乌兰浩特欧亚购物中心 可行性研究报告 吉林省石油化工设计研究院 二一一年十一月 编制单位:吉林省石油化工设计研究院 工程咨询资质：乙级 证书编号：工咨乙 10820070011 主管单位负责人：高云春 副院长 高级工程师 项目审核人： 张海云 高级工程师 国家注册咨询工程师 项目负责人： 李 丹 高级工程师 国家注册咨询工程师 经济负责人： 吴文臣 高级工程师 国家注册咨询工程师 参加编制人员： 张海云 高级工程师 国家注册咨询工程师 李 丹 高级工程师 国家注册咨询工程师 吴文臣 高级工程师 国家注册咨询工程师 韩俊松 高级工程师 目 录 第一章 项目基本情况 .1 一、 项目名称 .1 二、 项目位置 .1 三、 项目占地面积 .1 四、 项目现状 .1 五、 项目周边环境 .2 第二章 市场调研与环境分析.2 一、 乌兰浩特市城市概况 .2 二、 乌兰浩特市市场分析与预测 .3 三、 项目建设背景及必要性 .8 四、 片区商业调查 .10 第三章 项目生产规模及建设方案 .12 一、 项目建设规模及期限 .12 二、 项目建设标准 .14 三、 配套设施建设 .17 第四章 项目价值及SWOT分析 .27 一、 项目价值 .27 二、 SWOT分析 .28 第五章 项目定位 .29 一、 整体物业市场定位 .30 二、 商业部分市场定位 .30 第六章 项目整合推广策略 .31 一、 战略方向 .31 二、 战略总纲领 .31 三、 开发战术应用 .32 第七章 项目管理与服务 .34 一、 项目管理及运作模式 .34 二、 销售人员的组织与培训 .35 第八章 项目投资分析与资金来源 .36 一、 项目投资估算编制依据 .36 二、 项目开发的基本数据 .37 三、 项目投资估算 .37 四、 开发建设成本估算 .38 五、 资金来源 .39 第九章 效益分析 .40 一、 经济效益分析 .40 二、 环境效益分析 .40 三、 社会效益分析 .40 第十章 研究结论与建议 .41 一、可行性研究结论41 二、 建议41第一章 项目基本情况 一、 项目名称 乌兰浩特欧亚购物中心 二、 项目位置 本项目地属乌兰浩特市钢铁大街以南，滨河南路以西， 爱国南路以东。 三、 项目占地面积 项目总用地面积 35524.94 万平方米，总建筑面积 94955 平方米。 四、 项目状况 （一） 乌兰浩特欧亚购物中心项目： 该工程占地 35524.94 平方米，建筑面积 94955 平方米，总投资 3.87 亿元。 经营范围：房地产开发及销售、大型超市、金银珠宝、 日用百货、服装鞋帽、家用电器、三 d 影院、儿童乐园、电 玩城、美食广场既休闲娱乐为一体的大型综合商场。 项目建设期限：2013 年至 2014 年。 （二）乌兰浩特市地处地理坐标是：东经 12150至 12220 ，北纬 4555 至 4618 。北部为山地，南部为冲积 平原，东、西、南三面环水，平均海拔 263.6 米，属温带 大陆性季风气候。 年均气温 5.0， 年均降水量 442.6毫米，1 年均日照 2875.8小时，无霜期 134天。 五、 项目周边环境 乌兰浩特市位于大兴安岭南麓， 内蒙古自治区东部， 是兴 安盟的首府，属科尔沁草原腹地。总面积 865.15 平方公里， 建成区面积 23 平方公里。 该地块是西侧是城市的商业区，人口稠密，工业企业集 中；地块隔河东侧是城市新区，新建居住小区连片，行政办 公、重点教育、重点医疗机构众多，可以说，乌兰浩特市爱 国南路地区是一种地理位置和景观环境绝佳的风水宝地，其 开发前景十分看好。 乌兰浩特市爱国路地区以一个以旧居住区和农用地为 主，随着乌兰浩特市改造和旧城拆迁力度进一步加大，城区 不断的扩大，更给该地区域的房地产发展提供新政策支持。 第二章 市场调研与环境分析 一、 乌兰浩特市城市概况 乌兰浩特市原名王爷庙，因清朝第三代札萨克图郡王鄂 齐尔在此建立家庙而得名。1947 年 5 月 1 日，全国第一个少 数民族自治政府 内蒙古自治区人民政府在这里成立。同 年 11 月，王爷庙改称为乌兰浩特市。1949 年 12 月，内蒙古 自治区人民政府西迁。1964 年 7 月，取消市建制，隶属科右 前旗。1980 年 7月 26 日，经国务院批准，恢复了乌兰浩特市2 建制。现为中共兴安盟委、盟行署所在地，是全盟政治、经 济、文化和交通中心。 二、 乌兰浩特市市场分析与预测 （一）乌兰浩特市经济发展状况 2011 年全市地区生产总值为 696644 万元，按可比口 径计算，比上年增长 15.6%。分产业看：第一产业增加值 50598 万元，比上年下降 11.7%；第二产业增加值 331080 万元，比上年增长 22.3%；第三产业增加值 314966万元， 比上年增长 14.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比 重为 7.3%，比上年下降 2.6 个百分点；第二产业增加值占 国内生产总值的比重为 47.5%，比上年上升 3.8个百分点； 第三产业增加值占国内生产总值的比重为 45.2%，比上年 下降 1.2 个百分点。全年居民消费价格总水平低于上年 1.4%，其中：食品价格总水平低于上年 3.9%，医疗保健和 个人用品价格上涨 0.4%，交通和通信价格总水平低于上年 0.3%，居住价格总水平低于上年 1.4%。商品零售价格总水 平低于上年 0.6%。 （二）城市建设规划 乌兰浩特市基础设施完善，经济建设条件优越。 乌兰浩特机场可起降中型客机，已开通至北京、沈阳、 呼和浩特的国内航线；白阿（白城至阿尔山）铁路纵贯市 区南北，有乌兰浩特始发至北京，至长春，松原，至哈尔3 滨，至大连，至天津，至呼和浩特等直达列车，有去往沈 阳、阿尔山、伊尔施的过路列车；北京到呼伦贝尔市加格 达奇的 111 全市 56个嘎查村中 80%通油路。 （三）市场发展现状与前景分析 1. 社会消费品零售总额 ：2010 年乌兰浩特市社会消费 品零售总额约为 341.63 亿元，按照近期年均增长 18，远期 年均增长 15 的增速计算，近期和远期指标分别如下表 4-1 所示。 表 4-1 乌兰浩特市社会消费品零售总额测算表 近期（至 2012 年） 远期（至 2020 年） 预测期 2010 年 指标（亿元） 年均增长 （%） 指标（亿元） 年均增长 （%） 社会消费品 零售总额（亿 元 341.63 513.90 18 1572.03 15 2. 第三产业增加值 2010 年乌兰浩特市 GDP 为 746.83 亿元，第三产业增加值约为 409.60 亿元，取近期年 均增速 15，远期年均增速 13 计算，测算三产增加值的指标 如下表 4-2 所示。 表 4-2 乌兰浩特市第三产业增加值测算表 近期（至 2012 年） 远期（至 2020 年） 预测期 2010 年 指标（亿元） 年均增长 （%） 指标（亿元） 年均增长 （%） 第三产业增 加值（亿元 409.60 541.70 15 1440.08 13 乌兰浩特市网点规划说明(2009-2020 年) 根据年均增速 10， 到 2012 年 GDP 预测值为 1040 亿元，到 2020 年 GDP 预测4 值为 2100 亿元，因此三产增加值对 GDP 的贡献率到 2012 年 达到 74，到 2020 年达到 87。 3. 主要商业网点配套停车场控制指标 根据国内大城市 的商业用地指南相关要求对乌兰浩特市商业网点配套停车场 控制指标要求如下: (1)大型商业网点每 100 平方米建筑面积 设置 1 个标准车位。 (2)大型餐饮每 100 平方米建筑面积设 置 1.5 个标准车位。 (3)专业市场每 100 平方米建筑面积 设置 1-1.2 个标准车位。 (4)其他网点每 100 平方米建筑面 积设置 0.3-0.5 个标准车位。 4. 商业中心是各类商业、金融、办公、娱乐、宾馆等设 施高度聚集地，并具有一定规模的人流和商品流的区域，是 城市商业体系构成的核心组成。 5. 商业中心的设置和规划主要遵循以下原则: （1） 以 城市商业发展现状和城市空间结构为基础， 合理设置； （2） 一 般区域人口达 15 万人时，考虑设置区域商业中心； （3）两 个商业中心的距离宜在 3公里以上； （4）有山体、河流等自 然条件及公路、铁路等基础设施阻隔时，商业中心的设置可 根据具体消费需求设置。 在上述商业中心设置原则的基础上， 针对乌兰浩特城区商业街以