元正评报 字2013 第002 号 辽宁元 正资产评估有限公 司 二 一 三年一 月 五日 辽宁元正资产 评估有限公司 目 录 声明 第1 页 一、资产评估报告书（摘要） 第2 页 二、资产评估报告书（正文） 第4 页 1. 委托方、产权持有者和委托方以外的其他报告使用者 第4 页 2. 评估目的 第6 页 3. 评估对象和评估范围 第7 页 4. 价值类型及其定义 第7 页 5. 评估基准日 第7 页 6. 评估依据 第7 页 7. 评估方法 第9 页 8. 评估程序实施过程和情况 第9 页 9. 评估假设 第11 页 10.评估结论 第11 页 11.特别事项说明 第12 页 12.评估报告使用限制说明 第13 页 13.评估报告日 第13 页 14.注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字 第13 页 辽宁元正资产 评估有限公司 1 注册资 产评估师声明 一 、 我 们 在 执 行 本 评 估 业 务 中 ， 遵 循 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 ， 恪 守独 立 、 客 观 和 公 正 的 原 则 ； 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料 ， 评 估 报 告 陈 述 的 内 容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二 、 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 清 单 由 委 托 方 、 被 评 估 单 位 申 报 并 经 其 签 章 确 认； 所 提 供 资 料 的 真 实 性 、 合 法 性 、 完 整 性 ， 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方的责任。 三 、 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ； 与 相 关当 事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四 、 我 们 已 经 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ； 我们 已 经 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 和 权 属 资 料 给 予 必 要 的 关 注 ， 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验 ， 并 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露 ， 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产 权 手 续 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要求。 五 、 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 、 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定条 件 的 限 制 ， 评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 、 限 定 条件、特 别事项说明及其对评估结论的影响。 大连友谊（集 团）股份有限公司 拟 收购资产 项目 资产评估报告 书 辽宁元正资产 评估有限公司 2 资产评 估报告书摘要 元正评 报字2013 第002 号 大连友谊（集团）股份有限公司 ： 辽宁元正资产评估有限公司 （以下简称“ 本公司 ” ）接受 大连友 谊（集团）股份有 限公司 （以下简称大连友谊股份） 的委托， 根据有关法律、 法规和资产评估准则、 评 估原则， 在充分考虑评估目的、 市场条件、 评估对象自身条件等因素恰当选择价值类 型和评估方法， 按照必 要的评估程序， 对 大连友谊股份 拟 收购辽阳京都商城有限公司 （以下简称京都商城） 的部分 资产在2012 年11 月30 日的市场价值（价值类型）进 行了评估。现将 资产评估报告书 主要内容摘要如下 ： 一 、 评估目的： 本次评估目的是为满足委托方 和其他报告使用者对 大连友谊股份 拟 收 购 资产的合理需求 ， 由注册资产评估师依据相关法律、 法规和资产评估准则， 在履行 必要评估程序后， 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、 估算， 并发 表专业意见。 请委托方 和相关当事方注意， 该资产评估结果不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证， 也不承担有关当事人决策的责任。 建议委托方在参考资产评估 结论的基础上， 结合资 产处置方案及资产处置时资产状 况和市场状况等因素， 进行合 理决策。 二、评估对象：单项资产价值 。 三、评估范围：京都商城申报的 房产及土地使用权 （详见评估明细表） 。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日：2012 年11 月30 日。 六、 评估方法： 评估人 员根据评估对象、 价值类型 、 资产特点和现状以及 资料收集情 况等相关条件， 本次评 估对房产采用收益法进行评估， 对于土地使用权采用市场法和 假设开发法进行评估。 七、 评估结论： 在实施了上述资产评估程序后， 在本报告所揭示的假设前提条件基础 上 ，评估结果如下： 大连友谊（集 团）股份有限公司 拟 收购资产 项目 资产评估报告 书 辽宁元正资产 评估有限公司 3 评 估结 果汇 总表 评估基准日：2012 年 11 月 30 日 被评估单 位： 辽 阳京都 商城 有限公司 金额单位：人民币 万元 序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑 物类合 计 17,423.82 13,594.41 16,449.59 16,449.59 -5.59 21.00 4-6-1 固定资产- 房 屋建筑 物 17,423.82 13,594.41 16,449.59 16,449.59 -5.59 21.00 4-6-2 固定资产- 构 筑物及 其他 辅助设施 0.00 0.00 4-6-3 固定资产- 管 道及沟 槽 0.00 0.00 设备类合 计 4-6-4 固定资产- 机 器设备 类 4-6-5 固定资产- 车辆 0.00 0.00 4-6-6 固定资产- 电 子设备 0.00 0.00 4-6-7 固定资产 土地 516.60 516.60 5,566.50 5,566.50 977.52 977.52 固定资产 合计 17,940.42 14,111.01 22,016.09 22,016.09 22.72 56.02 减：固定 资产减 值准备 固定资产合 计 17,940.42 14,111.01 22,016.09 22,016.09 22.72 56.02 评估结论详细情况见评估明细表 。 八、特别事项说明： 1.本次评估房屋建筑物及土地面积以证载面积为准。 2. 我们委托了大连博合房地产评估有限公司对上述委估房地产进 行了评估， 并出具了 博合房估字20122152 号、博合土估字2012 8361 号评估报告，本评估报告的 评估结论采用了上述评估报告的评估结论。 九 、评估报 告日：2013 年1 月5 日。 十、注册资产评估师签字、盖章、和评估机构盖章 中国注册资产评估师： 中国