-1-商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析摘要摘要: :不同用途类型的国有土地使用权抵押评估作为土地估价机构主要的业务类型，在数量 上和业务收入上占有很大的比例，其作业水平的高底反映了该机构业务水平的高低，本文 就某一商业用途地块，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法进行了土地抵押价值的测 算，并对其中所出现的问题进行了剖析。关键词：关键词：抵押估价、假设开发法、基准地价修正法一、背景资料一、背景资料 河北金城房地产开发有限公司拟向银行申请贷款,拟将两宗宗国有出让土地 使用权作为抵押。受河北金城房地产开发有限公司委托，我公司对其国有土地 使用权价格进行评估。该两地块位于我市桥西区南小街以西、永安街以南，地 处南小街与永安街交口西南角，两地块相邻，但宗地一为临街商业用地，宗地 二为城镇单一住宅用地，其使用用途、使用年限、规划条件均不相同，至估价 时点，两宗地正在建设中，尚未达到预售条件，根据委托方提供的国有土地使 用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关资料，以及石家庄 市基准地价、我方掌握的市场情况等相关资料，采用了基准地价修正法、剩余 法两种方法对两宗地客观市场价值进行了评估。 宗地基础设施条件：宗地外“七通” （即通上水、通下水、通路、供电、通 信、通暖、通气） ，宗地内场地平整 土地利用状况 规划指标（取自建设规划许可证）： 宗地 1： 3#商业公寓楼，设计层数-1+11，框剪结构，总建筑面积 37678.81 平方米， 其中商业面积 4835.1 平方米，地下室面积 3430.51 平方米； 4#商办楼，设计层数-2+11，框剪结构，总建筑面积 19663.91 平方米，其 中商业面积 2420 平方米，地下室面积 3833.83 平方米。 宗地 2： 1#住宅楼设计层数-2+18，剪力墙结构，总建筑面积 38841.21 平方米，其 中商业面积 4211.29 平方米，地下室面积 4789.09 平方米； 2#住宅楼设计层数-2+24，剪力墙结构，总建筑面积 47710.17 平方米，其 中商业面积 3671 平方米，地下室面积 4875.86 平方米； 地下车库，框架结构，总建筑面积 5209.4 平方米； 会所、公厕：设计层数二层，框架结构，总建筑面积 330 平方米； 商业用房：设计层数二层，框架结构，总建筑面积 1634.94 平方米。二、作业过程及重点工作二、作业过程及重点工作1 1、资料搜集过程：、资料搜集过程： 在估价过程中，与估价对象相关的资料收集，直接影响估价结果真实性。 在资料收集阶段，着重收集了宗地土地使用权证、建筑工程施工许可证、 建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、总平面图等证件，对于估价测算 过程中容积率的确定、建成后各房产类型的面积等关键参数确定提供了直接的-2-依据。为合理确定建成后各物业的价格水平，着重收集了周围区域内高层住宅 楼、写字楼、临街商业门脸、地下车位的整体价格水平及租金水平。 在现场勘察阶段，不仅对在建工程实体、形象进度、配套设备设施、市政 设施等主要因素进行了勘察、记录、拍照；对估价对象周围房地产的使用类型、 规模、利用状况、租用状况进行了详细的调查；对估价对象周围的市政配套设 施（中小学幼儿园、医院、邮电、银行等）、自然环境（水、气、光、粉灰、 噪音污染状况，绿地、水系、公园等）、人文环境（居住人群、人群构成等）、 商业氯围（商业主力店、商业类型、消费群体、办公类型等）、交通条件（路 网、公交站点、线路、临路类型、交通管制等）、繁华程度等进行了调查。 估价作业，数据测算阶段：为准确把握房地产开发过程中各种费用的消耗 情况，在积累丰富的建筑行业相关资料基础上，收集了近期建筑行业招投标文 件、建筑行业规费、市政配套设施等费用的最新数据，同时调查了估价时点对 应的中国人民银行公布的一年期贷款利率、房地产开发一般收益水平、房地产 开发过程中应负担的税费等。 2 2、估价依据：、估价依据： （1）、委托提供的资料：在进行资料搜集过程，着重向房地产开发商索取 了两宗的建设规划资料，包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 土地证等； （2）、石政函200721 号石家庄市人民政府关于调整石家庄市区国有土 地基准地价的通知 （石家庄市基准地价及其修正体系） ； （3） 、石家庄市建筑安装工程定额、建筑市场行情； （4） 、估价机构积累的房地产市场信息； 估价结果的准确不仅要把握技术路线、测算过程，同时受基础资料的影响 较大。相关资料获取的难易程度、准确程度直接影响估价结果，本案技术路线 的形成是基于估价对象特性以及获取相关资料的基础，以剩余法技术路线为例， 不仅要取得该宗地建筑相关规划条件，同时要对区域内可比市场内的房地产价 格、建筑市场行情等直接影响测算精确度的客观市场有准确的把握，思路比较 简单，但具体操作起来涉及方面很广，以建成后市场价格为例，包括了普通住 宅、公寓、写字楼、商业、沿街底商、地下车库、地下商业等不同类型的房地 产价格，需要估价人员在执业过程中注意积累和查证交易案例。 3 3、估价方法的选择：、估价方法的选择： 因估价对象位于城市核心区域，该市已经进行了土地分等定级、基准地价 的测定工作，并于 2006 年末进行了基准地价的更新工作，因而采用基准地价系 数修正法作为第一种估价方法是适合的，其估价结果失真性较少。 估价对象地上建筑物正在建设中，规划用途为住宅及商业办公用地，并已 经取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，相关规划条件易于取得； 与房地产开发相关直接费用、间接费用易于获得，并具有代表性；房地产规划 用途为住宅及商业办公、地下车位，用途较多，该区域内类似房地产交易、租 用活跃，相关物业价格水平及收益水平易于获得。综上述选用剩余法作为估价 的第二种方法也是比较适合的。 4 4、基准地价系数修正法、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法作为一种广泛的土地评估方法，在获得城镇地区有效、 完整的基准地价表、基准地价图，以及基准地价修正体系成果资料及适时的更 新成果资料后，根据调查收集到的信息资料及指标参数，估价人员对估价对象 和基准地价进行对照分析和修正，从而确定土地价格。-3-根据石市商业用地修正因素说明及修正系数表所叙述的具体内容，结合待 估宗地的具体情况，编制各宗土地各项修正因素具体条件说明表、估价对象用 地类型、级别对应地价影响因素指标说明与修正系数表，确定待估宗地影响因 素说明、优劣程度及修正系数表。这要求估价人员要根据估价对象实际状况以 及收集到的资料、现场勘察情况来进行综合判定。 基准地价修正法公式： 宗地地价=基准地价(1+Ki)KtKrKn+Kd 式中：Ki基准地价修正系数；Kt交易期日修正系数； Kr容积率修正系数；Kn年限修正系数； Kd开发程度修正。 采用基准地价修正法进行该土地抵押价值的评估，基于以下考虑： （1）、待估宗地位于石家庄市基准地价覆盖范围内，同时基准地价于 2006 年末进行了更新，于估价时点相距时间较短，合理使用该方法失真性较少。 （2） 、宗地周围的基础设施情况、以及该宗地规划条件等相关资料可以获 得，可以根据石家庄市基准地价修正表进行合理的修正，修正结果合理。 基准地价修正法相关参数的确定： （1）、期日修正系数的确定：受石家庄国土资源部门未能公布地价指数数 据的限制，本次评估中采用了房地产价格指数，并根据估价人员的经验进行了 适当修正。仅凭估价经验进行修正，受个人执业水平影响较大，因而可能产生 偏差。 （2）、在进行年限修正时，采用的土地还原利率只是参照同业一般水平， 依据不足，同时对于不同用途土地类型，其还原利率也不尽相同，因估价对象 为新取得土地，可使用年限接近最高法定年限，这种因还原利率选取依据不足 造成的偏差，可以考虑不计。但对于可使用年限较少以及在物权法颁布可 续期使用（住宅用地）等原因造成估价结果的严重偏差，将是以后一段时间理 论界应着重考虑的问题。 （3）、容积率修正：根据国土资源部门公布的容积率修正表，在获得地块 建筑规划条件中地上建筑物总面积基础上，可以准确测算出宗地容积率。在确 定容积率修正系数时，采用直接法确定是比较适合的。 5 5、剩余法出现的主要面临的问题分析：、剩余法出现的主要面临的问题分析： 相对基准地价修正系数法评估，剩余法过程及各项参数的确定应本着精确、 依据性强来进行确定： （1）、不动产销售价格的确定：在确定建成后不动产销售价格时，考虑在 同一供求区域内相同用途、相同规模、配套设施相近等具备可以性的房地产的 客观市场价格，按照房地产估价方法中市场比较法的一般操作进行确定。在日 常评估中，一些机构为了简化操作，经常是凭借几句话来进行说明，显然依据 不足。 （2）、在确定不动产销售总价时，针对不同类型（商业、）房产进行累计 是可取的；同时根据规划条件以及防空法、物权法等法律法规，明确人防地下 室、用于物业管理的办公房、会所等不得单独销售 （3）、建安费的确定：在确定建安费时应不仅要考虑房产的结构、体位等， 同时对建安费的内涵进行深刻剖析，以本案为例，商业建安费中包括地面、墙 面、门窗等附属设施，并进行精装修；而住宅为毛坯房，在进行建安费的确定 时应区别进行对待。针对该项目，已经签定了建筑、安装合同，但基于评估应 遵守客观的原则，在确定建安费应参照客观市场条件下的一般水平，所以本案-4-采用了市场比较法来确定建安费。 （4）、其他规费的确定：包括估价对象本地建筑市场普遍发生的费用，如 配套费、墙改费、散装水泥费等，这类费用的发生如果有相关文件依据一般从 其文件规定，无文件依据按行规一般水平进行确定；在实际建筑市场中出现的 折扣现象应考虑在内，但折扣比例应遵循一般水平，不应过高考虑。 （5）、税费取值：按照国家现行税制，销售不动产的营业税为 5%，在市 区内城建税及教育费附加分别为营业税的 7%、4%。在估价实务中应参照一般的 税费水平。 6 6、最终估价结果的确定：、最终估价结果的确定： 估价人员基于两种测算方法差距不大的事情情况，采用了算术平均法进行 最终估价结果的确定。 在实践中，还有加权算术平均法、众数、中位数等多种方法，应视具体情 况具体使用；同时在某一方法有明显不足时，同时其他方法又不适合的情况下， 可以直接采用一种方法的结果为最终结果。估价人员应有对估价结果进行综合 分析和判断的能力。三、估价报告整体评价三、估价报告整体评价 该案例是严格按照城镇土地估价教程进行撰写，条理清晰，各部分说明比 较详细。但估价依据中，有关法律说明依旧出现了一些问题，不能简单说明 “HB 省人民政府、S 市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法 规文件”，应明确指明发文日期、标题及实施日期。 估价对象正进行房地产开发，至房地产开发完成存在众多不确定因素，与 土地相关，有可能产生规划的局部调整，所以在假设限制条件中应说明此估价 结果是基于建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证规划条件基础上的结果。四、对国有土地使用权抵押估价项目的一些思考四、对国有土地使用权抵押估价项目的一些思考（1）、据勘察资料，该地块为城市拆迁方式取得，除向国家缴纳的出让金 外，取得费中包含很大价值量的拆迁补偿费或者回迁安置房。假设该土地按照 规划条件对外出售，回迁安置房是不是应该作为一个附加条件？这样估价结果 就不是完整意义的市场价值了，就是一种带有附加条件的市场价值。（2）、按照中华人民共和国土地增值税暂行条例，房地产开发企业应 交纳土地增值税，在剩余法估价中是不是应该扣除？这样土地价格是不是变低 了？ （3）、在现实操作中，尤其是中小城市在办理国有土地使用权出让手续时， 有可能出现土地出让金未全额支付以及在进行场地平整过程中发生拖欠款现象， 在抵押权实现债权时有可能产生一定的影响，报告中是不是应该进行类似信息 的披露？