东海岸东海岸蓝色蓝色公寓公寓 会所会所经营管理方案经营管理方案一、一、 蓝色会所的经营思路蓝色会所的经营思路二、二、 蓝色会所人员架构及编制岗位说明蓝色会所人员架构及编制岗位说明三、三、 会所部分经营测算会所部分经营测算四、四、 蓝色会所客房经营测算蓝色会所客房经营测算五、五、 客房及会所整体经营测算客房及会所整体经营测算六、六、 会所服务项目收费标准会所服务项目收费标准七、七、 蓝色会所客房价格及折扣蓝色会所客房价格及折扣八、八、 蓝色会所管理权限蓝色会所管理权限九、九、 蓝色会所营销广告费用预算蓝色会所营销广告费用预算十、十、 蓝色会所餐饮配套解决方案蓝色会所餐饮配套解决方案十一、十一、 蓝色会所开办费预算蓝色会所开办费预算十二、十二、 蓝色会所代租管协议文本蓝色会所代租管协议文本深圳万科会所公司筹备组深圳万科会所公司筹备组20042004 年年 6 6 月月 3 3 日日运营测算运营测算一、一、东海岸蓝色会所经营思路。东海岸蓝色会所经营思路。根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风情海岸度假、会议公寓会所。会议公寓会所。目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。客源比例分析：客源比例分析：*商务客源（会议、培训）25%*旅行社、订房公司客源 25%*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15%*万科业主客源（深圳、华南区、全国）25%*其他散客 10%会所经营定位会所经营定位：工以中档次为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸业主、公寓住客、专业教练培训班的学员为主要客源。二、二、一一、东海岸东海岸蓝色蓝色公寓、公寓、会所人员编制一览表会所人员编制一览表人员编制：26 人（兼职 1 人）筹备期间将根据进度安排人员到岗时间。会所主办 1 人销售主办 1 人客房主办 1 人会所服 务员 2 人前台服 务员 6 人销售代 表 1 人客房服 务员 10 人工程万 能工 1 人出纳 1 人酒店经理 1 人救生员 1 人人员编制岗位说明人员编制岗位说明酒店经理（酒店经理（1 1 人）人）财务（财务（1 1 人）营销主管（人）营销主管（2 2 人）前台主管（人）前台主管（1 1 人）客房主管（人）客房主管（1 1 人）人）会所服务员会所服务员 礼宾员礼宾员 前台服务员前台服务员 客房服务员客房服务员（2 2 人）人） （2 2 人）人） （6 6 人）人） （1010 人）人）岗位名称岗位名称人数人数岗位说明岗位说明酒店经理酒店经理1公寓会所全盘统筹管理公寓会所全盘统筹管理前台兼会所主前台兼会所主办办管管1主要负责前台接待处、收银处管理，兼管会所全主要负责前台接待处、收银处管理，兼管会所全盘日常管理盘日常管理客房主客房主办办管管1客房全盘日常管理客房全盘日常管理销售主管销售主管办办/代表代表2负责公寓会所客源开拓，对外推广负责公寓会所客源开拓，对外推广财务人员财务人员1会计与公司共享、出纳会计与公司共享、出纳 1 人人前台服务人员前台服务人员6公寓公寓 24 小时营业接待员、收银员三班倒，早中小时营业接待员、收银员三班倒，早中班各班各 2 人，晚班人，晚班 1 人，替班人，替班 1 人人,共共 6 人人客房服务员客房服务员10按公寓按公寓 80 套房计算三班倒，早班套房计算三班倒，早班 5 人（每人清人（每人清洁工作量洁工作量 12 间房）间房） ，中班，中班 2 人每人负责人每人负责 40 间房间房维护性保洁，为客人提供代办服务，做好来访登维护性保洁，为客人提供代办服务，做好来访登记，晚班记，晚班 1 人为客人提供代班服务，整理工作间，人为客人提供代班服务，整理工作间，巡查客房安全，巡查客房安全，2 人替班，共人替班，共 10 人。人。会所服务员会所服务员2最低编制，超出人员与管理处共享最低编制，超出人员与管理处共享救生员救生员1与管理处共享与管理处共享工程万能工工程万能工1会所、公寓的日常维修保养工作会所、公寓的日常维修保养工作合计合计264三三二二、 、会所运行成本测算会所运行成本测算数量人均月工资成本人均年度隐形成本人均年总成本年度总成本备注一、人工成一、人工成本本2 人40616会所主管酒店主管兼任会所服务员2 人1213.005758.0020308.0040616最低编制，增加人工与管理处共享救生员与管理处共享会所接待、收银员与酒店共享月度总成本年度总成本二、行政办二、行政办公费用公费用1000.001000.0012000.0012000.00三、物料耗三、物料耗费费5000.005000.0060000.0060000.00低置易耗品1000.0012000.00饮品成本3000.0036000.00食品成本1000.0012000.00四、营销成四、营销成本本1000.001000.0012000.0012000.00五、开办费摊五、开办费摊销销3333.003333.0040000.0040000.00开办费按 20万分 5 年摊销六、营业税六、营业税金金1329.001329.0015943.0015943.00七、电费七、电费30124.0030124.00361492.00361492.00八、水费八、水费1348.001348.0016170.0016170.00九、总成本九、总成本46502.0046502.00558021.00558021.00会所收入测算会所收入测算:篮球馆篮球馆:500/场场*5 场场/月月=2500 元元羽毛球馆羽毛球馆:30 元元/小时小时*53 小时小时/天天*30 天天=452700 元元兵乓球兵乓球:20 元元/小时小时*6 小时小时/天天*30 天天=3600 元元泳池泳池:15 元元/人次人次*5*30/天天=2250 元元棋牌棋牌:25 元元/小时小时*86 小时小时/天天*30 天天=604500 元元会议室会议室:1000 元元/天天*10 天天=10000 元元月总收入月总收入:2:2888855555050 元元 年总收入年总收入:3:34 40 06 62 26 60000 元元月总收入月总收入- -月总成本月总成本=2=28888555550-46502=-50-46502=-1761762092095252 元元年总收入年总收入- -年总成本年总成本=3=346246206606600-558021=-200-558021=-21181185145142121元元经过测算分析会所每月亏损经过测算分析会所每月亏损 17652176522095220952 元，每年亏元，每年亏损损 2 211821118215142151421 元。元。四四三三、客房客房公寓公寓运行成本测算（预期运行成本测算（预期 8080 套房）套房）月总收入年总收入备注预测总收入预测总收入 ( (不含杂项收不含杂项收 入入) )420420288288000.00000.005040504034563456000.00000.00假设年平均房 价 25200 元， 入住率 760% 地产 16 间房 收入84084057657600.0000.0010080100806912691200.0000.00总成本总成本1 141647416473178331783. . 00001 1699769699769581401581401. . 0000数量 人均月工资人均年度隐形 成本人均年度 总成本年总成本一、人工成本2436 32 人775289.001、管理人员6 人371135.00酒店经理/主任 1 人7922.0023285.00118345118345.00前台主管/主办 1 人3821.006938.005278552785.00客房主管/主办 1 人3821.006938.005278552785.00营销主管 /职工 2 人3283.007820.004722194442.00财务/出纳1 人3820.006938.005277852778.00会计、出纳 各 1 名，会计 与公司会计共 享2、其他人员18 人23200.00404154.00前台服务员6 人1403.005623.0022453134718.00工程万能工前台 行李生12 人28061403.005623.002245344906.00客房服务人员 10 人1403.005623.0022453224530.00 二、行政办公 费用2000.0024000.00三、日常维护 成本43200.00518400.00四、营销成本52000.006024000.00此项费用偏低？五、开办费摊销5000.0060000.00六、营业税金2184014976.0 0262080179712.0 0利润利润278352278352156216156216 .00.003340231334023118745991874599 .00.00总收入-总成本返还业主租金235200135360 .0028224001624320 .00总收入-地产 16 间房收入- 拥金-客房服务 费按 10%佣金收入3360023040.0 0403200276480.0 0(总收入-地产收入)*10%客房服务费672072000.00806400864000.0 0纯利润纯利润43152431522085620856.0.0 0 0517831517831250272250272.0.0 0 0 对上表分析得知，公寓预期每月赢利对上表分析得知，公寓预期每月赢利 4315220856 元，元，每年赢利每年赢利 517831250272 元（地产元（地产 16 间房未返利，杂间房未返利，杂项收入未计算在内）项收入未计算在内） 。问题：问题：上表中人数总额就应为上表中人数总额就应为 24 人，见红字。人，见红字。酒店的营销成本（营销人员工资和营销费用之和）占酒店的营销成本（营销人员工资和营销费用之和）占酒店运营成本不到酒店运营成本不到 10%，是否偏低。，是否偏低。返还业主佣金计算有误，全年金额应为返还业主佣金计算有误，全年金额应为 1797120 元元（相当于每房每月可分得租金（相当于每房每月可分得租金 2340 元）元） 。地产的客房不需返回租金吗？如需返回，亏损将会更地产的客房不需返回租金吗？如需返回，亏损将会更大！大！税金支付是否应该由业主来承担？酒店经营的定位，我想应该至少保证管理方减去所有的成本开支后，还能有 10%的管理佣金收入。另：会所如此精简的人员，居然还有亏损，是否收入的测算数据有问题？五五四四、蓝色蓝色公寓、公寓、会所整体盈亏计算会所整体盈亏计算月盈亏月盈亏:431522085617620952=25500-96 元元年盈亏年盈亏:517831250272-211851421=306010 元元-1149结论：公寓、会所整体每月结论：公寓、会所整体每月赢利赢利 25500 亏损亏损 96 元，元，每年每年赢利赢利 306010 亏损亏损 1149 元。元。六六六六、会所会所服务项目收费标准：服务项目收费标准：会议中心会议中心场地规格场地规格雅兰酒店雅兰酒店景明达酒店景明达酒店东海岸会所东海岸会所1010 人人2020 人人15001500 元元/ /天天700700 元元/ /天天800800 元元/ /天天2020 人人4040 人人20002000 元元/