深圳市特发信息股份有限公司 特发信息科技大厦（特发信息港二期） 可行性研究报告 一、项目基本情况 项目地块编号 T305-0020，面积 5024.3 平方米，位于南山科技园中区，位于特发信息港一期北面，北临北环大道。根据深圳经济特区土地使用权出让合同书（深地合字（ 93） 056 号）， 1993 年深圳市通讯工业股份有限公司取得项目用地使用权，土地使用年限为 50 年，从 1993 年 4 月 19 日至 2043 年 4 月 18 日。2002 年 6 月，公司通过关联交易，从当 时公司第二大股东深圳市通讯工业股份有限公司购得项目地块使用权，交易得到深圳规划与国土资源局同意，签订了土地出让补充协议，将项目用地使用权变更为公司，土地使用年期与原合同保持一致，已经取得土地使用权证。 项目用地规划指标：建筑容积率 6，建筑覆盖率 34.7%，总建筑面积 39396.58m2。计入容积率地上建筑 25 层，面积 29716.3m2。不计入容积率地下建筑面积 9680.28m2，地下 3 层，配备 178 个停车位。 项目进展情况：目前已经完成可行性研究、设计、预算编制、报建工作。已经具备招标土建施工单位进入施工阶段的条件。 项目工期：预计 2013 年 9 月 1 日开工， 2015 年 11 月 31 日竣工，工期两年零两个月。 二、投资预算及资金来源 特发信息科技大厦投资预算表 序号 项目名称 预算金额（万元） 每平方米单价（元 /） 备注 总建筑面积 39396.58 ，地下 3 层，地上 25 层，高度约 100 米 项目总投资额 25190.00 6394.05 一 建设工程其他费 4415.00 1120.67 1 土地费 1970.00 500.05 2 勘察、设计、审查费 350.00 88.84 3 造价咨询费（预结算） 100.00 25.38 4 招标费（代理、交易） 60.00 15.23 5 质量安全监督费 50.00 12.69 6 墙改、水泥基金 60.00 15.23 7 工程保险费 50.00 12.69 8 工程监理费 390.00 98.99 9 工程检验、监测、查丈费 120.00 30.46 10 顾问咨询费 50.00 12.69 11 管理费 1000.00 253.83 12 三通一平 80.00 20.31 13 施工临时用地租金 135.00 34.27 二 建筑安装工程费 19275.00 4892.63 1 建筑工程费 13070.00 3317.60 1.1 土石方及基坑支护费 1000.00 253.83 1.2 桩基础工程费 1050.00 266.52 1.3 主体结构工程费 5800.00 1472.23 1.4 一次装饰装修费 4300.00 1091.48 1.5 室外工 程费 120.00 30.46 1.6 景观绿化费 300.00 76.15 1.7 大堂二次装修费 500.00 126.92 2 安装工程费 5145.00 1305.97 2.1 给排水工程费 350.00 88.84 2.2 电气工程费 1280.00 324.91 2.3 消防工程 700.00 177.68 2.4 空调工程 1700.00 431.52 2.5 智能系统工程 350.00 88.84 2.6 电梯工程 400.00 101.53 2.7 发电机及环保费 65.00 16.50 2.8 室外高压电缆费 300.00 76.15 3 暂列金 700.00 177.68 建安（ 1+2） *4% 4 优质优价奖 360.00 91.38 建安（ 1+2） *2% 三 建设期利息 1500.00 380.75 项目总预算 25190 万元（含建设期利息暂估 1500 万元），计划公司以自有资金投入 11190 万元，银行项目贷款 14000 万元。 三、市场调研分析及项 目定位 1、区位状况 通过对深圳特别是科技园片区写字楼、科研办公综合楼市场供求情况的调研分析，求证项目的可行性及定位。项目地块所处的科技园中区，物业分布较为混乱，新旧物业混杂，随着高新区日益繁荣和成熟，基于后续发展优势和自身区位等优势，在产业发展的带动下，区内物业价值仍将具备上升空间。科技园中区已经逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程、新一代信息技术为主的高新技术产业密集区。未来科研办公物业供应量有所增长，但需求也非常旺盛，平均出租率达九成以上，特发信息港一期园区的出租率高于 95%。 2、供求市场分析 科技园中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求旺身导致近年来新建一些研发写字楼，旧办公和厂房纷纷改造，成为市场补充者。新建研发写字楼有一半以上是自用，用于出租的租金均价 100 元/ 月左右，且出租率均超过 90%。 特发信息港附近，刚刚落成对外招租的科兴科学园，对外招租的起价为 100 元/ 平方米，中区办公和工业物业供应量有不断上升趋势，虽然导致本项目将面临市场竞争加剧，但区位的不断成熟，需求也持续提升，呈现供应需求两旺的局面。 目前，科技园内办公物业依照南区、中区、北区依次下降，中区的办公物业租金水平在 65-120 元/m 2.月（全包），因位置、档次、服务不同形成了租金梯度。中区的高科技厂房租金水平在 6090 元/m 2.月（全包），尽管供应量较大，但出租率高企，均超过 90%，多数出租率达 95%-100%。 3、市场未来趋势 未来科技园区包括中区，办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持租赁市场的活跃度。对中高端、间隔自如办公物业产品需求将进一步扩大。 4、项目定位 根据市场需求分析，结合项目所处位置，加之深圳高新区科技工贸和信息化委员会将特发信息港定位为“新一代信息技术专业园”已经形成良好的产业集聚效应，本项目定位为“中高端科研办公用楼”。从长期看，该定位符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。 经营模式：小部分物业自用，剩余出租。 四、项目 SWOT 分析 在项目本身和区位环境、市场供求、相邻案例分析的基础上进行本项目的 SWOT 分析，为项目的定位、发展评估、经济预测提供参考 优势（S ） 项目能够形成独立的经营单位，又与特发信息港融为一体共同分享配套服务； 地块通达性较好，北面紧邻北环大道辅道； 项目位于科技园区内，周边已经形成良好的工业特别是高科技产业聚集性 特发信息港一期已经成功投入运营使用，出租率高于 95%，给本项目积累了良好的市场知名度。 劣势（ W） 项目所处区域属科技园中区东部，微观位置相对较偏，周边环境欠佳，多为住宅和旧工业厂房。 除背面紧邻北环大道辅道以外，南面的道路较为狭窄。 机会（ O） 科技园是深圳高新技术产业的重点园区，入住企业逐年增多，发展迅速，集聚效应明显，为项目提供了良好的生存环境和广阔的空间； 市场对科技园区办公及高科技研发物业的需求保持旺盛，为项目提供了有效支撑； 区域及周边已形成便捷的交通网络，具有一定交通优势； 受制于土地资源存量制约，未来科技园区办公及高科技研发物业新增供应量较为有限，为项目发展提供了良好机会。 威胁（ T） 科技园现有办公物业供应量较大，三级租赁市场较为活跃，给项目的发展带来一定的竞争威胁； 整体房地产及政策环境影响市场信心，对办公物业的投资需求将产生一定威胁。 综上所述，项目具备发展办公及高科技研发物业的优势和机会，虽然存在一定劣势，且面临一定市场竞争及威胁，但从现状及发展前景来看，机会大于挑战。 五、项目经济效益评价 （一）经济效益测算的前提和方法 1、租金水平预测 虽然项目有小部分计划自用，为了简洁直观反映项目的经济效益，按照假定全部出租进行经济效益测算。 考虑到项目地处科技园中区，地理位置相对较偏，由于紧临北环达到辅道，具备良好通达性，依照市场调研和保守原则，最终预测项目建成后的租金水平为 90 元/m 2.月。目前办公物业一般三年起租， 3年合同期内租金不变，合同期满后根据市场情况定价或调整价格。故本项目的租金增长也假定 3 年内租金不变， 3 年后以每年 5%的幅度增长。 根据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在 300 元/ 个 .月以上，故确定本项目 178 个车位的租金为 300 元/ 个 .月，租金也假定 3年内不变，3 年后租 金以每年 3%的幅度增长。 2、运营期出租率 计划从 2015 年第四季度开始招租， 2016 年初开始运营。根据科技园区内同类物业运营的一般规律假设科研办公楼的初始运营期为 3年，初始出租率为 70%，每年递增 10%， 2018 年进入稳定运营期后，出租率为 95%；假定车位的初始运营期也为 3 年，初始出租率为 50%，每年递增 10%，2018 年进入稳定运营期后出租率为 80%。 3、经营税金及附加测算 出租税金及附加：根据税务法规和规定，深圳市出租物业的主要税费为营业税（出租收益的 5%），教育费附加（营业税的 5%），城市建设维护 税（营业税的 7%），印花税（出租收益的 0.1%）、房产税（租金收益的 12%），地块土地使用税每年 5 万元。 4、出租运营成本 包括维修费用（预估前 8 年为建安成本的 0.5%/年，其后为建安成本的 1%/年）、代理营销费（租金收入的 1%）、管理费（租金收入的7%）。 5、折旧 在土地使用期限内折旧完毕，自 2016 年 1 月竣工投入运营至 2043年 4 月止，共计 27 年又 4 个月。残值定为总成本的 5%。 6、财务费用 贷款利率按照人民银行现行五年期以上贷款基准利率年 6.55%计。测算还款方式：项目投入使用后，还款方式采用按年资 金余款迅速偿还的方式，未考虑不可预计的因素，由于周期较长，也未考虑利率变化。 7、所得税 按照目前公司现行的所得税率 15%计。 8、基准收益率和折现率 考虑深圳市办公类物业的收益率为 8%，目前是基于所有物业经营方式均为出租来进行收益测算的，按照深圳市出租物业的一般规律，取其基准收益率为 8%。 设定本项目净转售的折现率也为 8%。 9、收益计算期和净转售收入 关于投资利润率的计算，项目收益计算期为开始运营 2016 年初至2033 年底，即 18 年。2033 年底至土地年限届满的 2043 年 4 月份，采取以 2033 年底的项目 净转售收入计算。 净转售收入相关说明：对项目 2033 年底至 2043 年 4 月的收益采用预测未来收益，然后将其折算到计算期末（ 2033 年底）的价值来求取的方法获得。即首先假设项目未来租金纯收益稳定，保持 2033年底的水平，运用收益法计算项目稳定收益下的价值，然后按照 8%的折现率折现到 2033 年底，净转售收入即为折现值。 （二）经济效益测算及评价 项目利润估算表 序号 项 目 计算路径及公式 金额（万元） （ 1） 出租收入 收入计算期收入加净转售收入 106242.94 计算期收入 76812.81 净转售收入 29430.13 （ 2） 开发全成本 25190 （ 3） 出租税金及附加 13621.75 （ 4） 出租经营成本 8756.46 （ 5） 经营期财务费