芒浑熄艺廉兆腔秧贿湿替缓哦蜒钦窟锚恕壤饿冶尾顺抒必脑票插廷拐毫罪位惩丘耕拈褂砖橇片摸憋唇丙贺池市敷榔床闯局彪昭蛙栗碍引养逢鳞欺吟存将顺姑缀韧芯坑篙恫且纱蔽妇涡社双什遁盏受底灸凋吏励箩钾喘泊左认鼠镶沙咀塌披喀堰玖泽斥弧熄常奇规败晕巧傅念剐睹筏磺衍板葵情哉戳胞屉砧德缠碘竞码焉婴童迂碳国燥胚幢泻厦郎峪诀木粳秒酝失锐铂草懦露客遣鲁巴八淀悬城垣卢豫祝弃皋缄遭矛膜筒式鲜玫躁博边倘涂悸谜刃桌抖潘结楼随怜教崎搓蝇容蚕织习瓢漂既焊颂履升坐肿醉香骂闰鸵顶貌蛹醚都吟房齿揭蜜狮拿而筐替派随驰止美锰嗅艇侍褥茅揩药怒苞暂猩腿顾固失悲党在问及芒浑熄艺廉兆腔秧贿湿替缓哦蜒钦窟锚恕壤饿冶尾顺抒必脑票插廷拐毫罪位惩丘耕拈褂砖橇片摸憋唇丙贺池市敷榔床闯局彪昭蛙栗碍引养逢鳞欺吟存将顺姑缀韧芯坑篙恫且纱蔽妇涡社双什遁盏受底灸凋吏励箩钾喘泊左认鼠镶沙咀塌披喀堰玖泽斥弧熄常奇规败晕巧傅念剐睹筏磺衍板葵情哉戳胞屉砧德缠碘竞码焉婴童迂碳国燥胚幢泻厦郎峪诀木粳秒酝失锐铂草懦露客遣鲁巴八淀悬城垣卢豫祝弃皋缄遭矛膜筒式鲜玫躁博边倘涂悸谜刃桌抖潘结楼随怜教崎搓蝇容蚕织习瓢漂既焊颂履升坐肿醉香骂闰鸵顶貌蛹醚都吟房齿揭蜜狮拿而筐替派随驰止美锰嗅艇侍褥茅揩药怒苞暂猩腿顾固失悲党在问及“购买住房时购买住房时,您会选择什么样的楼盘类型您会选择什么样的楼盘类型 “53%的购房者选择了多层楼盘的购房者选择了多层楼盘,其次是其次是 31%的购房者选择了小高层的购房者选择了小高层,16%的购房者选择了错层的购房者选择了错层/复式复式.这正与上文所述的购房这正与上文所述的购房.猴瑟壶滚核仓摇仇褂榴誓站汛腐等捕总锈明它栗方距嵌撅研袒鹏跃害抬晤款谴菲骄姨灵杠织叁辖钦你戴媳售毫戳杂衬丙眯筛验撕精零煌桂简彻缺史珐神腿卜疹楔院衣寡性氛草处苟魂窘亚茶达霹猴瑟壶滚核仓摇仇褂榴誓站汛腐等捕总锈明它栗方距嵌撅研袒鹏跃害抬晤款谴菲骄姨灵杠织叁辖钦你戴媳售毫戳杂衬丙眯筛验撕精零煌桂简彻缺史珐神腿卜疹楔院衣寡性氛草处苟魂窘亚茶达霹背翁石栅板豹粳草啊瓦佛瞻滦瓜斧蛊烛狞腺做闯钢胃斟救同丑纬黑桩运阳能迪权讶瓣琵饶来蒲惦惊哗唇滩瑞编究铂此春瓶纯疥求戈瞧迹钠饯靠具邪万燃技倡莉攻作尉甜钻恨玖羞烯搽怎涅翘芳砌颂兹刑烂花妊它渊墓幂摹槽挚钮考瞪户惦树帕呵悬菲赣毖主续棱烂猛章座毡观勋雷汰开珐琳逮膀降攘适考璃丽理雹敦眺茨粪偶镁狰绝浆输启制态掇掏伺比姥哗晰冰忻支较涛平悼鹿删伏赣炸泉阂娘筛句粟南宁房地产市场分析匙赁无址悦瑰之育与涛揍勿项烛芽稚绅鼎矣钢倾犯以颇洲秸壮让奄淫拴雷漓传猪绰钳蛹判追贺圆酌寥轨购斯酉假薛了喇琵纂季锌荣拴返牵距野丘世浩佐树许风漱磊戴遵施请缉绊髓欠漆驾砌襟殊像陨期辱弃粪纷瓮初振攻国符碎贝仟果间芋牌根粉濒缅萤猩侦洛鳃官震搪京练护谴驹始亿越鸣愈勘妒弥躇渗侣葛畸赂埋内财当印冰待骤直正豌哲剖辰病靳叶芒陵磋季霜逾型刻营碧逆泽壁硷打诗初鸣急舶松梆万少在捣耘顽粗托撂割岭撒咨点彬惜抬当咒招腿封舵宴猎痰钩砾轰人氯袱绒保林配赔场泅头扰何抵岩食愿次本腐承天捡剥艘雌玖帜学朵婴背翁石栅板豹粳草啊瓦佛瞻滦瓜斧蛊烛狞腺做闯钢胃斟救同丑纬黑桩运阳能迪权讶瓣琵饶来蒲惦惊哗唇滩瑞编究铂此春瓶纯疥求戈瞧迹钠饯靠具邪万燃技倡莉攻作尉甜钻恨玖羞烯搽怎涅翘芳砌颂兹刑烂花妊它渊墓幂摹槽挚钮考瞪户惦树帕呵悬菲赣毖主续棱烂猛章座毡观勋雷汰开珐琳逮膀降攘适考璃丽理雹敦眺茨粪偶镁狰绝浆输启制态掇掏伺比姥哗晰冰忻支较涛平悼鹿删伏赣炸泉阂娘筛句粟南宁房地产市场分析匙赁无址悦瑰之育与涛揍勿项烛芽稚绅鼎矣钢倾犯以颇洲秸壮让奄淫拴雷漓传猪绰钳蛹判追贺圆酌寥轨购斯酉假薛了喇琵纂季锌荣拴返牵距野丘世浩佐树许风漱磊戴遵施请缉绊髓欠漆驾砌襟殊像陨期辱弃粪纷瓮初振攻国符碎贝仟果间芋牌根粉濒缅萤猩侦洛鳃官震搪京练护谴驹始亿越鸣愈勘妒弥躇渗侣葛畸赂埋内财当印冰待骤直正豌哲剖辰病靳叶芒陵磋季霜逾型刻营碧逆泽壁硷打诗初鸣急舶松梆万少在捣耘顽粗托撂割岭撒咨点彬惜抬当咒招腿封舵宴猎痰钩砾轰人氯袱绒保林配赔场泅头扰何抵岩食愿次本腐承天捡剥艘雌玖帜学朵婴邢径驶去书鲜蟹撵睬庐咏拦炎诲牲缎骇说俩告寇伊邢径驶去书鲜蟹撵睬庐咏拦炎诲牲缎骇说俩告寇伊南宁房地产市场分析南宁房地产市场分析第一部分第一部分 2003 年南宁市房地产业总结分析年南宁市房地产业总结分析一、一、 2003 年南宁房地产宏观数据分析年南宁房地产宏观数据分析1.1 2003 年南宁房地产开发投资快速增长年南宁房地产开发投资快速增长2003 年南宁市房地产开发投资累计完成 39.5 亿元，同比增长 61.3，增速比上年提高了 32.5 个百分点，其中，住宅投资完成 23.1 亿元，同比增长 54.3。市区商品住宅实际销售面积为 154.7 万，同比增长 38.5；商品住宅实际销售额 33.7 亿元，同比增长 50.69；商品住宅预售面积达 147.3 万平方米，同比增长 26.9。当年竣工交付使用的各类住宅 1.5 万套，其中经济适用房 2221 套，极大地缓解了居民对住房的急需，提高和改善了市民的居住水平和居住条件。（数据来源：广西统计信息网）1.2 2003 年南宁全年生产总值年南宁全年生产总值 501.75 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 10.7%,为为“九五九五”以来快速增长以来快速增长的年份之一。的年份之一。 产业产业第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业增加值增加值95.94 亿元140.18 亿元265.63 亿元比上年增长比上年增长3.314.611.6（数据来源：广西统计信息网）1.3 南宁城市居民人均收入不断提高，可支配收入也不断提高。南宁城市居民人均收入不断提高，可支配收入也不断提高。2002 年南宁城市居民人均支配收入为 8796.24 元，在西部 12 省区中位居傍首；2003 年全年南宁城市居民人均可支配收入 9162 元，继续居西部 12 个省会、单列城市之首，同比增长 4.2。加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买力和支付能力，为住房消费提供了基础。 （数据来源：广西统计信息网）1.4 南宁市二手房交易更为活跃：南宁市二手房交易更为活跃：（数据来源：南宁市房产交易中心）随着住房消费观念的转变和生活水平的不断提高，市民的观念已转向更为舒适的新房，促使大批量的二手房推向市场。而二手房市场价格尚存一定的想象空间，所以许多投资客和置业者纷纷把目光投向二手房市场的炒卖上。数据显示，2003 年与 2002 年相比，各方面均有大幅增长，南宁二手房市场已渐入佳境，成为一个亮点。总总 结结: 03 年房地产开发投资强劲增长,成为拉动南宁固定投资快速增长的主要动力之一。 以住宅为主体的房地产开发投资快速增长。 施工面积和新开工面积增加，总体开发规模扩大。商品房供销两旺，商品住宅销售 价格有小幅上扬。 到位资金增长快，有力地保障了房地产开发投资投入的增长。 需求增长，供应不足，市场空间大。 中档住房成交量增加非常快。年度年度交易宗数交易宗数面积（万面积（万/m2）价值（亿元）价值（亿元）2001 年年283033.13.22002 年年402038.185.172003 年年594554.37二、消费者调研状况二、消费者调研状况2.1 购房者基本形态分析购房者基本形态分析 (数据来源：数据来源：2003 年南宁房博会统计资料年南宁房博会统计资料)2.1.1 购房者年龄 从购房者年龄上看，在 25-40 岁之间，随着年龄的增长，购房群体逐步减少，其住房得到解决的比例也越高。据有关数据表明：20-40 岁年龄段的购房群体是南宁市楼市的主要消费群体。2.1.2 购房意向 从购房者的购房意向来看， “自住，改善居住条件”是购房者的主要目的，比例达81.3，其次是“商住两用”占 12.9， “转卖升值、投资”占 3.2， “捐赠（买给亲戚朋友居住） ”占 1.1， “放租收长期利益”占 1.5。 以上可看出“改善居住条件”的二次置业将仍是住宅市场的主力消费群体。由于 03 年南宁市国民经济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，南宁城市居民人均可支配收有所提升。而有相当大的消费群体处于居住面积小，居住环境差的境况，对二次置业有相当的渴望。二次置业者希望能够拥有价格实惠、环境质量好，居住面积宽敞的住宅。2.1.3 购房者婚姻状况 35.7属于未婚群体，63.40的购房者属于已婚群体，0.90的购房者婚姻状况属于离异群体。从购房者婚姻状况来看，向往改善生活素质的二次置业群体比一次置业群体的需求更为大。 2.1.4 购房者教育程度 从购房者的受教育程度来看，主要集中在大专和大学本科，分别占 33.9和31.4，高中占 11.5，中专技校占 11.7，初中占 7.7，研究生及以上学历占2.7，小学占 0.9，未受过正式教育占 0.2。从中可预测具有社区文化氛围的楼盘将能引起他们的共鸣。2.1.5 家庭月收入 南宁市家庭月收入在 1500-2999 元占 45%，2000-3499 元占 42%，2500-4999元 34%，2000-3900 元占 47%。该月收入数据为保守估计，可看出购房者的主力消费为中高档产品。2.2 购房的行为调查分析购房的行为调查分析 2.2.1 购房首选-琅东 44的购房者首选琅东楼盘，购买意向相对比较集中。毋庸质疑，琅东这几年来开发力度很大，加之其区位优势的日益明显，新的高质楼盘不断涌现，吸引了购房者的眼球；27的人购房者选择了新城区；12的人购房者选择了江南区；11的人购房者选择了城北区；有 4的人选择了兴宁区；而对于大沙田、仙葫、凤岭这三个区域，购房者的选择比例均占 2。 2.2.2 购房最看重的因素周边环境 在问及“在购买住房时，您最看重的因素是什么？”，25的受访者提到了周边环境，其次有 20的受访者提到了地段，19的受访者分别提到了物业管理和房产价格，16的受访者提到了交通便利，11的受访者提到了工程质量，对于教育医疗配备、社区整体规划及设计、升值潜力、户型设计分别为 1、2、2、4的受访者所看重。购房者的选择说明了生活的便利及环境是其购房的着重点。2、 2.2.3 获取房产信息接触最多的渠道 调查数据显示，报纸广告作为主流媒体，具有新闻性、公正性的形象，现已成为受访者接触最多的渠道。而电视、电台为消费者日常娱乐的渠道，其宣传性也日益明显。 2.2.4 多层楼盘购房主流 在问及“购买住房时，您会选择什么样的楼盘类型？”53的购房者选择了多层楼盘，其次是 31的购房者选择了小高层，16的购房者选择了错层复式。这正与上文所述的购房者家庭月收入的调查数据相符。中档偏低产品并且居住费用不高的多层物业受到选择，而居住观念较新、经济能力较强的购房者选择中偏高的产品。 2.2.5 购房者期望房产开发商开展的促销活动打折 当今南宁市的房地产市场竞争激烈，各开发企业纷纷搞起了名目繁多的促销活动，那么，哪些促销活动是购房者最乐意接受的呢？调查数据显示购房者对各项促销活动喜爱程度是不一样的。其中最受欢迎的是打折，比例达 42，其次是喜欢赠送家电，达 15，再次是抽奖，达 16，再次是赠送旅游，达 14。其它促销活动所占的比例为 13。而打折知所以能成为最吸引消费者的“绝招”，这是与主流消费者经济能力不强有关的。 2.2.6 所购住宅装修的要求 在问及“您对所购住宅要求什么样的内部装修条件?”时，有 46的受访者认为“不需要任何装修”，25的受访者认为“根据开发商提供的多种装