首套房贷款 一：贷款银行：货比三家 “伟嘉安捷”指出，在首套房贷款七折利率不复存在的大环境下，针对不同的借款人， 各家银行还是略有差别的。如是银行认定的本行优质客户，如贵宾卡、白金卡、VIP或是 对该行有特别贡献的借款人，且个人征信记录良好，是可以酌情给予下浮25%的利率优惠。 二：公积金贷款：合理利用 对于有条件的首套房借款人，要达到省钱目的尽量选择公积金贷款。公积金贷款3.87%的 利率比同期商业贷款七折还要低。在贷款额度上，公积金最高80万的贷款上限基本上可以 满足首套房客户的贷款需求；在放款时间上，公积金贷款也有所提速，首套房借款人是可 以放心选择的。 三：还款方式：各取所需 目前常见的还款方式有等额本息和等额本金。等额本息每月还款额固定，还款压力较 小，但总的利息支出相对较多，适合收入稳定者；等额本金每月还款额递减，前期还款压 力较大，但总的利息支出相对较少适合当前收入较高，日后收入可能减少的人群。此外， 还有“双周供”、“气球贷”等特色还款方式，借款人可以根据自身情况选择适合自己的 还款方式。 四：个人征信：时刻维护 除了以上三点外，“伟嘉安捷”还提醒借款人要维护好个人征信。不要无节制办理信 用卡，避免因为信用卡逾期而导致个人征信上银行“黑名单”。目前各银行在放款时，如 果借款人出现“连三累六”的逾期，很难获得批贷。如果征信记录良好，申请房贷时可以 获得相应利率下浮优惠。 购买二手房 规避三陷阱2010年 09月 12日 15:50法制晚报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条 洪雪 二手房买卖中，多数人是通过中介机构来购房。而随着房价居高不下，目前房屋买卖 一方当事人违约行为增多，“一房二卖”甚至“一房多卖”现象频繁发生。买房人常常成 为受害者，不仅买不到房子，而且还要支付高额的房屋中介费用。 日前，二中院发布警示，提醒买房人在购买二手房时，要注意规避三种“陷阱”。 陷阱1 卖方恶意违约 买方还得掏中介费 现象：在房屋买卖市场中，购房人一般不掌握房源信息，卖房人不掌握购房信息。因 此，大多数的买卖双方选择通过房屋中介公司居间来完成房屋买卖。 中介公司要求买房人与其签订居间合同，这种合同均为中介公司单方提供的格式合同， 合同一般约定由买房人支付中介公司居间费用。 解读：根据我国合同法的规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履 行不影响居间合同的效力。 因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向 购房人索要相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般会败诉。 房子买不到还得出居间费用，买房人常常成为居间合同的受害人。 案例：王某通过链家公司与卖房人李某签订了一份房屋买卖合同，约定王某以每平方 米9000元价格购买一套方庄地区的房子。王某为此交纳了2万元定金。 但定金交纳后，王某再也无法与李某联系上。 后链家公司告知王某，称李某又以每平方米13000元的价格将房子卖给了他人，并给 对方办理了产权过户登记。 当王某觉得上当受骗准备与链家讨个说法时，却接到法院的传票。链家公司将王某告 上法庭，要求王某给付居间费12万元。后法院判决王某给付链家公司12万元。 陷阱2 “一房二卖” 买方目的落空 现象：房屋出卖方与买房人订立房屋买卖合同后，由于房价上涨较快，与原来出卖价 格相比，二者间的差价有时多达几十万元。 在巨大利益的诱惑下，卖房人往往选择违约不履行原合同，而将其房屋卖给出价较高 的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现 象。 解读：根据相关法律法规，当卖房人将房屋产权过户给第三方后，原买房人无法再获 得该房屋的所有权，即使买房人已交纳了购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的 合同违约责任，要求退还购房款。 这势必给买房人造成重大的财产损失。 陷阱3 签佣金确认书 中介逃责任 现象：房屋中介公司在与买房人签订居间合同时，同时会要求买房人签订一份佣金 确认书。 佣金确认书的内容一般为：“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。 解读：在法律上，居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”。签订佣金确认书， 表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有居间义务。 因对法律概念不熟悉，且基于对中介公司的一种信任，买房人一般没有认真考虑就签 字了。一旦日后卖房人出现违约，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。 法院建议 1.买房人在与中介公司签订居间合同时，一定要求中介公司出示卖房人的房屋产权证 原证，以保证拟购买的房屋是真实存在的。2.在与中介公司签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为 中介公司的居间义务。谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。 3.买房人一般尽量避免与中介公司签订佣金确认书。 即使签订佣金确认书，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后，将产权过 户作为佣金支付的前提条件。 房奴巧选房贷可少奋斗十年 很多时候，一个恰到好处的选择可以节省大笔的购房费用，而一个错误的选择则会让 资金流失于无形之中。 两种还贷法相差数万元 李先生向记者讲述了他的窝火事：还4个月的房贷后，发现一位朋友和自己贷款额度 相似、年限相同，但是总体还贷利息却相差近3万元！原因在于他们采用了不同的还贷方 式。李先生用的是等额本息还款法，而他的朋友用的是等额本金还款法。 更让他窝火的是，此前他只知道有等额本息一种还贷法，“当时，银行工作人员只是 拿出厚厚的合同，指点我填这填那，我根本没注意到合同上还有另外一种还款方法可供选 择，银行工作人员也没提及。现在知道了，但是合同已经白纸黑字，只有认了。”李先生 对此很生气。 部分银行的等额本息“情结” 记者以贷款购房者的身份暗访了几家银行，发现有些银行在介绍还贷方式时，只向客 户介绍等额本息还款法。在被问及等额本金法时，银行表示有此种方式，但是称其计算方 法复杂，不常用。记者询问两种方法哪种合算，得到的答复是“差不了多少”。银行对此有自己的说法：第一，两种方法之所以会产生利息差，是客户占用银行资金 数量的不同所致。等额本息法每月偿还银行本金较少，产生的利息就较多；等额本金法初 期每月偿还银行本金较多，自然产生的利息就较少，因此银行并不能从中占到便宜，没有 故意隐瞒等额本金法的必要。第二，等额本金法计算方法复杂，客户不易理解，而且其初 期还款额较高，不适用于普通百姓，因此普遍采用等额本息法。 很多人认为，话虽如此，贷款人有选择用哪种还贷方式的权利，还是应该让他们了解 详情，自己做主。 慧选房贷，房奴减压 相信许多贷款人与李先生有相似的遭遇，发现别人比自己还的利息少，觉得自己“吃 亏”了。贷款人总是在纠结等额本息法和等额本金法，到底哪个划算。 以100万元20年期(基准利率5.94%计算)的房贷为例，采用等额本息还款法，每月要 还款7129.74元，还款总额为171.113745万元，所产生的利息超过71万元。但如果采取 等额本金还款法，首月还款9116.67元，第二个月还款9096.04元，还款总额为159.6475 万元，支付利息款59.6475万元。两者相比，等额本金法比等额本息法节省利息超过11万 元。 等额本息法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每 个月中。特点是前期还款压力较小，每月所偿还的金额相同，对借款人来说操作较简单， 但是占用银行资金时间长，还款总利息较高。等额本息法适合收入处于稳定状态，经济条 件不允许前期投入过大的家庭或个人。 等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，贷款利息随本金逐月递减并结清的方法。 总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减，比较适合当前 收入较高、日后收入可能减少的人群。另外，等额本金法前期还款量大，但是贷款人本金 归还得快，适合准备提前还款的人群。 理财专家指出，并非少交利息就意味着等额本金法比等额本息法好，选择何种方式还 贷还要根据自身的经济情况。采用等额本金还款方式，贷款人在开始还贷时，每月负担会 较大些。购房初期，首期房款和相关费用对于许多购房者来说，已经是一笔很大的开销， 如果再采取等额本金法来还贷，压力还是很大的。 一般来说，建议经济压力较大的年轻人采用等额本息法，收入较高有一定积蓄的中年 人采用等额本金法。加息预期强 及时变通省房贷 招数一：不如提前还贷 如果你手头还有余钱，就考虑提前还贷吧。除了将剩下的房贷一次性还清外，还可提 前还一部分贷款，此时大致有3种方式：将剩余贷款保持每月还款额不变(期限缩短)，或 剩余贷款每月还款额减少(还款期限不变)，或将剩余贷款每月还款额减少(还款期限也酌情 缩短)。不过，如果你是理财高手。你的资金有更好的投资渠道，可以获得更高的投资回报， 就没什么必要提前还款。 招数二：改变还款方式 在利率长期保持稳定的情况下，等额本息更好用。但在加息预期之下，采用等额本金 还款，可省不少利息。等额本金还款方式，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出。 据悉，目前大部分银行可以允许贷款者转换还款方式。不过，贷款人在算计省多少利息的 同时，要考虑还款方式是否适合自己。 招数三：巧用“双周供” 所谓“双周供”，就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次，两次扣款的总额 基本相当于原来一次扣款的数额。借款人每月还款负担没有增加很多，但每年共有26个双 周，“双周供”事实上每年要还13个月的贷款，且每月的上、下半月要各还一次贷款。通 过加快每年的还款频率和还款总额，可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。 招数四：固定房贷利率，锁定房贷成本 所谓固定利率房贷，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规 定的固定利率支付利息，锁定房贷成本。结构性固定利率房贷，就更灵活点，它在利率固 定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率固定10年的贷款，可以在贷款的前5年和 后5年执行不同的利率。这要求申请人对货币政策有一个提前和准确的判断。