房屋租房屋租赁赁改造后增添物等改造后增添物等遗遗留留问题问题的法的法 律律规规定定房屋租房屋租赁赁改造后增添物等改造后增添物等遗遗留留问题问题的法律的法律规规定及理定及理论论分析分析 2011年08月19日重要提醒：系统检测到您的帐号可能存在被盗风险，请尽快查看风险提示，并立即修改密码。 | 关闭 网易博客安全提醒：系统检测到您当前密码的安全性较低，为了您的账号安全，建议您适时修改密码 立即修改 | 关闭 风云江月（律师空间）风云江月（律师空间） 做几件可流传的事震古烁今，会几个有见识的人谈文论道。 房屋租赁改造后增添物等遗留问题的法律规定及理论分析房屋租赁改造后增添物等遗留问题的法律规定及理论分析 2011-08-19 10:59:10| 分类： 合同领域| 标签：|字号大中小 订阅 时间：2011-8-19 作者： 张彦存律师 一、法律规定： 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009-9-1 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 合同法1999-10-1 第二百二十三条 【租赁物的改造】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十四条 【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条 【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条 【租赁合同终止后的继续效力】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 关于贯彻执行若干问题的意见（试行）1988-1-26 第86条规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。” 87、有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。 城市房屋租赁管理办法1995-6-1 第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。确需变动的，必须征得出租人同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 第六条 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的； （七）已抵押，未经抵押权人同意的； （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。 第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿； （一）将承租的房屋擅自转租的； （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （四）拖欠租金累计六个月以上的； （五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； （六）租用承租房屋进行违法活动的； （七）故意损坏承租房屋的； （八）法律、法规规定其他可以收回的。 二、理论分析： 对于未经出租人同意，擅自对出租屋进行改、扩建或增添附属物的，出租人有权终止合同，收回房屋。对于改、扩建增添的费用，出租人不予补偿，承租人应将增添的附属物拆除，恢复房屋原状。此过程中给房主造成的损失，承租人应当给予赔偿。如增添物不能拆除，房屋不能恢复原状或拆除后恢复原状花费巨大，造成浪费的，经双方协商，房主可折价补偿承租人合理的费用。另外承租人的改、扩建及增添行为未经有关部门同意属违章建筑的，都应拆除，因此造成的损失，如未经房主同意建的，由承租人承担，并赔偿房主的损失，如经房主同意，则应由双方按过错大小进行分担。 什么是房屋租赁纠纷中的增添物？我国法律法规对此没有明确界定，实践中有学者从建筑装饰装修工程专业角度、从国外的民法添附理论等角度进行探讨，笔者以为我国最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第86条、城市房屋租赁管理办法第23条都使用了“增添”一词，从法律条文的本意来看，“增添物”应当包括装修物和添置物，“增添物”这一概念比“装修物”、“添附物”更为贴切、全面。其中，装修物是指诸如粉刷墙面之类的普通装修以及为了满足特定经营目的（如餐厅、浴室）进行的具有标志性的装修，根据建设部发布的建筑装饰装修管理规定，装修物是安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，附着于房屋不可拆卸；添置物是指安装空调、电梯、家具等设施设备，有些不附着于房屋可以搬移，有些需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。 在民法理论中，附合是指不同所有权人的物相结合成为一物，非经拆毁不能分离，如果要恢复原状则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。附合包括动产与动产的附合和动产与不动产的附合。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权，即由租赁房屋的出租人取得增添物，对承租人予以补偿。但现实纠纷较为复杂，应根据具体情形区别对待。 首先，看出租人和承租人对增添物如何约定。根据“意思自治”原则，合同有约定的从约定。如果没有约定的，根据具体情况再进一步分析，看承租人对租赁房屋进行装修是否征得出租人同意。 其次，承租人是否征得出租人同意、合同是否正常终止又可分为三种情况：（1）如果增添行为征得出租人同意，且合同正常终止，那么可以根据民法通则第132条和最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第86条规定的公平合理原则裁判：增添物能够拆除的，由承租人拆除归自己所有；不能拆除的部分评估后扣除折旧由出租人予以补偿；因装修行为造成房屋受损，承租人应负赔偿责任。双方无过错解除合同的情形也应当适用该原则，如案例七。（2）如果增添行为征得出租人同意，但合同被单方有过错或双方均有过错解除（实践中大量存在），那么可以根据解除原因和各方责任进行裁判。如果造成合同提前解除的原因是承租人单方违约，承租人不能按合同约定的租期享有其装修利益，是其自己的违约行为造成，承租人的这种损失依法应当全部由其自己承担。故出租人取得装潢、装饰物，不须进行补偿。据此，判决承租人给付租金、迁让房屋，租赁房屋内不可移动的装潢、装饰物归出租人所有，不予补偿。（3）如果增添行为并未征得出租人同意，不论合同是否正常终止，均应由擅自增添的承租人自行承担损失。因为未经同意的增添行为是侵权行为，承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。 概括为两句话以“有约从约、无约看过错”为原则，以“公平合理、法院酌情”为补充。 由于我国物权法对添附制度未作规定，民法通则对增添物的处理也没有直接规定，我国合同法第223条、最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第86条、城市房屋租赁管理办法第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则： 1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。 2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。 3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。 （3）合同无效或被撤销，应当根据民法通则第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。 4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。