探索可持续发展的城市更新模式 对老城区而言，现阶段处于城市更新的初级阶段，逐步向中级阶段过渡和发展，但大型 企业的搬迁和新区发展过程中对老城区的触动等因素，促使老城区的城市更新成为城市建设 中需要高度重视的任务之