湖北中医学院教工宿舍项目 可行性分析报告 1 目 录 第一章 项目的宏观市场研究 一 、 武房指数分析 二 、 宏观经济指标 三 、 武汉供应市场分析 四 、 武汉需求市场分析 第二章 项目概况 第三章 规划建议 第四章 项目可行性研究 一 、 投资与成本估算 二 、 总成本费用汇总表 三 、 项目销售成本及收入测算 2 市场分析 第一章 项目的宏观市场分析 一、房地产走势分析 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、 稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房 地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另 一方面，随着房地产市场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设 水平的整体提高。 根据 2003年第二季度武房指数，全市房地产没有出现大的波澜，虽受“非典”等不利因 素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原 有基础上有少量上涨。 3 宏观经济数据 本季度房地产综合物业指数为 住宅价格指数 写字楼价格指数 综合物业价格指数 2002第四季度 2003第一季度 2003第二季度 003第三季度 2003第四季度 2004第一季度 4 各类物业武房指数分析 10001050110011501200125013002 0 0 2 第三季度 2 0 0 2 第四季度 2 0 0 3 第一季度 2 0 0 3 第二季度 2 0 0 3 第三季度 2 0 0 3 第四季度 2 0 0 4 第一季度住宅价格指数 写字楼价格指数 综合物业价格指数5 宏观经济指标 房地产开发量继续增长 1）房地产开发投资创新高 995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年6 宏观经济指标 房地产投资分配情况80%9%11%住宅投资额 经济房投资额 其它7 宏观经济指标：开发量 2）施工面积稳步增加 998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年度8 宏观经济指标：开发量 施工总面积分配情况13%87%住宅施工总面积 其它9 宏观经济指标：开发量 3）竣工面积稳步增加 995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年2003年度10 宏观经济指标：开发量 竣工总面积分配情况91%9%住宅竣工总面积 其它11 宏观经济指标 :开发量 新建商品房销预售增幅较大 001年度 2002年度 2003年度12 宏观经济指标 :金融支持力度加大 1)公积金情况 : 2003年归集 比增长 发放 长 002年度 2003年度13 宏观经济指标 :金融支持力度加大 002年度 2003年度14 宏观经济指标 :金融支持力度加大 2)房地产商业贷款情况 : 商业贷款总余额： 2003年，总余额达 比增长 002年度 2003年度15 宏观经济指标 :金融支持力度加大 商业贷款发放总额： 2003年发放 比增长 002年度 2003年度16 宏观经济指标 :金融支持力度加大 个人商业贷款发放： 2003年发放 比增长 002年度 2003年度17 分析宏观经济数据结论 开发投资持续稳步增长 项目开工规模增长较快 商品房供应结构逐步趋向合理 住宅销售价格稳步上扬 18 市场供应方面 住宅品质不断提高 武汉市出现了湖北省第一家“国家康居示范工程”以及第一家“国家小康住宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。 19 市场供应方面 热点区域成为供应主体 三区五片继续成为楼市主角 从数量上看，约占全市总规模的 40% 从开发面积上年，约占全市总规模的 45% 武昌热点版块向外延伸 徐东路向中北路东湖方向延伸 光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸 20 市场供应方面 外地企业纷纷进入武汉 由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年 大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州保利、浙江卧 龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化， 在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 21 市场供应方面 创新意识不断增强 房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼 盘 项目纷纷寻找独特的楼盘卖点， 绿化、 生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。 市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题住宅小区。 22 市场供应方面 大盘项目频频亮相 近年来楼量在 20万方以上的大盘频频亮相。大盘以其完善的配套、良好的 环境以及规模经济带来种种优势频繁出现在城乡结合部甚至是城市中心区， 尽显 大盘的魅力，吸引了大量的购房者。 23 市场供应方面 房价较低的区域有较强劲的上升势头 在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展 水平相对较低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上 境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这 三个区域将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。 24 市场需求方面 需求结构明显变化 由于经济和个人偏好等因素导致了对住宅的多样化需求，因 此“大面积一统天下”的时代已经成为过去 。 25 市场需求方面 跨区域及异地置业数量增加 由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业也 开始出现，虽然目前比例还不是很大，但已经给市场发出信号，以前本区消费 的旧格局已经开始打破。 26 市场需求方面 中青年成为购房的主力军 目前购买房产的消费者年龄主要在 35 45岁之间， 25 35岁的消费 者数量虽然较少，但增速较为明显 . 在购房置业中，二次置业者占有相当比 例。中青年人为房地产的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观 念。 从职业上看，金融、机关单位、企业白领、高校教师、私营企业主成为购 房群体的中坚力量。 27 市场需求方面 贷款消费观念逐渐形成 从目前我市房地产的消费市场来看，有 消费者都采用了商业贷款或 组合贷款的方式进行购房置 业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公 积金贷款， “ 用明天的钱办今天的事 ” 已经被越来越多的人们所接受。 28 市场需求方面 总价是购房消费的关健 在目前的房屋需求者中，收入水平较低的工薪阶层占有相当的比重， 因此对大多数购房者而言，房地产总价是极为 敏感而且是决定其购房消费的 最关键因素。 29 市场需求方面 知名企业得到追捧 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中， 企业知名度已经成为重要的参考因。 知名度和美誉度较高的都受到了消费者 的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司， 以其 先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 30 市场需求方面 产品品质要求不断提高 无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。 消费者不喜欢空洞的 “ 概念 ” ， 而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施 工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在 的要求。 31 市场需求方面 住宅户型功能是关健 户型、面积一直是购房者十分关注的问题，目前对房屋的需求更多的是功能的齐全，而并非面积的大小。 据调查，目前武汉市 的购房需求者倾向三房二厅，另 需求者 则中意于二房二厅。市场中三房二厅户型多半在 130 以上，但从市场接受程度来 看， 100的三房二厅和 70的二房二厅户型更能引起大多数人的兴趣， 可以看出，户型需求正在向小面积适用型回归。 32 项目概况 地理位置 ： 位于武汉市洪山区青菱乡 107国道旁。与中医学院新校区相距约三公里。 规划的黄家湾大学城也将在此地落成。 道路交通： 紧临白沙洲大桥，目前仅有 539、 34路到达。 市政配套： 周边市政配套较差，均为农业用地。基本无购物超市及娱乐场所。 学校 ：江汉大校（武昌分校）、白沙州中学、青菱乡职业学校等。 大型企事业单位： 市农科院、市畜科所、武汉中南造船厂等。 33 规划建议 该项目总占地面积 155844平方米，市城市规划设计研究院的 地块规 划控制指标 可知：容积率为 筑密度小于 25%，结合本项目的实际 情况，初步确定为总建面为 202597平方米，住宅层数 6层，总户数约 1700 户。 34 项目技术经济指标 根据该地块规划，该项目的主要技术指标如下： 1、总占地面积 155844平方米 2、容积率 、总建筑面积 202597平方米 3、建筑密度 25% 4、绿地率 35%5、单栋层数 6层 6、总户数 1700户 35 规划建议 本项目为中医学院建设教师公寓，针对的是素质较高的群体， 他们