青岛中央商务区青岛中央商务区 CBD 规划规划一、简介一、简介 青岛作为中国重要的区域经济中心城市，山东半岛城市群与胶东半岛制造业基地的战略中心城市和核心城市，城市建设以滨海和欧陆城市风格的布局、建筑而闻名。在未来的发展中，青岛对山东半岛及周边地区的辐射、带动作用将更加凸显，势必成为山东省的龙头。 时至今日，中央商务区（CBD）的建设已成为一个城市经济开放程度和经济实力的象征，也是各主要国际性城市最富有活力和现代气息的城市景观，加快中央商务区的建设已成为青岛城市飞跃发展的必然选择。 在此背景下，青岛市政府决定实施青岛中央商务区的建设工作，选址位于青岛市主城区的中心，市北区的东南部，总用地面积共约 3.1 平方公里，其中，中央商务区用地约 2.1 平方公里，外围控制区约 1 平方公里。 本成果描绘了青岛中央商务区规划设计的构想蓝图及设计理念，是在上一轮初步方案的基础之上，依据委托方所提出的青岛中央商务区（初步方案）深化调改意见 ，经进一步深化、完善及调整后所完成的成果。本方案更加符合青岛市的特点及规划区的实际情况，并体现了委托方和专家的意图及构想。 二、设计目标二、设计目标 在尊重青岛市城市总体规划宏观结构和发展目标的基础上，充分研究本规划区的功能定位和发展策略，协调规划区与城市现状及远景功能格局的关系，使 CBD 的建设在尊重青岛传统的基础上能够适应新的历史条件对城市发展的要求。 遵循可持续发展的原则，建立合理的规划结构和功能布局，按照城市发展的总体要求确定开发规模、道路交通体系、用地功能配置、空间布局理念、设施配套以及环境发展目标。 重视对环境的保护与营造，充分发挥该地区的环境资源优势，结合“山、海、城”相互交融的青岛城市特色，以人为本，构筑良好的中央商务区城市形象，形成与自然环境和谐的城市生态环境。 三、展望与主题三、展望与主题 3.1 展望 规划一个具备浓郁现代城市形象和特色的全新标志性地区。 规划一个反映青岛人文传统的门户。 规划一个体验青岛的城市商务能力和特征的乐园。 规划一个与城市协调、重点地段相呼应的现代景观地区。 规划的不仅是一个 CBD，同时也是一个具备综合用途的，充满活力的青岛城市功能区。 CBD 的建设是青岛城市发展的宝贵机遇，将大大增强青岛作为区域经济中心城市的知名度，并成为一个适宜工作、生活和旅游的国际都会， 3.2 主题 我们的设计灵感源自于规划地段位于城市中心的位置和青岛的城市特征，CBD 将与整个青岛市溶为一体，形成以 CBD 为核心的城市中心格局，与其他地区互补、互赢、共生。 将 CBD 规划设计为青岛市的商务之都，展现多层次视野，创造现代之都，动感之都，魅力之都。 四、相关案例借鉴四、相关案例借鉴 根据规划设计目标和主题，我们选取了发展背景与青岛相近的国内外比较成功的商务中心区案例进行分析，总结其经验和特点，并在我们的规划中加以借鉴。 悉尼 巴黎拉德方斯 纽约曼哈顿岛 新加坡 第 3 页 共 29 页伦敦 Canary Wharf 地区 香港中环 分析结论分析结论 通过分析我们认为以上地区都是由贸易及港口运输，逐步发展形成商贸、金融、旅游及文化中心，这与青岛外向型的商贸、港口城市特点相似，其很多经验值得我们借鉴和思考，主要有以下几个方面： 商务办公、商业用途相当集中，高密度，高强度、高楼层，以显示其经济中心地位 拥有一些地标建筑，是城市的景观中心 对外交通网络多元化、立体化及高效率 中心区依赖公共交通疏导人群 商业中心区注重行人的使用 强调滨水滨水区的使用向公众开放 设计多把人工水体及绿地深入商业区中，利用水滨及公园提升地区环境品味及土地价值严格控制水滨及公园绿地周边的建筑高度 五、定位与规模分析五、定位与规模分析 根据以上的经验借鉴，我们从规模、交通模式、开发运作等方面进行了详细比较，同时增加了国内几大城市（北京、上海、广州）与青岛城市主要经济指标，以及城市竞争力的分析，综合确定青岛中央商务区的功能定位与规模。 5.1 功能定位 中央商务区将是青岛市的金融、商贸及文化中心，是青岛现代都会形象的象征，城市活动的焦点。 CBD 定位的级别介于国际区域级和地区级之间。 5.2 规模 根据相关的经验数据，考虑到青岛未来发展各种因素（包括 2008 年奥运会），建议将 CBD 的总建筑规模控制在 650 万平方米以内，其中包括：写字楼约占50%，商业配套占 25%，公寓、住宅及其它用途占 25%。 标志性建筑高度控制在 250 米左右。 六、都市背景六、都市背景 6.1 区位 中国正在成为全球最具有经济活力的地区之一 山东中国东部沿海经济发展的重要地区 青岛 中国东部重要的区域经济中心城市， “一湾” 、 “两翼” 、 “三极”的发展格局，将极大地促进区域经济的发展和城市地位的提升。 中国的一个重要的商业枢纽城市，以海滨和德国城市风格的建筑而闻名。从全国范围而言，青岛是中国著名的旅游乐园，四季分明，气候宜人。结合青岛现有的旅游条件，中央商务区的建设将大大增强青岛作为一个集工作、居住和度假天堂的中心城市的吸引力。 通过海、陆、空三种发达的交通网络而与全国各地相连接，易达度高。 6.2 基地位置 位于青岛市主城区的中心，市北区的东南部，城市南北发展轴线上。基地与其他地区有着便捷的联系，是城市发展空间要素的结合点。 6.3 用地现状 CBD 用地范围：东起福州路，西至山东路、南起延吉路，北至辽阳路,规划面积约 2。1 平方公里。 CBD 外围控制区：四条路外围周边延伸 100 米之内范围，面积约为 1 平方公里。 现状用地以工业、居住、商业、行政办公为主，属高现状混杂地区。 6.4 地形分析 规划区整体呈现东南高西北低的缓坡地形特征，最高点与最低点地势高差第 5 页 共 29 页约 68 米。 6.5 改造与保留 规划拟分期分批拆除大部分现状建筑，保留部分已经建成的大型建筑及公共配套设施，主要包括：市北区政府、青岛图书馆、青岛档案馆、港口医院、家乐福、家世界、欧倍德、现状 22 万伏变电站等。 对于规划区内建成时间较短的居住区，采取近期保留，远期改造的对策。 6.6 现状交通分析 规划区内现已形成了较为系统的道路体系，城市主干道包括：山东路、辽阳路、延吉路、福州路、南京路及敦化路；城市次干道有连云港路及绍兴路；另有大量组团或街坊内支路分布。 依据上层次总体规划，山东路和辽阳路将改造为城市快速路，地铁3、4、5 号线经过规划区，在区内设有站点 3 处。 6.7 机遇与制约 发展机遇 青岛正处于快速发展阶段，城市实力不断提升 青岛对于区域经济的龙头作用愈发凸现 明显的区位交通优势 丰富的城市旅游资源 2008 年奥运会的发展契机 发展制约 属于高现状建成区 中央商务区是城市规划的专业性概念，其含义是一个城市的核心功能区，作为城市或区域的人流、物流、资金流、信息流、文化流的集散地，能够提供高水平、最集中、最高档次的服务。一个规划科学的中央商务区，可以提高城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过中央商务区这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。 早在 1996 年制订的青岛市国民经济和社会发展第九个五年计划和 2010年远景目标纲要中就明确提出，加快第三产业发展，逐步把市南、市北建成贸易、金融、信息综合型的中央商务区。 青岛市总体规划中也明确提出，沿山东路、香港路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的城市主中心,并做为青岛市的中心商务区。 规划理念 1、商务中心区的整体框架延续青岛历史文脉和城市的肌理,形成方格状基本路网结构,并体现于城市中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。 2、突出以行政商务办公为主的功能。设置商务区、商贸区、文化休闲区、餐饮娱乐区、商贸公寓区和混合功能区，避免商务功能过于单一的弊病，强调文化、休闲、娱乐功能与商务功能有机结合。 3、重视生态环境的建设。强调青岛 CBD 内应有尽可能多的公共绿地，并通过绿化带的连接，形成完整的绿化体系。规划公共绿地面积约占总面积的 30%左右，主要包括：休闲公园、沿街及楼前圆后绿化带、海泊河两侧绿化带等，形成多层次的绿色景观。 4、塑造完美的城市形象，高层、超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突出、错落有致的空间形态。 5、建设现代化、立体化的交通体系，创建便捷的交通环境。充分利用地下空间，形成立体化交通系统，建议地下建筑，尤其是核心区的地下一层相互连通，形成地上、地下，人行、车行及停车系统，以缓解该区域的交通压力。 6、建设完善的信息网络设施，构筑统一开放的公用信息平台，为企业和社区信息化建设提供最便利的条件和保障。 市北区山东路（两侧）以东、福州北路以西、延吉路（两侧）以北、辽阳路（两侧）以南，约 2.5 平方公里，是老市中心区范围内难得的可开发土地多的区域。 该区域位于青岛市主城区的中心地带，是承接青岛城区南北以及高科技工业园与老市区的枢纽，区位优势明显，并且交通便利，基础设施条件好。 从规划上看，该区域位于青岛市总体规划确定的“沿山东路城市主中第 7 页 共 29 页心、中央商务区范围内” ，是建设青岛中央商务区的首选区域。 青岛中央商务区的功能定位 1、区域功能定位辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区。 2、城市功能定位中心城区的管理功能、集散功能和服务功能突出，具有吸纳、辐射作用的城市中心区域。 3、经济功能定位建设成为集行政、商务、服务、居住及文化娱乐为一体的国际商务区；成为现代化高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。 青岛中央商务区的功能布局 按照功能定位确定青岛中央商务区主要分为行政商务、外经贸、商贸、金融保险、第三产业及文化休闲娱乐六大功能区域。 行政商务区 主要容纳中央、省外大企业驻青总部。 外经贸功能区 主要建设国内外大型企业的综合办公楼、国外驻青领事馆及国内对外贸易公司的综合办公楼。 商贸功能区 集中为商务区服务的大型商贸设施。商贸功能区规划依托地块内现有的市北家乐福、家世界、欧倍德等大型购物中心，与现有商业设施连接起来，形成一条完整的商贸走廊。 金融功能区 主要容纳国内外金融、保险机构在青岛的设立分支机构服务，主体建筑沿道路两侧布置。 第三产业功能区 主要包括为商务区服务的律师楼、科技研发楼。 休闲娱乐区 根据商务区现状用地情况采用分散布置方式。 积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界 500强企业在商务区内设立管理总部，使青岛中央商务区成为山东半岛乃至环渤海经济圈的经济运行控制中枢之一。 重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的经济增长点。 发展和健全各类中介服务体系。根据商务活动对社会中介服务的需求，在大力发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。 建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。 绿化景观，使整个商务区的绿化系统形成点、线、面相结合的整体。 规划中央商务区实行多层次、多结构的立体化交通网络结构。 地面交通系统采用“棋盘式方格网”的格局。对城市道路，尤其是城市支路，进行深化、细化，在现有道路的基础上进行调整、加密；积极发展地下交通系统；各个功能区的主体建筑之间根据需要通过架空连廊连接，一起构成商务区完整的立体化交通网络。 3、给水 周边市政道路基本敷设了给水管道，管径 DN1200DN500 不等，给水管网比较完善。进一步形成环状管网，以保证供水的安全和可靠。 4、排水区域外排水尽量利用现有污